今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了停擺、斷崖式下跌行情，而后隨著疫情逐步得到控制，全國樓市又以超預(yù)期的速度穩(wěn)步修復(fù)，整體呈現(xiàn)出“V”字型走勢。

展望下半年樓市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，市場整體趨于平穩(wěn)，成交量將穩(wěn)定在近年水平，但各個城市之間或會繼續(xù)分化，而在“房住不炒”的前提下，房價也不會出現(xiàn)大幅上漲。

新房“先抑后揚”，豪宅先熱、剛需接棒

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66城新房市場合計成交套數(shù)累計同比下滑16%，成交面積累計同比下滑14%。隨著疫情得到控制，新房市場成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年同期，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。

在疫情沖擊下，2020年上半年一線城市新房市場成交量下滑幅度最大，其中成交套數(shù)累計同比下滑25.9%；成交面積同比下滑25.0%；二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%；成交面積同比下滑15.0%；三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%；成交面積同比下滑8.0%。一二線城市受疫情影響較大，但恢復(fù)速度更快，在疫情穩(wěn)定的二季度成交量環(huán)比收窄15-16個百分點；三四線城市環(huán)比收窄12-13個百分點。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院、各地住建局

從成交面積排名來看，上半年二線城市排名上升幅度最大的為南京，同比去年上半年排名上升5名至第八名。此外成都、蘇州、溫州、杭州成交面積累計同比均保持漲勢。據(jù)統(tǒng)計，杭州、南京上半年成交面積累計增長10%以上，市場復(fù)蘇較快。值得注意的是，9個排名上漲的城市中，4個為長三角區(qū)域城市。

上半年，豪宅市場先于剛需市場回暖，部分城市的豪宅成交量激增。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，總價在1000萬-2000萬的豪宅中，杭州、青島的豪宅成交套數(shù)同比分別增長139%、150%；而總價2000萬-3000萬的豪宅中，青島、南京、廈門、東莞的成交套數(shù)同比增長367%、100%、500%、139%。此外，上海、深圳、北京的豪宅市場依然堅挺，比如，上海在上半年成交的單價在15萬元以上的豪宅套數(shù)同比增長131%。

從豪宅傳遞到剛需市場，自5月份以來，杭州、成都等高性價比的剛需項目頻頻出現(xiàn)“萬人搖“引發(fā)市場關(guān)注，成為新房市場的新特征。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示：“分化是上半年的關(guān)鍵詞。城市之間分化明顯，城市內(nèi)部整體表現(xiàn)出3、4月份豪宅火熱，5月份剛需接棒，一個城市當(dāng)中一部分樓盤搖號搶房，一部分樓盤即便促銷也去化不暢，整體呈現(xiàn)出‘冰火兩重天’的現(xiàn)象。”

各城市分化明顯，北京、深圳6月成交量創(chuàng)新高

和新房市場一樣，上半年，二手房市場也呈現(xiàn)出“v”字型。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月份開始明顯恢復(fù)，其重點監(jiān)測的18城實際二手房總體成交量快速修復(fù)，二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二手房市場分化趨勢明顯，其中，北京、深圳、南京、杭州等城市在6月份的成交量已達(dá)到近兩年新高，而成都、蘇州等城市同比仍然下跌40%以上。

從二手房價格來看，疫情之下，今年一季度重點城市二手房均價普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價隨市場修復(fù)普遍反彈。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與去年四季度相比，二季度北京及上海二手房均價漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前，房價跌幅較大的城市為武漢，累計跌幅達(dá)3.5%。而與去年同期相比，二季度房價上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房價下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟(jì)南。

下半年預(yù)測：房價不會大幅上漲

對于下半年市場的走勢，貝殼研究院預(yù)計，二季度重點城市業(yè)績已經(jīng)接近或已達(dá)到2019年同期水平，市場修復(fù)過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時隨著疫情過后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計下半年市場成交不會持續(xù)大幅上漲。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降，預(yù)計全年將穩(wěn)定在近年水平。

丁祖昱認(rèn)為，“2020年下半年，政策會繼續(xù)保持平穩(wěn)，其中中央政策還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會根據(jù)實際情況因城施策，總的政策趨勢還是相對寬松為主，除非有個別城市出現(xiàn)了大幅的上漲、炒房等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，主要因為今年整體情況來看，經(jīng)濟(jì)壓力仍然巨大。”

在此政策背景下，丁祖昱預(yù)計，2020房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%，如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約為16萬億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對較高區(qū)域。

“下半年，房地產(chǎn)市場整體小幅波動，城市、項目分化將進(jìn)一步加劇。從市場成交情況來看，我認(rèn)為今年下半年會出現(xiàn)小幅波動，三季度從成交量來說可能會有所回落，城市之間、項目之間會出現(xiàn)分化。特別是一些非長三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，其樓盤去化壓力會更大。” 丁祖昱分析稱。