10月土地市場依然延續(xù)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，雖然各地“穩(wěn)樓市”政策井噴，但土地市場并未走出低谷。從今年前10個(gè)月百城賣地金額看，同比下調(diào)幅度明顯。其中，賣地金額超過千億城市有6個(gè)，而去年同期則是9個(gè)。從企業(yè)方面看，百強(qiáng)企業(yè)拿地總額約為1.12萬億元，同比下降50.2%。

透過數(shù)據(jù)背后可以看到，在市場下行的情況下，房企拿地意愿較弱。除熱點(diǎn)城市外，底價(jià)成交成為土拍市場主旋律。為此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)由于房企資金面尚未完全轉(zhuǎn)好，高溢價(jià)拿地短期難現(xiàn)。

今年前10個(gè)月，賣地金額超過千億城市為6個(gè)，而去年同期則是9個(gè)城市。

杭州、上海等6城土地出讓金額超千億

當(dāng)下，土地市場成交整體趨冷。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月底，全國賣地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地11105宗，合計(jì)賣地金額約2.59萬億元。而2021年同期，100個(gè)賣地最多的城市合計(jì)賣地12280宗，賣地金額高達(dá)約3.75萬億元。由此可見，熱點(diǎn)城市賣地金額同比少了31%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從土地市場走勢(shì)看，房地產(chǎn)市場整體依然在調(diào)整過程中，雖然各地“穩(wěn)樓市”政策井噴，但土地市場依然處于低谷。100城賣地金額同比下調(diào)幅度明顯，大部分城市土地成交量均明顯下調(diào)。

另外，從各級(jí)城市賣地?cái)?shù)據(jù)看，2022年1-10月只有杭州、上海、北京、成都、南京、廣州6個(gè)城市土地出讓金額超過千億，而去年同期則有9個(gè)賣地金額超過千億城市。

相比2021年，2022年的土地市場集中供地低迷，也部分影響了土地銷售數(shù)據(jù)，整體來看，張大偉預(yù)計(jì)，2022年全年的土地市場數(shù)據(jù)將比2021年有大幅下調(diào)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年三批次集中推地時(shí)間較去年均提前，但在市場下行、企業(yè)拿地意愿較低情況下，供地規(guī)模普遍“縮水”，22個(gè)集中供地城市全年供地計(jì)劃完成率不足五成，成交表現(xiàn)也整體趨冷，除了一些熱點(diǎn)城市保持熱度外，底價(jià)成交成為土拍市場主旋律。

2022年前10個(gè)月百城賣地排行榜

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)

百強(qiáng)房企拿地規(guī)模同比降五成

事實(shí)上，受到樓市承壓影響，房企拿地金額也在下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，百強(qiáng)企業(yè)拿地總額約為1.12萬億元，拿地規(guī)模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，百強(qiáng)房企的拿地總額降幅呈現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月維持收窄態(tài)勢(shì)，但收窄幅度較小，百強(qiáng)房企拿地恢復(fù)力度較弱。

從新增貨值來看，今年1-10月，華潤置地以累計(jì)新增貨值2003億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1923億元和1588億元。而50家代表企業(yè)拿地總額同比、環(huán)比降幅擴(kuò)大。

張大偉也認(rèn)為，從房企層面看，大部分企業(yè)融資難度依然較大，除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，其拿地非常謹(jǐn)慎。在拿地房企分布中，很多城市的土拍市場以央企國企為主力，城投公司拿地占比也依然較大。

此外，劉水表示，在第三批次集中供地已成交的16城中，地方國資拿地金額占比達(dá)53%；從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企占比超過半數(shù)，這與穩(wěn)健型央企國企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。如華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國性龍頭央國企仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局。

而從10月單月土地市場來看，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月拿地金額TOP15榜單中，中國船舶集團(tuán)與中信泰富的聯(lián)合體位居榜首，總拿地金額為187.6億元，該項(xiàng)土地投資資金注入了廣州三輪土拍荔灣區(qū)一宗綜合用地地塊，且以底價(jià)成交；南京頤居建設(shè)、龍湖集團(tuán)分別以68億元、62億元的拿地金額位居第二、三位。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，憑借國資背景所賦予的資金、資源等方面的優(yōu)勢(shì)，南京頤居建設(shè)發(fā)展迅猛也屬預(yù)料之內(nèi)，在土拍市場上出手“闊氣”，也是在為自身積攢豐厚的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)民企龍湖在10月的拿地金額表現(xiàn)中脫穎而出，展現(xiàn)出自身穩(wěn)健發(fā)展的能力。

業(yè)內(nèi)：受供應(yīng)影響成交規(guī)�；蜃叩�

在土地成交量下降的同時(shí)，地價(jià)也未見起色。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，10月全國主要地級(jí)市溢價(jià)率為1.36%，環(huán)比下降1.92個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.41個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。在今年10月溢價(jià)率繼續(xù)走低，且創(chuàng)歷史新低，當(dāng)前房企資金面尚未完全轉(zhuǎn)好，高溢價(jià)拿地短期難現(xiàn)。

在流拍率方面，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月流拍率為13.2%，較上月下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。多城優(yōu)質(zhì)地塊逐漸出場加之拍地門檻適度降低，在一定程度上避免了流拍率走高。

從目前來看，多個(gè)城市的供地政策有所變化，最為明顯的是，很多城市的集中供地由3批次增加到4批次。

劉水認(rèn)為，隨著多城市開啟第四批集中供地，整體來看土拍市場有所回溫，但仍以重點(diǎn)城市群為主。

雖然不少集中供地城市于10月完成三批次土拍的收官，但由于當(dāng)前房企資金壓力尚未完全解除，謹(jǐn)慎態(tài)度下投資空間壓縮，整體土地出讓金規(guī)模有所下滑。

對(duì)于11月土地市場，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，根據(jù)目前部分加推城市披露的地塊來看，11月雖有部分城市開拍今年四批次集中供地，但供應(yīng)體量較小，預(yù)計(jì)受供應(yīng)影響，下月成交規(guī)�？赡軙�(huì)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

來源：新京報(bào)