中國國家統(tǒng)計局原副局長賀鏗在2023中國實體經(jīng)濟發(fā)展大會上表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，14億人可能住不完。原住建部副部長仇保興在2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇上曾說：住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%。

《中國人口普查年鑒-2020》則顯示，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米。似乎沒有多少人感覺到自己住的如此寬裕。

盡管如此，14億人住不完不簡單等于房產(chǎn)過剩，而是結(jié)構(gòu)性短缺與結(jié)構(gòu)性過剩并存。

在1980-2010年的經(jīng)濟高速增長時代，有6億中國人（超過歐盟的全部人口，也超過美國、日本、英國、加拿大、澳大利亞五國人口之和）從農(nóng)村進入城市。但是，中國的很多城市尤其是一線城市，對人口的遷入有戶籍限制。老家沒有工作機會，雖在城市工作，但并沒有歸屬感。城市容納不下靈魂，故鄉(xiāng)安置不了肉身。于是，在城里工作在故鄉(xiāng)建房、買房是大多數(shù)人的選擇。人口外遷導(dǎo)致大量鄉(xiāng)村已成為空村，還有大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子只是在春節(jié)過年那幾天有人居住。在大多數(shù)的時間里，很多人自己在工作地租住在狹小的空間里，而被平均出來的“41.76平方米”卻在閑置。

城里的房子限買，鄉(xiāng)村的房子限賣，人的自由流動與房地產(chǎn)的不自由流動導(dǎo)致房地產(chǎn)資源錯配、資源利用效率極低。房企這兩年大量暴雷、經(jīng)營困難則是這種資源錯配、資源利用效率低的一種表現(xiàn)。

中國復(fù)雜地權(quán)帶來的高成本由來已久，尤其是農(nóng)村的宅基地以及與之相關(guān)的集體土地。如果城市不限購，城里人有權(quán)將自己的房子、土地賣給城里人、賣給農(nóng)民、抵押給銀行，而農(nóng)民無權(quán)將自己的的房子賣給城里人或非本村的外地農(nóng)民，也無權(quán)（更準確地說是“不可能”）在資金短缺時抵押給金融機構(gòu)獲得貸款。

當(dāng)農(nóng)民無權(quán)轉(zhuǎn)讓土地、房產(chǎn)時，金融機構(gòu)不會接受農(nóng)民土地、房產(chǎn)的抵押金融業(yè)務(wù)，農(nóng)民也不可能用這些固定資產(chǎn)獲得流動性，農(nóng)民貸款難就會自然發(fā)生，農(nóng)民在土地、房產(chǎn)上的權(quán)利實質(zhì)上是被剝奪狀態(tài)。

權(quán)力，不可交易。權(quán)利，必須是可交易的，否則，公民的權(quán)利實際上是官僚的權(quán)力。

城市化是大勢所趨，在當(dāng)今中等收入以上的國家里，排名前20的城市多集中了該國人口的50%以上。城市化后，還會有一個“大城市化”過程。東亞尤其明顯。東京都市圈有4200萬人口占日本人口的30％以上，占日本GDP的50％以上，這也是人口集中帶來的分工效率。首爾都市圈的人口已經(jīng)超過韓國人口的三分之一。臺北經(jīng)濟圈（臺北、新北、桃園、新竹）的人口也超過臺灣人口的三分之一。（阮加《貨幣經(jīng)濟的邏輯》，中國經(jīng)濟出版社2021年版）

中國需要提高房地產(chǎn)的自由流動性，取消城市、鄉(xiāng)村住房的限購政策才可以有效提升全國住房的使用效率。2021年全美退休人員移居人數(shù)最多的前十五個移入地沒有一個是大城市。大城市的退休人員賣掉自己的房子去小城市、鄉(xiāng)村養(yǎng)老，增加了大城市的住房供給，也抑制了大城市的房價上漲，降低鄉(xiāng)村住房的空置率。

（作者阮加為北京交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授）