市場(chǎng)分化加劇

購(gòu)房者心態(tài)的變化，也讓市場(chǎng)分化加劇。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，9月4個(gè)一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降26%；18個(gè)二線(xiàn)城市成交面積環(huán)比持平，同比增長(zhǎng)13%；18個(gè)三四線(xiàn)城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比下降2%。

其中8個(gè)東部二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)45%；4個(gè)中部二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比增長(zhǎng)21%；6個(gè)其他地區(qū)的二線(xiàn)城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降13%。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，64個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌，6個(gè)城市與上月持平。寧波、佛山、廈門(mén)等地環(huán)比下降，而濟(jì)南、廈門(mén)、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再，“銀十”開(kāi)頭的黃金周數(shù)據(jù)則顯示出奇妙的分化現(xiàn)象。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，國(guó)慶黃金周期間，北京、杭州、深圳、成都等調(diào)控壓抑已久的一二線(xiàn)主要城市，新房成交面積同比均有所回升，其中北京同比上漲11.3%，逐漸恢復(fù)到2016年水平。杭州則大漲144%，交易量明顯回升。另外，深圳、成都和蘇州也上漲了80.1%、53.9%和4.5%。不過(guò)，需要指出的是，這些城市與調(diào)控前的成交量水平相比，仍然處在相對(duì)低點(diǎn)。

另一方面，在一些樓市輪動(dòng)周期相對(duì)較晚的城市，比如東莞、佛山、武漢、重慶等地，則在今年國(guó)慶黃金周期間出現(xiàn)了明顯的交易量下跌的情況。東莞同比下降30%，佛山則為47%，武漢和重慶則同比下降了32%和11%。

二手房層面，今年國(guó)慶黃金周，14個(gè)重點(diǎn)城市鏈家二手房成交總量在2018同期的基礎(chǔ)上小幅增加5.7%，略高于2019年前9個(gè)月的增幅2.7%。縱向?qū)Ρ绕渌�年份�?lái)看，整體市場(chǎng)交易量依舊處在較低水平。

價(jià)格方面同樣處于僵持階段。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31%，漲幅較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。同期北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為27219元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

“返鄉(xiāng)置業(yè)熄火，三四線(xiàn)市場(chǎng)降溫，各地市場(chǎng)正在分化，未來(lái)城市級(jí)別這個(gè)概念失效了，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)”，張大偉表示，所以對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首選有學(xué)區(qū)有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅，最后才是郊區(qū)。

成交量增長(zhǎng)動(dòng)力不足

購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，市場(chǎng)分化也在加劇，下一步，樓市的周期究竟會(huì)有怎樣的走勢(shì)？一向作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京，或許預(yù)示著下一階段的走向。

作為二手交易為主的存量市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情APP顯示，近一個(gè)月以來(lái)，北京二手房成交均價(jià)約為6.46萬(wàn)元，環(huán)比下降了1.05%。

而從實(shí)際情況來(lái)看下降空間可能更大。一位北京市朝陽(yáng)區(qū)的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他所在的區(qū)域有多個(gè)均價(jià)在11萬(wàn)左右的樓盤(pán)，房源掛牌后的成交周期正在拉長(zhǎng)，房源掛牌價(jià)與成交價(jià)之間的距離也在拉大。他所在區(qū)域近期很多成交總價(jià)8位數(shù)以上的房源，最終成交價(jià)都比掛牌價(jià)低了10%左右，多的甚至能達(dá)到15%。

對(duì)此，一位國(guó)慶節(jié)期間在北京看了三天房的改善型需求購(gòu)房者告訴記者，近兩年來(lái)，北京的政策對(duì)改善型購(gòu)房控制比較嚴(yán)厲，二套房需要80%首付。而首套房剛需能承受的一般都是500萬(wàn)以下的房子，對(duì)于上千萬(wàn)的改善性需求住房，即使賣(mài)掉首套房還有較大的缺口。這相當(dāng)于打斷了過(guò)去北京一直存在的換房鏈條。因此，供需逐漸失衡，整個(gè)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

實(shí)際上，隨著供需矛盾的趨緩，業(yè)主的話(huà)語(yǔ)權(quán)明顯減弱，與去年同期比，貝殼研究院用房源第一次掛牌價(jià)減去最終的成交均價(jià)，除以房源第一次掛牌價(jià)，計(jì)算出一個(gè)“業(yè)主妥協(xié)度”的概念，這項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶黃金周期間，北京的業(yè)主妥協(xié)度超過(guò)12%，杭州接近10%，上海也超過(guò)了6%。并且幅度均較去年有所擴(kuò)大。實(shí)際上，在貝殼此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)的14個(gè)核心城市中，有12個(gè)城市的業(yè)主妥協(xié)度增大。

而在新房市場(chǎng)上，由于限競(jìng)房開(kāi)始在2019年大批上市，以及年底的業(yè)績(jī)需要，此前一直堅(jiān)挺的開(kāi)發(fā)商，也開(kāi)始有了“真金白銀”的促銷(xiāo)活動(dòng)。如金地9月份在北京進(jìn)行“30天紅盤(pán)行動(dòng)”，推出“百套特價(jià)房，萬(wàn)套品質(zhì)房”，其中最高優(yōu)惠將達(dá)到450萬(wàn)。

實(shí)際上，包括共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房，也成為了一些剛需購(gòu)房者的新選擇，共同影響著樓市的供需變動(dòng)。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，共有產(chǎn)權(quán)房由于買(mǎi)賣(mài)限制嚴(yán)格，難以滿(mǎn)足未來(lái)?yè)Q房需求，在上市初期并不搶手。隨著房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)格，共有產(chǎn)權(quán)房在今年迎來(lái)了成交爆發(fā)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個(gè)月，北京完成共有產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)簽超過(guò)1.6萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)據(jù)是2018年全年成交量7681套的兩倍以上。

在張大偉看來(lái)，北京已經(jīng)形成了1000萬(wàn)買(mǎi)不限售的商品房住宅、600萬(wàn)左右買(mǎi)限競(jìng)房、300萬(wàn)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房這樣一個(gè)良性的購(gòu)房梯度消費(fèi)。

而易居研究院研究員沈昕則認(rèn)為，2019年1-9月，40城新建住宅成交面積同比微增2%，這主要是一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在今年3、4月出現(xiàn)了小陽(yáng)春行情，而大部分去年成交火熱的三四線(xiàn)城市則持續(xù)走弱。

在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，雖然接下去幾個(gè)月，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷(xiāo)的現(xiàn)象也會(huì)增多，但成交量難以明顯增長(zhǎng)，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線(xiàn)城市，成交量將面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。