本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝見(jiàn)習(xí)記者梁寶欣深圳報(bào)道

10月12日早上10點(diǎn)，《華夏時(shí)報(bào)》記者的微信收到了一條貝殼找房推送的房源價(jià)格變動(dòng)提醒：您關(guān)注的房源已降價(jià)一萬(wàn)元。該房源位于廣西北海富麗華海御小區(qū)，面積86平，最新售價(jià)56萬(wàn)元，單價(jià)6604元/平。

同時(shí)，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)的掛牌均價(jià)對(duì)比前一周（9月29日-10月6日）下跌0.1%，而其所在的海城區(qū)的掛牌均價(jià)對(duì)比前一周（9月29日-10月6日）下跌0.3%，同比去年下跌9.2%。

此外，值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，北海新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降6.5%。截至到2022年8月，北海的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連跌12個(gè)月了。

“向南走，到北海。”北海市位于廣西最南端，三面環(huán)海，與海南島隔海相望，擁有豐富的旅游資源。然而，近年來(lái)，北海的旅游業(yè)受疫情影響遭遇重創(chuàng)，而靠旅游業(yè)起家的房地產(chǎn)行業(yè)也因此進(jìn)入了寒冬。同時(shí)，與北海類似的城市，其旅游地產(chǎn)的日子也不太好過(guò)。

曾因海南限購(gòu)迎來(lái)地產(chǎn)熱潮

“海南80%是東北人，西雙版納也是，現(xiàn)在北海也快了。”廣西北海房產(chǎn)中介張強(qiáng)（化名）9月27日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

中國(guó)文旅創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)智庫(kù)叢書總編張德欣9月29日向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，東北人去南方旅居，主要是基于兩個(gè)原因。一是氣候原因。東北的冬天，氣候非常嚴(yán)寒，所以很多北方人在冬天的時(shí)候去溫暖的地方避寒。二是歷史淵源。東北由于工業(yè)基礎(chǔ)非常強(qiáng)，所以曾經(jīng)有段時(shí)間非常強(qiáng)勢(shì)。而當(dāng)時(shí)的海南，則屬于窮鄉(xiāng)僻壤的地方，有段時(shí)間東北曾在經(jīng)濟(jì)上支援過(guò)海南，很多企業(yè)都在海南設(shè)置了地方機(jī)構(gòu)，那時(shí)單位發(fā)的福利房使得部分東北人在海南有相應(yīng)的房產(chǎn)。另外有一部分東北人自己在海南購(gòu)買了房產(chǎn)。

在張強(qiáng)看來(lái)，海南過(guò)來(lái)的投資客看中了北海的氣候環(huán)境和房?jī)r(jià)低，適宜養(yǎng)老。“朝滄梧而夕北海”，從2005年開始，北海陸續(xù)入選“中國(guó)十大宜居城市”之一。除此之外，北海還在今年9月成為廣西第二個(gè)國(guó)家級(jí)“長(zhǎng)壽市”。據(jù)張強(qiáng)介紹，在2018年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，北海有好幾個(gè)樓盤都是超過(guò)2.5萬(wàn)元/平。

近些年來(lái)，越來(lái)越多的東北人，像候鳥一樣南飛至溫暖的地方過(guò)冬。北海的房?jī)r(jià)一度因海南的限購(gòu)政策而漲了起來(lái)。

2017年4月14日，海南發(fā)布《關(guān)于限制購(gòu)買多套商品住宅的通知》，該通知提及，從4月14日起，在全省范圍內(nèi)暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年4月開始，北海的房?jī)r(jià)就開始飛速上漲，從4月的4600元/平左右均價(jià)上升到5750元/平。

到了2018年4月22日，海南省實(shí)施“全域限購(gòu)”政策，對(duì)省外人群投資投機(jī)購(gòu)房路徑阻斷。那個(gè)時(shí)候，北海再次承接了海南的部分外來(lái)購(gòu)買力。安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年4月北海樓市的均價(jià)為6039元/平，到了9月份，均價(jià)達(dá)到6908元/平。

云南省房聯(lián)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙天星9月29日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，受海南房地產(chǎn)限購(gòu)政策的影響，大量的海南房地產(chǎn)中介企業(yè)帶著團(tuán)隊(duì)、資金和客戶遷到了北海、西雙版納等一些旅游城市，他們通過(guò)資金掌控房源，再通過(guò)渠道和外地客戶拉升房?jī)r(jià)。

“受海南限購(gòu)政策影響，很多想到海南購(gòu)房的客戶選擇了北海和西雙版納等城市，也就是客戶轉(zhuǎn)移，由海南轉(zhuǎn)到了其他旅游城市。”趙天星說(shuō)道。

同樣，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，之前北海、西雙版納等旅游城市的房?jī)r(jià)上漲，是受到2018年海南房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響而被推動(dòng)，但這部分購(gòu)買力僅僅限于投向海南的部分外來(lái)購(gòu)買力。除此之外，還受市場(chǎng)推廣力度，以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市整體情況的影響。

西雙版納和北海一樣，也曾受海南限購(gòu)政策的影響，在2018、2019年迎來(lái)了地產(chǎn)熱潮。

“當(dāng)時(shí)三亞限購(gòu)以后，大家都看到西雙版納的旅游特性，適合投資。當(dāng)年6月份，西雙版納的房?jī)r(jià)還在6000-7000元/平，到了年底就已經(jīng)漲到了1.2萬(wàn)元/平，漲得非�？臁４蠹揖陀X(jué)得西雙版納也有這個(gè)潛力，然后全部跑過(guò)來(lái)投資。”西雙版納房產(chǎn)中介黃玉（化名）9月28日向《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)道。

黃玉是一名西雙版納的房產(chǎn)中介。據(jù)他自己的介紹，他并不是西雙版納本地人，之前是抱著投資酒店的想法來(lái)到西雙版納。在酒店工作一段時(shí)間后，他發(fā)現(xiàn)很多酒店的客人都向他咨詢?cè)谖麟p版納買房的問(wèn)題。“后來(lái)我就去賣房了。”他說(shuō)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年8月，西雙版納房?jī)r(jià)還是在4500元/平左右，隨后就開始急速上漲，年底就漲到了8500元/平。短短4個(gè)月的時(shí)間，價(jià)格漲了一倍。進(jìn)入2018年后，西雙版納的房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上漲。

那年，西雙版納的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，停留在2018年7月。而這也是西雙版納歷史以來(lái)的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)。西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.5%，是2017年全年的1.5倍；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。

在黃玉看來(lái)，外地游客過(guò)來(lái)西雙版納買房還是看中當(dāng)?shù)氐木坝^和氣候。

西雙版納是云南省8個(gè)自治州之一，下轄一市兩縣，首府景洪市，與北海一樣地處北緯21°。

趙天星告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，撐起旅游城市房?jī)r(jià)的因素有以下幾點(diǎn)。一是這座城市的旅游資源，歷史文化資源及自然景觀（比如大理古城有深厚的歷史文化底蘊(yùn)和蒼山洱海等優(yōu)質(zhì)自然和人文資源）。二是這座城市的知名度和城市l(wèi)P（比如麗江、香格里拉等世界級(jí)的旅游城市）。三是這座城市的氣候環(huán)境（比如北海和西雙版納冬天可以避寒；麗江可以避暑）。

樓市價(jià)格一路走低

趙天星說(shuō)，“決定一座城市房?jī)r(jià)的高低還有一個(gè)綜合因素就是其對(duì)外地購(gòu)房客的吸引力（投資和旅居），只有大量的外地購(gòu)房客，才能撐起一座旅游城市的房?jī)r(jià)。”

然而，靠旅游業(yè)撐起的房?jī)r(jià)，樓市的走向與游客息息相關(guān)，但疫情又給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)了極大的不確定性，最終使得旅游城市近幾年的房?jī)r(jià)進(jìn)入冰凍狀態(tài)。

張強(qiáng)指出，如今北海的房?jī)r(jià)跌回2017年以前，目前大部分新房的價(jià)格都在5000多元/平。黃玉也說(shuō)道，“之前西雙版納有很多炒房團(tuán)過(guò)來(lái)，價(jià)格虛高，最便宜的是9000多元/平，貴的是1萬(wàn)多，對(duì)比那個(gè)時(shí)候的話，（現(xiàn)在西雙版納的房子）便宜了很多。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，西雙版納的房?jī)r(jià)在7500-7600元/平之間徘徊，回到了2017年的價(jià)格。

柏文喜指出，房?jī)r(jià)跌回到房?jī)r(jià)上漲前，主要還是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的旅游業(yè)受挫和跨地區(qū)旅行的不便導(dǎo)致外來(lái)購(gòu)買力明顯下降，以及當(dāng)下旅游業(yè)蕭條引發(fā)的當(dāng)?shù)厝丝诰奂�效�?yīng)減弱所致。

趙天星也持同樣的觀點(diǎn)。他表示，“由于人口流動(dòng)的限制，沒(méi)有大量的外地投資客，靠本地客戶基本上沒(méi)有出路，比如西雙版納全州只有130.6萬(wàn)人，景洪只有64.27萬(wàn)人，典型的地廣人稀，2016年以前開發(fā)樓盤不足10個(gè)，現(xiàn)在在售樓盤五十多個(gè)，嚴(yán)重的供過(guò)于求，受疫情影響，大量外地人進(jìn)不來(lái)，本地人經(jīng)濟(jì)水平整體不高，靠本地?fù)纹鹫麄�(gè)城市的房?jī)r(jià)基本上不可能，由于開發(fā)量大，客源少，而房企資金壓力大，只能降價(jià)回款，買漲不買跌的心里導(dǎo)致本地剛需觀望，最后導(dǎo)致市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)齊跌，旅游城市的房?jī)r(jià)漲跌和外地購(gòu)房客的多少有直接關(guān)系。”

“現(xiàn)階段旅游城市房?jī)r(jià)降幅都比較大，部分房企甚至虧本甩賣，以求回籠資金，大部分樓盤都已經(jīng)降到了成本價(jià)。所以說(shuō)現(xiàn)階段旅游城市的房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有泡沫了。”趙天星說(shuō)道。

而黃玉覺(jué)得現(xiàn)在西雙版納的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于向好的趨勢(shì)。“7月份，全國(guó)（行程碼）摘星以后，整個(gè)西雙版納進(jìn)來(lái)了1700多萬(wàn)的旅游顧客，當(dāng)時(shí)整個(gè)西雙版納的酒店是不夠住的，為此很多游客都去租民宿來(lái)住。之前很多空置的房子都用來(lái)做民宿了。”

在黃玉看來(lái)，隨著西雙版納旅游市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，買房的業(yè)主有所受益，而這也雙向促成了市場(chǎng)的回暖。如今西雙版納的房?jī)r(jià)只是漲的比較慢，但也是一個(gè)好的趨勢(shì)。

同時(shí)，柏文喜也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，旅游城市的房?jī)r(jià)受旅游業(yè)本身興衰的影響很大，也和全國(guó)樓市走勢(shì)有較為密切的關(guān)系，因此不能簡(jiǎn)單地說(shuō)現(xiàn)在旅游城市的房?jī)r(jià)算是擠出了泡沫，因?yàn)橹灰�旅游業(yè)和樓市回升，這些城市房?jī)r(jià)同樣也會(huì)快速跟進(jìn)。

怎樣才能吸引旅居人口？

房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期看人口，對(duì)于旅游城市更是如此。

柏文喜指出，旅游城市的房?jī)r(jià)，一方面依靠外來(lái)的購(gòu)買力來(lái)支撐，另一方面還要依靠發(fā)達(dá)的旅游業(yè)本身所帶動(dòng)的服務(wù)業(yè)吸引當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)居人口聚居的效應(yīng)來(lái)?yè)巍?/p>

“大量人口的流入，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這些人過(guò)去之后，要租房、買房，以及還有日常的生活?yuàn)蕵?lè)休閑消費(fèi)，增加了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展總量和促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力。”張德欣說(shuō)道。

趙天星指出，旅游城市要想留住人，一定要回歸到居住屬性上，不能過(guò)多的強(qiáng)調(diào)投資，只有回歸到住的屬性上，才會(huì)在城市的居住功能上下功夫，比如說(shuō)生態(tài)建設(shè)，云南的彌勒生態(tài)建設(shè)就比較好，房?jī)r(jià)也比周邊城市高，外來(lái)旅居的常住人口就比較多，而不像一些旅游城市主要是投資客，買了房子基本不住。

“此外，旅游城市的城市配套要升級(jí)。一定要回歸到運(yùn)營(yíng)上來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)不能只是建房子、賣房子。要真正的把類似康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，政府也要加大支持力度，給予政策支持，完善相關(guān)的公共配套。同時(shí)，還要加強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，針對(duì)城市核心資源，加大城市推介力度，走出去，引進(jìn)來(lái)。比如海南，冬天氣候宜人，就到東北去做推介會(huì)，同時(shí)把大量的康養(yǎng)、文化旅游資源引進(jìn)海南。”趙天星說(shuō)道。