2011年上半年GDP增長(zhǎng)9.6%的“喜訊”徹底打消了市場(chǎng)與決策層對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的擔(dān)心，樓市也因此迎來(lái)更嚴(yán)厲的新一輪調(diào)控。根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。嗅覺(jué)敏銳的民間“炒房團(tuán)”開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，與政府合作開(kāi)發(fā)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為民間資本躲避政策風(fēng)險(xiǎn)新的避風(fēng)港。

背景二三線城市樓市獨(dú)舞

今年春節(jié)以來(lái)，“北上廣深”等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到“限購(gòu)令”的強(qiáng)力打壓，迅速停止了狂奔的腳步，不僅新房、二手房成交量均出現(xiàn)大幅度下滑，在土地一級(jí)市場(chǎng)，“地王”身影難現(xiàn)，土地流拍現(xiàn)象也已見(jiàn)怪不怪。

與一線城市被“槍打出頭鳥(niǎo)”不同的是，不少二線城市卻在一線城市的“擠出”效應(yīng)下成了開(kāi)發(fā)商和炒房者的樂(lè)園，上演樓市新版的速度與激情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到及超過(guò)5%的城市分別有44個(gè)、45個(gè)、42個(gè)、38個(gè)、33個(gè)，均為二線乃至三線城市。

據(jù)北京中原地產(chǎn)最新公布的全國(guó)房地產(chǎn)新建住宅指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析，在所有限購(gòu)城市中，房?jī)r(jià)同比上漲平均值為4.04%，而非限購(gòu)城市平均為4.89%，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯低于非限購(gòu)城市。此外，從個(gè)別城市來(lái)看，陜西榆林，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市的房?jī)r(jià)近幾年來(lái)的翻倍式快速上漲，據(jù)稱已經(jīng)引起住建部以及國(guó)務(wù)院的高度注意。“限購(gòu)令”下，二三線城市樓市獨(dú)舞已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一道獨(dú)特的景觀。

預(yù)測(cè)本輪限購(gòu)可能超過(guò)百城

“部分二三線城市房?jī)r(jià)的較快上漲，其主要?jiǎng)恿�既�?lái)自城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)中居民住宅需求的較快釋放，也包括一線城市‘限購(gòu)’后炒房投資需求的轉(zhuǎn)移助推”，中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，“如果任由部分二三線城市房?jī)r(jià)飆漲，將對(duì)整體房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)不利影響。”

北京中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，目前執(zhí)行限購(gòu)政策的城市超過(guò)40個(gè)，投機(jī)需求明顯被擠壓出這些市場(chǎng)，預(yù)計(jì)本輪限購(gòu)的二三線城市可能超過(guò)100個(gè)。

此前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否將陷入“硬著陸”甚至“滯漲”仍有所擔(dān)憂，直到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月13日發(fā)布的今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月份，GDP較去年同期增長(zhǎng)9.6%，這塊“石頭”才終于落了地。而6月份CPI將見(jiàn)頂?shù)念A(yù)期，也令決策層消除了繼續(xù)緊縮貨幣將致經(jīng)濟(jì)崩潰的擔(dān)憂，這一切都為正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)調(diào)控加碼提供了充足的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和外部環(huán)境。

對(duì)策與地方政府合作工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)

“如果執(zhí)行限購(gòu)政策，勢(shì)必會(huì)對(duì)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響”，浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、“浙江投資團(tuán)”帶頭人陳俊在接受記者采訪時(shí)表示，“之前圈子里很多投資住宅的已經(jīng)放慢了節(jié)奏，開(kāi)始從普通住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向高檔住宅和別墅等非限購(gòu)領(lǐng)域，還有一部分轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)。”

陳俊表示，今年以來(lái)，央行連續(xù)上調(diào)6次存款準(zhǔn)備金率、3次利率，使得民間資本利息大幅提高，“浙江投資團(tuán)”的運(yùn)作資金也受到影響。

“我們并未完全放棄住宅市場(chǎng)，但目前僅限于投資高檔公寓以及一些優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目，主要的精力還是放在了商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)方面”，陳俊表示，“與二三線城市地方政府合作開(kāi)發(fā)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等項(xiàng)目是長(zhǎng)線投資，一方面可以避開(kāi)住宅市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是我們與地方政府雙贏的模式。只有工業(yè)發(fā)展，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)才能發(fā)展，住宅市場(chǎng)也才會(huì)發(fā)展起來(lái)。”

觀點(diǎn)房?jī)r(jià)必然回落但不會(huì)到原點(diǎn)

“進(jìn)入2011年，由于限購(gòu)、限售、限融資等調(diào)控政策，100%的公司都感受到壓力，資金緊張”，已經(jīng)很久沒(méi)有在業(yè)界拋頭露面的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石近日接受媒體采訪時(shí)表示，“樓市調(diào)控只能繼續(xù)進(jìn)行，如果此次調(diào)控半途而廢或終告失敗，結(jié)果會(huì)相當(dāng)糟糕。”

萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)界的“老大”發(fā)出如此聲音，未免令市場(chǎng)感到“無(wú)望”，但事實(shí)已經(jīng)證明，對(duì)于一個(gè)充滿投機(jī)和投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“限購(gòu)”無(wú)疑是最好用的冷卻劑。

然而，在陳俊等人的眼里，未來(lái)也許并沒(méi)有那么悲觀。“在強(qiáng)大的打壓下，房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)‘高起點(diǎn)的回落’，但絕不會(huì)跌回原點(diǎn)”，陳俊說(shuō)，“限購(gòu)政策不會(huì)長(zhǎng)期進(jìn)行下去，否則會(huì)影響到中國(guó)二三線城市的城市化進(jìn)程”，“從長(zhǎng)期看，不管是出于土地成本考慮，還是出于原材料成本或是人工成本考慮，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，但上漲幅度應(yīng)該與各地方現(xiàn)實(shí)情況相匹配。”

陳俊表示，“目前政府想的只是在房?jī)r(jià)高企時(shí)壓一壓，同時(shí)加強(qiáng)保障房建設(shè)，通過(guò)提高供給緩解供求壓力。市場(chǎng)上有人說(shuō)一旦限購(gòu)政策放開(kāi)，樓市立刻會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，但這是不容易出現(xiàn)的。即使政府放開(kāi)限購(gòu)政策，也不會(huì)一下子都放開(kāi)，而是會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)地開(kāi)口子，對(duì)政策進(jìn)行修正。”