規(guī)避70/90規(guī)定 160平米房一分為二辦兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證
作者:李冬琪 來源:華西都市報(bào) 更新時(shí)間:2011年09月30日 【字體:大 中 小】
近日,居住在城南的劉先生向本報(bào)反映,他看中了位于城南二環(huán)路麗都片區(qū)一套169平米的商品房。正準(zhǔn)備交定金的時(shí)候被告知,這套房子要辦兩個(gè)房產(chǎn)證。劉先生大惑不解,明明是一套房子,為什么要辦兩個(gè)證呢?一個(gè)業(yè)主如果手持兩本房產(chǎn)證,房子如何按揭支付,業(yè)主是否存在風(fēng)險(xiǎn)呢?開發(fā)商的行為是否已經(jīng)違反國家規(guī)定呢?記者對(duì)此展開調(diào)查。
調(diào)查兩套房打通變身一套房
昨日下午,記者陪同李先生來到售樓部。售樓部置業(yè)顧問小張告訴記者:由于國家的調(diào)控政策,李先生購買的這套房子,要辦兩個(gè)80多平米小戶的產(chǎn)權(quán)證。
分明買的是一套房子,產(chǎn)權(quán)證卻要辦兩個(gè),按揭貸款要辦兩次……從上月到本月,成都城區(qū)內(nèi)多個(gè)豪宅>豪宅樓盤開盤,但是購買者發(fā)現(xiàn),部分面積在140-280平米的商品房單位,購房者可以得到兩本以上的房產(chǎn)證。原因是有些開發(fā)商將原先不足90平米的兩套以上住宅直接打通進(jìn)行了改造,作為一套大房銷售,而每平米價(jià)格較同地區(qū)小戶型房產(chǎn)高出許多。
記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn),“一套房子,多個(gè)產(chǎn)權(quán)證”的奇怪現(xiàn)象在北上廣深等房價(jià)偏高的城市已不是怪事,是開發(fā)商與國家政策博弈的結(jié)果。日前,成都多個(gè)以150平米以上大戶型為主的豪宅樓盤陸續(xù)面世開盤。在國家“90平方米以下套型面積占總面積的比重不得低于70%”這樣的規(guī)定下,卻建造出一個(gè)以大戶型為主的高檔小區(qū),它是如何做到的?原來,該樓盤向市規(guī)劃局申報(bào)時(shí),確實(shí)是按照這樣的比例,但實(shí)際上卻把2套80平方米的中小戶型,改造成1套160平方米的豪華大戶型,“捆綁式”對(duì)外銷售。
不過在開發(fā)商看來,與其說開發(fā)商在“作弊”,不如說是在大膽嘗試新辦法。另外一位開發(fā)商認(rèn)為,通過改造戶型成為“通戶”,走高端路線固然可以賣高房價(jià),但實(shí)際對(duì)項(xiàng)目本身品質(zhì)并非壞事,因?yàn)榇蠖鄶?shù)戶型打通后都能做到戶戶通透,既保證通風(fēng)采光,又加強(qiáng)了每戶人家的私密性,F(xiàn)在在城區(qū)內(nèi)對(duì)大戶型的需求量有增無減,而國家政策使得這批客戶的需求無法得到保障。這樣一來,客戶對(duì)大戶型項(xiàng)目的需求就可以順利滿足。
目的巧妙規(guī)避“70/90”規(guī)定
記者了解到,“通房”在北上廣深已經(jīng)不是個(gè)別現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士向記者透露,為了應(yīng)對(duì)“70/90政策”對(duì)戶型面積的嚴(yán)格限制,開發(fā)商早在委托建筑設(shè)計(jì)公司做方案時(shí)就做了“兩手準(zhǔn)備”,比如要求房子還是按大戶型設(shè)計(jì),但其中要設(shè)計(jì)分隔墻(今后可以隨時(shí)打開),這樣變“兩套”,就可達(dá)到“70/90政策”的報(bào)批、報(bào)建要求。雖然按照這種設(shè)計(jì)施工會(huì)增加不少土建成本,比如增加廚房、衛(wèi)生間的管線,以及分隔墻等,但是這種方案可以通過規(guī)劃部門的審批,最重要的是,對(duì)于開發(fā)商來說,房子是按大戶型銷售的,這樣就實(shí)現(xiàn)了“一箭雙雕”的目的。
表面上嚴(yán)格執(zhí)行“90平方米以下套型建筑面積占商品住宅總面積的70%”的規(guī)定,暗地里卻把2套90平方米的戶型拼成1套180平方米大戶型,進(jìn)行捆綁式銷售。這種做法是否屬于違規(guī)的行為?
目前國家沒有任何的法律法規(guī)對(duì)這種情況進(jìn)行規(guī)定,可以說是“法無規(guī)定不為過”。去國土房產(chǎn)局登記的都是一套一套來申請(qǐng),登記在案的都是符合規(guī)定的,對(duì)于此后的改造等做法,國土部門沒有權(quán)力來干涉。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,只要不打掉承重墻、保留樓房的主體性框架結(jié)構(gòu),沒有破壞規(guī)劃,這種做法沒有不當(dāng)之處。
說法“一房兩證”有弊有利
在城中另外一豪宅售樓現(xiàn)場,記者與一名準(zhǔn)備購房的張先生攀談起來。他表示,自己對(duì)樓盤無論是地段還是戶型都比較滿意,但是擔(dān)心雖然表面上只購買了一套房產(chǎn),但是實(shí)際上一次性購置了兩套房產(chǎn),手握兩個(gè)房產(chǎn)證,如果國家出臺(tái)關(guān)于個(gè)人第二套房的相關(guān)規(guī)定,甚至將來如果第二套房要繳納高額的稅金,是否意味著其也屬于個(gè)人購買第二套房的范疇。
工商銀行商業(yè)銀行信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示,如果事后追查出來,銀行會(huì)將其重新還原成第二套房來執(zhí)行政策,購房者應(yīng)慎重考慮。目前監(jiān)管部門對(duì)第二套房有非常明確的態(tài)度和政策,不僅是監(jiān)管部門,銀行自身的核查也是經(jīng)常性的,很容易就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題。而且客戶在貸款購房的時(shí)候,都要求寫一份個(gè)人承諾書給銀行,承諾這是自己的首套房。這種鉆漏洞的行為明顯屬于違約,購房者應(yīng)慎重考慮。
君和律師事務(wù)所盧宇律師指出,目前從法律上無法限制“通房”的銷售,不能就要過實(shí)際操作辦兩套中將遇到很手續(xù)多問題。對(duì)程序上一部分買房會(huì)麻煩者而言,這一點(diǎn),樣做的話可要轉(zhuǎn)手也得辦兩次手續(xù),且會(huì)因?yàn)樽采系诙追刻岣哔J款利率、首付的政策增大成本。但有弊就有利,比如是夫妻雙方共同購買,就可夫妻雙方各持一證,名義上是財(cái)產(chǎn)共同所有,實(shí)際更公平地保障了雙方利益。對(duì)于準(zhǔn)備一次付清或是已經(jīng)是二套房的購房者,這種操作其實(shí)沒什么本質(zhì)影響。若是夫妻雙方各人一套產(chǎn)權(quán),而雙方均是第一次購房,則可按照一套房購房辦理貸款。對(duì)于首次置業(yè)的年輕夫妻,其實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的“一步到位”的選擇。
特別提示
冒充首套房貸款屬違約
“貸款我們有辦法,這個(gè)你不用擔(dān)心。”昨日,某樓盤一位銷售人員告訴記者,同時(shí)購買兩套完全可以按照第一套房貸款政策來執(zhí)行。他們和多家銀行有合作,具體做法就是將兩套房分別同時(shí)找兩家銀行辦理貸款,因?yàn)殂y行個(gè)人征信記錄的信息有一個(gè)相對(duì)滯后的問題,因此貸款過程中這兩家銀行是查不出來的,均會(huì)按照第一套房貸款政策辦理。
對(duì)于這種做法,某國有商業(yè)銀行信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示,如果是兩個(gè)房產(chǎn)證,拿到同一家銀行去辦理房貸業(yè)務(wù),其中一套肯定是按照第二套來辦理房貸。如果是把兩套房子同時(shí)分別找兩家銀行去做貸款,由于央行的個(gè)人征信系統(tǒng)在信息導(dǎo)入過程中確實(shí)存在滯后問題,因此這兩家銀行會(huì)分別顯示是第一套房。但是過不了多久信息就會(huì)導(dǎo)入,如果事后查出來,銀行會(huì)重新還原成第二套房來執(zhí)行政策。這種鉆漏洞的行為明顯屬于違約,購房者應(yīng)慎重考慮。