廣州“限價升級”已得到業(yè)內(nèi)的證實(shí)。多位開發(fā)商向本報記者表示，廣州國土房管局不僅對新盤預(yù)售申報價格進(jìn)行指導(dǎo)，高于“紅線”不發(fā)預(yù)售證，且網(wǎng)簽價格不得高于預(yù)售申報價格。

“限價升級”的背后，開發(fā)商與政府的定價權(quán)之爭愈演愈烈。

“如果繼續(xù)用行政手段直接對項(xiàng)目‘定價’，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商會選擇推遲開盤，實(shí)在耗不起的房企，只好通過花錢等途徑來獲得預(yù)售證和網(wǎng)簽資格。”廣州一家房企營銷總監(jiān)助理說。

指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)成謎

“去年只是對豪宅進(jìn)行干預(yù)，政府的價格管控也是時松時緊。現(xiàn)在，不僅去年簽下意向書的房源不能網(wǎng)簽，而且售價較豪宅低的中高端項(xiàng)目也受到限制，真不知道該怎么賣了。”廣州尚東地產(chǎn)的一位營銷人士說。

其所在的項(xiàng)目近期只網(wǎng)簽了一套。上述人士表示，至少5月份還要繼續(xù)等。從目前申報進(jìn)展來看，房管局依然保留兩周前的意見，項(xiàng)目的申報價格必須按照房管局的“指導(dǎo)價格”執(zhí)行。

國土房管局一位工作人員向記者表示，目前相關(guān)政策的實(shí)施細(xì)節(jié)還沒有確定，政府對于指導(dǎo)價格的具體標(biāo)準(zhǔn)仍在討論中，因此不能貿(mào)然公開。而對于各區(qū)不同項(xiàng)目的網(wǎng)簽價格，會按照不得高于預(yù)售價格的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

在南沙區(qū)，有房企表示，整個區(qū)域的項(xiàng)目均價不得超過12000元/平方米，如果超過該價格將無法獲得預(yù)售證，也無法完成網(wǎng)簽。在同一區(qū)域，某樓盤在報備時則遭遇房管局提醒，稱均價不能超過8000多元/平方米。

海珠區(qū)某在售項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人透露，本打算在“五一”假期大量推盤，但部分項(xiàng)目沒有拿到預(yù)售證。“我們在申報的時候，房管局就提醒我們，預(yù)售價格不能高于20000元/平方米，這也是海珠區(qū)所有樓盤的價格標(biāo)準(zhǔn)。”

不過，讓這位銷售負(fù)責(zé)人不解的是，在同一區(qū)域，有部分類型相近的單位售價超過了20000元/平方米，卻在“五一”之前順利獲得預(yù)售證。“為何這些項(xiàng)目成為特例？”

海珠區(qū)房管部門工作人員表示，原則上，申報價格按照個別項(xiàng)目的價格漲幅、裝修設(shè)計(jì)情況而定，指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)不能一概而論。

上述項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，公司不敢向有關(guān)部門提出質(zhì)疑，因?yàn)?ldquo;以后還需要他們的幫忙”，只能靜觀其變。目前，該項(xiàng)目依然無法突破限價標(biāo)準(zhǔn)，由于這些標(biāo)準(zhǔn)低于營銷部門制定的價格預(yù)期，所以暫時不對外銷售。

政府定價的弊端

“一大批項(xiàng)目都在排隊(duì)。”上述廣州房企營銷總監(jiān)助理告訴記者。令他感到慶幸的是，其所在項(xiàng)目的部分單位在“五一”獲得了預(yù)售證。“是因?yàn)樵谡�府那邊做了不少工作�?rdquo;

他解釋，其所在項(xiàng)目的部分單位售價較去年漲了1000元至3000元不等，在申請預(yù)售證的過程中，主管部門強(qiáng)調(diào)“很難處理”。其所在的營銷部門只好輪番向政府部門發(fā)動“公關(guān)大戰(zhàn)”，至于“公關(guān)”細(xì)節(jié)，該營銷總監(jiān)助理只表示“多跑主管部門溝通情況”、“討價還價磨一磨”，其他則不愿多說。

不過，拿到預(yù)售證并不意味一定能夠順利網(wǎng)簽。該營銷總監(jiān)助理表示，按照業(yè)內(nèi)一般的操作，最終的售價會較預(yù)售申報價格高，政府一般不干涉網(wǎng)簽售價。目前，他擔(dān)心提高售價后，網(wǎng)簽可能會推遲。

有媒體報道，廣州市網(wǎng)簽系統(tǒng)近日正在升級，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的旗下樓盤在網(wǎng)簽時遭到拒絕，系統(tǒng)自動回復(fù)信息稱“簽約價高于備案價而無法提交”。

根據(jù)上述營銷總監(jiān)助理從國土房管部門打聽到的“口風(fēng)”，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)直接影響政府部門統(tǒng)計(jì)的房價數(shù)據(jù)，因此，政府部門已經(jīng)規(guī)定對售價較高的單位延遲網(wǎng)簽，重點(diǎn)控制范圍在每平方米16000元以上的單位。這些單位需與其他同期網(wǎng)簽的低價單位合并通過，讓當(dāng)月的平均價格控制在政府預(yù)想的范圍內(nèi)。

華南某大型房企營銷部門副總監(jiān)表示，其分管的一個項(xiàng)目也遭遇到類似的問題。“如果大家的網(wǎng)簽都延遲，按照審批順序排隊(duì)網(wǎng)簽，這個問題還不是特別嚴(yán)重。問題在于，同樣售價的單位，在爭取網(wǎng)簽時間點(diǎn)上已出現(xiàn)差異，為何這個項(xiàng)目可以獲得網(wǎng)簽資格，而那個項(xiàng)目還要繼續(xù)等？”

他表示，開發(fā)商都深諳一個道理，不同網(wǎng)簽時間點(diǎn)對于銷售節(jié)奏的意義是完全不同的，誰能爭取到網(wǎng)簽先機(jī)，對于當(dāng)年的銷售成績來說就意味著成功了一半。

該副總監(jiān)強(qiáng)調(diào)，這只是利益尋租的一種表現(xiàn)，政府對銷售環(huán)節(jié)干涉的范圍越多，干涉的力度越強(qiáng)，房企在最重視的銷售環(huán)節(jié)中就必須跟著政府的意愿。他表示自己對這樣的手段已經(jīng)“見怪不怪”，“以前也曾經(jīng)歷過類似的事，地方政府以房企拿地作為進(jìn)行交換的條件，如果拿地不積極，那有可能會卡住手上項(xiàng)目的審批，施工、消防、監(jiān)理還有銷售，都可能會卡。”

有房企人士表示，采取這種“強(qiáng)制性”干預(yù)售價的行政手段，可以在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)政府控制房價的目的，但在此過程中難免會滋生尋租空間。

目前，不少房企已經(jīng)選擇低調(diào)延遲推盤，限價對市場供應(yīng)量的影響正在顯現(xiàn)。不僅廣州，在北京等實(shí)行價格管制的城市，供應(yīng)與預(yù)期相比，均大幅縮水。

根據(jù)中地行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，之前預(yù)計(jì)廣州5月新增貨量項(xiàng)目共86個，但受價格管制政策影響，部分樓盤尤其中心城區(qū)項(xiàng)目恐不能順利取得預(yù)售許可，最終供應(yīng)量將低于預(yù)計(jì)值。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年“五一”前后，廣州市新供貨項(xiàng)目中有53個暫無預(yù)售證，涉及新增供應(yīng)量約1.4萬套。

“控制高端樓盤，讓其不能賣不能簽約，并不能堵住市場需求。時間越長，越會形成堰塞湖效應(yīng)，后果值得警惕。”方圓地產(chǎn)專業(yè)分析師鄧浩志分析說。