隨著房產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越深入，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力也越來(lái)越大，如何把市場(chǎng)中的目標(biāo)客戶成功地吸引過(guò)來(lái)，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都在絞盡腦汁做的事情。而受沖擊最小的高端產(chǎn)品別墅，也開(kāi)始隨著市場(chǎng)的變化，細(xì)分客戶群，令產(chǎn)品更符合客戶的要求，在建筑設(shè)計(jì)和服務(wù)上都有大的改進(jìn)。

現(xiàn)象1

建筑功能更高端

別墅真正的價(jià)值，第一體現(xiàn)在地段上，第二個(gè)就是別墅項(xiàng)目的自身環(huán)境打造以及別墅的原創(chuàng)設(shè)計(jì)。萬(wàn)科五龍山的別墅項(xiàng)目體現(xiàn)了這兩點(diǎn)。首先，從春熙路開(kāi)車(chē)到五龍山，居然在半個(gè)小時(shí)內(nèi)就能到達(dá)，交通順暢地令人喜悅，是很多人夢(mèng)寐以求的“半小時(shí)生活圈”�，F(xiàn)在的成都，很多住在三環(huán)的市民要到市中心花費(fèi)的時(shí)間都不止半個(gè)小時(shí)。

另外，萬(wàn)科五龍山的別墅，一改成都別墅的傳統(tǒng)風(fēng)格，向法式風(fēng)格靠攏，特意創(chuàng)造一種與眾不同的別墅生活。

在居住方面，完全以業(yè)主的舒適為主，在其對(duì)外開(kāi)放的1400m2的別墅樣板間，充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。別墅寬敞的車(chē)庫(kù)可以停3輛車(chē)，車(chē)庫(kù)外還有為客人預(yù)留的車(chē)位。

戶型設(shè)計(jì)方面，重視私密性和空間功能區(qū)分。高挑的門(mén)廳左右，有客人的休息室和接待室�？蛷d的功能分區(qū)充分顯示男主人女主人和兒童不同的需求，每個(gè)人都有自己的活動(dòng)空間，互不干擾。而臥室，書(shū)房等空間則確保了私密性。別墅依山而建，沿樓梯來(lái)到一層，其主要為社交活動(dòng)區(qū)域，包括餐廚房、酒窖和服務(wù)人員住宿區(qū)。別墅直對(duì)湖區(qū)風(fēng)景，有戶外游泳池以及宴會(huì)活動(dòng)區(qū)。一切都是為了舒適的別墅生活而建。

現(xiàn)象2

贈(zèng)送面積更驚人

而雅居樂(lè)的御賓府則從產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行創(chuàng)新。像做獨(dú)棟一樣去做疊拼別墅，是御賓府的最鮮明特點(diǎn)。

御賓府的得房率可達(dá)到驚人的266%，在成都別墅市場(chǎng)上，無(wú)疑是絕無(wú)僅有的作品。最關(guān)鍵的是，它按照獨(dú)棟別墅的打造方式，集獨(dú)棟別墅的奢侈舒適和超高贈(zèng)送空間于一體，也是成都樓市首創(chuàng)性的獨(dú)棟化疊拼別墅。在御賓府，所有的戶型都有令人瞠目的極限贈(zèng)送空間，就是整層饋贈(zèng)。在疊上組團(tuán)“鑒月”，第三層全部贈(zèng)送給業(yè)主，可使用面積達(dá)76平米，可以改造成多功能放映廳、瑜伽館、活動(dòng)室等生活空間。疊下產(chǎn)品藏境的贈(zèng)送空間則可建成地下私家會(huì)所。整個(gè)空間，采用雙層設(shè)計(jì)，總面積約264平米，全作為贈(zèng)送空間贈(zèng)予業(yè)主。目前，凡是參觀了樣板間的客戶都給了御賓府很好的評(píng)價(jià)，市場(chǎng)接受度較高。

現(xiàn)象3

中小別墅成主流

目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，再加上調(diào)控，別墅總面積太大，過(guò)高的總價(jià)會(huì)將部分購(gòu)房者擋在門(mén)外。如果總價(jià)降下來(lái)，購(gòu)房人相對(duì)容易接受。為了迎合市場(chǎng)需要，8月份，成都多個(gè)中小別墅項(xiàng)目將推出，面積多在200-400平方米之間。

位于牧馬山片區(qū)的置信·牧山麗景，在8月初推出的主力戶型區(qū)間在288——388平方米之間。新推出的產(chǎn)品雖然降低了總價(jià)，但是功能設(shè)計(jì)上更加人性化，更加注重私密性。同時(shí)保持了別墅的尊貴感和景觀性。

金科廊橋水鄉(xiāng)將要推出的疊拼產(chǎn)品面積在160——180平方米，聯(lián)排最小面積240平方米，獨(dú)棟別墅300多平方米。也主要是為了適應(yīng)市場(chǎng)的變化，這種面積區(qū)間的別墅更好賣(mài)。

三盛·翡儷山將推出的二期房源云溪澗的最小面積260平方米。產(chǎn)品功能進(jìn)行了優(yōu)化，更符合市場(chǎng)需求，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，許多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)別墅時(shí)，除了考慮單價(jià)外，也更多地考慮總價(jià)。在這樣的環(huán)境下，小別墅的吸引力顯然比大別墅更大一些，而據(jù)市場(chǎng)接受度來(lái)看，客戶最喜歡的也是200——400平方米之間的產(chǎn)品。

現(xiàn)象4

別墅高層在混搭

在某些別墅區(qū)，高層電梯項(xiàng)目悄然出現(xiàn)，別墅和高層，兩個(gè)產(chǎn)品線上的東西，一個(gè)主打高端，一個(gè)主打剛需，同時(shí)出現(xiàn)在別墅區(qū)，這是市場(chǎng)的必然還是巧合？

在某大開(kāi)發(fā)商的別墅區(qū)內(nèi)，電梯高層開(kāi)始修建。有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商改變了產(chǎn)品性質(zhì)，開(kāi)始迎合市場(chǎng)上的剛需人群。

在溫江國(guó)色天鄉(xiāng)的某大型別墅樓盤(pán)，業(yè)態(tài)以別墅為主，從今年初也推出了單價(jià)在4000元/平方米的電梯高層，受到剛需人群的歡迎，銷(xiāo)售一度火暴。無(wú)獨(dú)有偶，金堂的某著名別墅樓盤(pán)也將在9月份推出性價(jià)比極高的高層電梯，主要針對(duì)人群也是剛需。連牧馬山附近的別墅區(qū)，也開(kāi)始修電梯高層，目前開(kāi)始銷(xiāo)售。充分說(shuō)明高端市場(chǎng)悄悄的變化。而且這些高層項(xiàng)目都可以享受別墅的配套。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也認(rèn)識(shí)到高端市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始隨著市場(chǎng)的需求變化。

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市場(chǎng)交易狀況

根據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)第32期別墅周報(bào)，在6月和7月，成都的別墅只有少量供應(yīng)，8月的第一周，成都市別墅市場(chǎng)重新出現(xiàn)了新增4.96萬(wàn)平方的大型供應(yīng)量，為市場(chǎng)重新注入活力。8月1日至7日當(dāng)周成都市共成交別墅23套。成交面積7192平米，相比上周有所上升。該周主城區(qū)別墅成交5套，近郊成交10套，遠(yuǎn)郊成交8套。

成交量相比起上周有小幅上升，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。各類(lèi)型別墅成交中，聯(lián)排別墅最多，為15套(主城區(qū)5套、近郊7套、遠(yuǎn)郊3套)、其次是獨(dú)棟6套 (遠(yuǎn)郊與近郊各有3套)，雙拼別墅最低，僅2套 (遠(yuǎn)郊2套)。

本周成都市本周新增4.96萬(wàn)平米供應(yīng)。共成交別墅23套，成交套數(shù)環(huán)比上升21%；成交面積7192平米，環(huán)比增加2.9%。銷(xiāo)售集中在遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，以聯(lián)排，獨(dú)棟別墅居多。

由于通脹因素導(dǎo)致市場(chǎng)處于加息通道，銀根收緊對(duì)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)有一定影響，部分高端購(gòu)房群體對(duì)資金的去向也會(huì)趨于謹(jǐn)慎，加之樓市調(diào)控力度并未放緩，銷(xiāo)售難度必將增大。本周供應(yīng)量相比上周大幅上升，在銀行政策步步緊逼的大勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商們對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)仍在進(jìn)行。

別墅購(gòu)買(mǎi)者一般具有多套住房，受到限購(gòu)令的限制，失去購(gòu)買(mǎi)資格。主城區(qū)別墅將面臨一定的銷(xiāo)售壓力。最近幾周遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目銷(xiāo)量均大于主城區(qū)。