2020年的最后一天，央行與銀保監(jiān)會出臺了王炸政策——《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

《通知》主要內(nèi)容為，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限的兩道紅線。

此舉主要針對很大一部分銀行信貸資金，最終流向房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。

《央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)吸金效應(yīng)依舊不減。尤其是2016年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪上升周期，居民持續(xù)加杠桿購房。然而就目前政策的導(dǎo)向而言，未來購房者和房企繼續(xù)加杠桿的空間日漸縮小。

克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿并非市場常態(tài)，很難延續(xù)。下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)。

細(xì)解兩道紅線政策：嚴(yán)控供需端、理性設(shè)過渡

除中資大型銀行之外，目前不少銀行和金融機(jī)構(gòu)存在房地產(chǎn)相關(guān)授信額度占比超標(biāo)的問題。

人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度，房地產(chǎn)貸款余額穩(wěn)步提升至48.8萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)28.8%，個(gè)人住房貸款余額升至33.7萬億元，占比約19.9%。

此次央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺政策，旨在從“錢端”對房地產(chǎn)資金進(jìn)行限制，將商業(yè)銀行分五檔設(shè)置房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款余額占比上限。

具體來看，政策要求中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為27.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

同時(shí)，2020年12月末，對于房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的調(diào)整過渡期為2年，在2個(gè)百分點(diǎn)及以上的調(diào)整過渡期則為4年。

“這次房地產(chǎn)去杠桿并非政策急轉(zhuǎn)彎，而是分別設(shè)置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，更利于引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)逐級壓降房地產(chǎn)相關(guān)信貸規(guī)模，避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為。

其告訴記者，這意味著決策層正在從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

供應(yīng)端，即銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，目前實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理；需求端即房企，設(shè)置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。郭樹清就直言，“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’。”

林波認(rèn)為，可以期許的是，未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并將上升為長效機(jī)制。

影響分化：房企精準(zhǔn)化監(jiān)管 購房者影響有限

58安居客研究分院院長張波告訴記者，房地產(chǎn)金融的管控已經(jīng)進(jìn)入精準(zhǔn)化階段。

“和以往三番五次強(qiáng)調(diào)金融之水不要流入房地產(chǎn)不同，從三道紅線開始，金融側(cè)的管控開始進(jìn)入精準(zhǔn)化階段，特點(diǎn)就是管控有目標(biāo)，落實(shí)有進(jìn)度，操作有保障。”

張波分析道，金融對房企的影響較為直接，如果說“三道紅線”只是列出是否可融資以及融資規(guī)模的標(biāo)尺，“兩道紅杠”則是從總量層面對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面的融資精準(zhǔn)化監(jiān)管，會倒帶銀行等金融機(jī)構(gòu)更大程度上對于房企進(jìn)行“選優(yōu)汰劣”，保障在有效的放貸比例內(nèi)保障資金合規(guī)性和高效性。

但其認(rèn)為，“兩道紅線”對于購房者的影響相對有限。

“雖然對于個(gè)人房貸所占比例也有明顯限定，但從實(shí)際情況看，銀行此前鮮有超過現(xiàn)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，LPR利率依然會維持走低的趨勢，因此個(gè)人住房貸款的利率本身出來大幅上漲的可能性相對較小。”

同時(shí)從現(xiàn)實(shí)的房貸占比來看，中大銀行也沒有出現(xiàn)明顯超準(zhǔn)，因此預(yù)示著未來整體對于個(gè)人購房放貸的規(guī)模不會出現(xiàn)明顯減少。

但值得關(guān)注的是，由于國家對于個(gè)人房貸占比有了明顯要求，會推動銀行對于此類貸款發(fā)放的謹(jǐn)慎度，因此不排除部分城市針對二套和三套房貸款執(zhí)行更為差別化的利率政策。

“所以大方向是確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。但2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等。”

張波指出，受此影響，各城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒓觿》只�，進(jìn)而演變?yōu)橐怀且恍星椤?/p>

即核心一、二線城市經(jīng)濟(jì)基本面相較出眾，人口虹吸效應(yīng)不減，潛在購房需求堅(jiān)挺，并有較強(qiáng)購買力支撐，市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出，潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯，市場前景著實(shí)難言樂觀。