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    房貸真的回暖了?專家:可理解為精準(zhǔn)調(diào)控

    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 更新時間:2021年11月27日 【字體:

    11月24日,記者采訪了多位銀行客戶經(jīng)理發(fā)現(xiàn),上海房貸出現(xiàn)了一些回暖跡象。一位上海商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理告訴記者,如果在12月初簽貸款合同,走流程結(jié)束要到第二年一月份,一月放款的可能性比較大。

    7月末,上海房貸利率整體上調(diào),首套房貸利率由4.65%上浮至5%;二套利率從5.25%上浮至5.7%。

    8月初,上海市房管局又出新政,明確落實“三價就低”原則,也就是說,除過往的合同網(wǎng)簽價和銀行評估價外,新增“涉稅評估價”,以三者最低價作為貸款審批依據(jù)。

    房產(chǎn)中介:核驗價略有提升

    “涉稅評估價”,又被稱為“核驗價”,由上海房產(chǎn)交易中心定價,對二手房實施“一房一價”,所以每個房子的核驗價占網(wǎng)簽價的比例都不一樣,但一般都在60%左右。以核驗價貸款使可貸款的金額大大降低。比如,原來買500萬的房子,按照65%的比例可以貸款325萬,但是以核驗價來計算,就要在六成的基礎(chǔ)上貸款65%,也就是只能貸195萬。

    “核驗價”政策的出臺大大提升了首付比例,不少房地產(chǎn)中介表示,購房者只能降低預(yù)期,或者暫時擱置購房計劃。

    受此影響,上海二手房10月成交量和成交價格均回落。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù),上海10月二手房成交量達(dá)到1.3萬套,達(dá)到正常月成交量的60%左右。從房價指數(shù)來看,10月跌幅為0.4%,連續(xù)2個月出現(xiàn)明顯下跌?們r400萬元以上二手房成交量持續(xù)滑落,而200萬元至400萬元的剛需型房源成交活躍。

    但近日,核驗價出現(xiàn)了些抬升的跡象。一位房地產(chǎn)中介告訴記者,現(xiàn)在核驗價格有所上漲。比如,一套500萬的房子,10萬一平,以前核驗價是300萬,也就是6折,在這個基礎(chǔ)上乘65%,是可以貸款的額度,F(xiàn)在一平米核驗價漲到6.3萬到6.4萬,可貸款的比例就稍微上升了。最近,改善性住房銷售量開始恢復(fù),價格在700到1000萬的房子成交量有所上升,小戶型成交量相對還是較少。

    另一家房地產(chǎn)中介公司也表示,觀察到近期上海某些區(qū)的核驗價格有大幅提升。

    但克而瑞證券資產(chǎn)管理部固定收益副總經(jīng)理孫楊告訴記者:“據(jù)我了解,現(xiàn)在核驗價格本質(zhì)上沒有明顯的上升,還是按照周邊的過往的價格,還有土地的價格來去進行核驗,并且短期內(nèi)還是穩(wěn)定為主,也不太可能通過核驗價格調(diào)控貸款。”

    記者向多家銀行求證時,銀行方也表示,由于是一房一價,銀行方也很難確定核定價格的變化趨勢,但暫未發(fā)現(xiàn)明顯的提升跡象。

    放款速度:平均三個月,最快一個月

    不少中介告訴記者,之前銀行放出貸款大概率要等4-6個月,現(xiàn)在平均3個月就可以放款,這也是房貸回暖的一個跡象。也有中介直接向記者表示,10月份開始,上海很多銀行的貸款部門對房貸審批就開始有所松動,11月開始所有的銀行貸款額度大量放出。

    浦發(fā)銀行的一位客戶經(jīng)理告訴記者,如果購買二手房的話,年底前簽定金合同,可以正常放款,根據(jù)目前的排隊情況,一個月左右大概可以完成。對于核驗價的變化,該客戶經(jīng)理表示,主要根據(jù)上海交易中心系統(tǒng)后臺實時更新,看成交情況來確定。

    交通銀行個人貸款部客戶經(jīng)理也向記者表示,二手房貸款審批需要一個半月左右,放款排隊三個月左右。

    孫楊認(rèn)為,現(xiàn)在房貸相對之前最緊的時候確實有回暖的跡象,但是也沒有到很夸張的地步。房貸更多的是根據(jù)居民的真實居住需來提供支持,因為之前已經(jīng)明確需求的剛需客戶,可能在政策收緊時暫緩了購房計劃,現(xiàn)在在逐漸地給他們恢復(fù)貸款,所以把“房貸放松”理解為“精準(zhǔn)調(diào)控”更合適。同時,現(xiàn)在的房貸政策核心還是利好新房,二手房壓力還是比較大?梢钥吹降谖迮,包括即將出來的第六批次認(rèn)購在對新房的價格管控還是比較嚴(yán)的。

    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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