“三道紅線”融資新規(guī)和房地產(chǎn)貸款集中度政策，對房企的融資限制到達(dá)了前所未有的程度，加之當(dāng)前處于房企償債高峰，房地產(chǎn)行業(yè)承受較高的融資壓力，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年以來房企融資規(guī)模持續(xù)下降。

在這樣的背景下，供地“兩集中”政策正式推出，目前，青島、天津、深圳、鄭州、濟(jì)南等地都已發(fā)布新政或有政策傳出，網(wǎng)傳將有22個城市實施該政策，由于土地集中出讓，房企要在短時間內(nèi)籌措大量購地資金，這無疑會導(dǎo)致融資壓力進(jìn)一步增大。

融資壓力持續(xù)增大

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模處于持續(xù)下降狀態(tài)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年2月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行46筆，較上月減少88筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月(3.5%)持續(xù)擴(kuò)大。房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模從高位回落已是大勢所趨，貝殼研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)影響債市下行預(yù)期持續(xù)。

2011年至2021年1-2月房企債券融資規(guī)模

數(shù)據(jù)來源:wind，貝殼研究院整理

融資壓力還體現(xiàn)在利率上升和年限縮短上，貝殼研究院數(shù)據(jù)還顯示，2月境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約57.5%，其融資票面利率中位數(shù)為4.75%，較上月增加0.18個百分點，同比上升30.5%。此外，2月境內(nèi)融資債券發(fā)行期限下降，境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為2.7年，較上月減少約1.1年。

對此，貝殼研究院認(rèn)為，除春節(jié)假期影響外，境內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策與境外通脹預(yù)期、美元債利率上行等因素均增加2月整體債市的波動性。同時，境內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)回暖，實體企業(yè)融資需求旺盛，將影響資本流入房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模。

與融資規(guī)模下降對應(yīng)的是房企償債壓力，中證鵬元數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券待償還量首次突破萬億元，其中公司債待償還規(guī)模同比上升22.41%至4519.16億元的歷史高位。

中證鵬元房地產(chǎn)評級部分析師陳思敏預(yù)計，在現(xiàn)有債務(wù)再融資需求的推動下，2021年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債規(guī)模將有所上升，但考慮到2020年下半年“三道紅線”融資新規(guī)的出臺對房企有息債務(wù)增速進(jìn)行了嚴(yán)格控制，預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)凈融資規(guī)模將有所回落。

還有一個因素正在加劇房企的融資難度，即供地“兩集中”政策(集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動)，網(wǎng)傳供地“兩集中”將在22個城市實施，目前除了青島、天津、深圳、鄭州、濟(jì)南之外，按政策預(yù)期，其余17個城市大概率會相繼跟進(jìn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求，預(yù)計房企融資需求將進(jìn)步一加劇，房企融資難度恐將再度升級。

2020年重點城市(市本級)住宅用地供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)

信用評級強(qiáng)化對融資能力、資金成本的關(guān)注

融資環(huán)境正在變得日益艱難，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)違約案例不斷增加，比如泰禾和華夏幸福(600340，股吧)，在這種情況下，識別風(fēng)險，尋找確定性機(jī)會是對資本市場的投資者來說至關(guān)重要。

從行業(yè)基本面來看，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行制度上的改革，無論是融資端的“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度新政，還是供地端的“兩集中”，疊加房地產(chǎn)行業(yè)整體處于規(guī)模增速放緩的行業(yè)背景，行業(yè)正在經(jīng)歷加速洗牌。

中證鵬元房地產(chǎn)評級部分析師李雨柔認(rèn)為，房企原有的“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營模式難以為繼，行業(yè)內(nèi)馬太效應(yīng)加劇，企業(yè)在市場研判能力、品牌影響力和營銷能力上面臨更大考驗，財務(wù)穩(wěn)健型房企在存量市場上競爭優(yōu)勢凸顯，高杠桿和資金成本較高的房企信用風(fēng)險將持續(xù)上升。

某業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，從2016年提出要建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制至今，一個清晰的方向是從金融的角度捆住房地產(chǎn)，而且從銀行等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)財務(wù)報表兩個方面來捆住融資，在這種情況下，資金實力強(qiáng)、融資能力強(qiáng)的房企就是確定下機(jī)會。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，類似龍湖、華潤、萬科等戰(zhàn)略篤定、財務(wù)穩(wěn)健、盤面堅實的企業(yè)將呈現(xiàn)更確定性的未來，比如，龍湖財務(wù)盤面扎實穩(wěn)健，三道紅線更是一條未踩，一系列財務(wù)指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。自2009年上市以來，龍湖憑借良好的信用記錄、審慎自律的財務(wù)表現(xiàn)以及業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，屢屢獲得資本市場認(rèn)可。2月26日，受益其長期穩(wěn)健經(jīng)營，龍湖集團(tuán)正式被納入恒生指數(shù)HSI，成為55家藍(lán)籌股之一。

在疫情不完全明朗、信用收緊、違約事件頻發(fā)的背景下，李雨柔認(rèn)為，信用評級仍將聚焦房企的經(jīng)營及杠桿策略，并強(qiáng)化對房企的融資能力、資金成本控制能力的關(guān)注。

為了更好說明融資能力和資本成本，仍以龍湖為例，截至2020年6月底，龍湖平均借貸成本僅4.5%，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，有息負(fù)債中，龍湖一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣172.1億元，占總債務(wù)的比例僅為10.2%，現(xiàn)金短債比為4.55倍。

這樣的成績表無疑會贏得評級機(jī)構(gòu)的肯定，盡管疫情對整個房地產(chǎn)行業(yè)都造成較大影響，但龍湖的評級得到進(jìn)一步夯實，其中，穆迪將評級上調(diào)升至Baa2，而惠譽(yù)也將龍湖由展望調(diào)升至正面。