日前，萬科參與更新的望京小街項目落地。中國證券報記者注意到，近期房企參與城市更新動作頻繁，部分公司通過成立城市更新類公司、和地方政府簽訂合作等方式進(jìn)軍城市更新“賽道”。城市更新市場規(guī)模有望達(dá)到10萬億級別，城市更新業(yè)務(wù)將成為房企業(yè)務(wù)新的增長點。

積極介入

“比起以前，真的是煥然一新。”望京小街商業(yè)步行街某店員告訴中國證券報記者。日前，由北京市朝陽區(qū)人民政府引導(dǎo)，萬科參與的城市更新項目望京小街開街。望京小街的更新解決了原本“停車難、垃圾多、能耗大”等問題，將老舊街區(qū)改造為設(shè)有商亭集市、餐飲、藝術(shù)展、影院、酒吧等消費場景的商業(yè)步行街。

望京小街是對“政府投入+社會資本”模式的探索，也是萬科首次將城市更新范圍擴(kuò)展至街區(qū)小巷。萬科方面稱，公司將以望京小街模式為新起點，加快形成可復(fù)制、可推廣的城市更新經(jīng)驗，為構(gòu)筑新型城市空間提供借鑒。之前，萬科更新成功的案例包括廣州永慶坊、沈陽紅梅文創(chuàng)園等。

早前，中海地產(chǎn)和上海市黃浦區(qū)人民政府達(dá)成合作，由中海地產(chǎn)投資590億元，對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項目5幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。中海地產(chǎn)方面表示，這將是公司發(fā)展史上投資規(guī)模最大的項目。7月22日，萬科和沈陽市人民政府訂立協(xié)議，在沈陽市總投資560億元，項目業(yè)態(tài)包括城市舊改。

除和政府合作參與城市更新業(yè)務(wù)外，部分房企選擇企業(yè)與企業(yè)合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢進(jìn)軍城市更新市場。

7月26日，花樣年集團(tuán)和中國奧園簽署城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議�；�樣年集團(tuán)方面稱，未來雙方將發(fā)揮各自項目資源、運營管理等優(yōu)勢，在大灣區(qū)城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。截至2019年12月，花樣年集團(tuán)超過一半的土儲位于粵港澳大灣區(qū)，在大灣區(qū)擁有46個城市更新項目。中國奧園布局城市更新領(lǐng)域已久，目前正在推進(jìn)的項目有40多個，“三舊”改造全覆蓋。

7月22日，旭輝控股集團(tuán)和悅明置業(yè)就城市更新項目簽訂合作協(xié)議。悅明置業(yè)一直專注東莞市城市更新，與旭輝控股集團(tuán)的此次合作，是東莞市城市更新等存量土地開發(fā)的相關(guān)項目。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有47%的企業(yè)涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中有61%的企業(yè)涉足城市更新。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示，城市更新已經(jīng)成為眾多地方政府關(guān)注的重點領(lǐng)域，各地方政府通過城市更新優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，改善城市人居環(huán)境，提升城市功能及核心競爭力。未來，城市更新將是城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。越來越多的房企參與到城市更新領(lǐng)域，企業(yè)將城市更新作為業(yè)務(wù)發(fā)展的新賽道，打造新的增長極。

開辟土儲新途徑

介入城市更新項目成為不少房企增加土儲的新途徑。

富力地產(chǎn)2019年年報披露，截至報告期，公司通過3個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土儲，預(yù)計2年內(nèi)通過城市更新方式轉(zhuǎn)化的土儲面積將達(dá)1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。

雅居樂近期宣布成立城市更新集團(tuán)，聚焦粵港澳大灣區(qū)，深入華北及中原地區(qū)，全力打造城市更新前、中、后端全鏈條運營服務(wù)。目前，其城市更新業(yè)務(wù)已進(jìn)駐全國10余個城市，涉及“三舊”改造和棚戶區(qū)改造等。

中國奧園2020年半年報披露，截至報告期，公司土儲貨值為5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元；擁有超50個不同階段的城市更新項目，可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。

中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦表示，一二線城市中心區(qū)域的招拍掛機(jī)會在變少，城市更新需求上升。通過參與城市更新項目，開發(fā)商可以獲得城市中心區(qū)域的開發(fā)機(jī)會，并助力推動城市進(jìn)一步發(fā)展。不過，城市更新市場的門檻較高，對開發(fā)商運營經(jīng)驗要求很高，但參與的企業(yè)獲取土儲的難度和成本比招拍掛市場低。

有望成業(yè)務(wù)新增長點

川財證券研報認(rèn)為，隨著熱門城市土地供應(yīng)放緩，城市更新或成房企新業(yè)務(wù)增長點。

億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業(yè)集中度達(dá)50%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規(guī)模將不斷擴(kuò)大。

佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

西南證券研報認(rèn)為，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時代，成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

值得一提的是，就全國城市更新格局來看，大灣區(qū)成為房企城市更新的“必爭之地”�？硕�瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有27家城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。同時，城市更新參與房企本土化特征明顯。如廣州市場，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等較活躍；上海地方性國企占據(jù)優(yōu)勢；北京國資房企活躍，如首開、中海等房企成為北京城市更新的主要參與者。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，由于城市更新項目本身存在回報周期長、不穩(wěn)定因素多、開發(fā)難度大等問題，因此對房企要求門檻相對較高。同時，城市更新涉及政府、居民等多主體，拆遷協(xié)商環(huán)節(jié)較復(fù)雜。