2023年以來，各地政策一直保持寬松趨勢，但是房地產(chǎn)市場低迷仍未得到緩解。7月24日中央政治局會議提出適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨后住建部發(fā)聲，落實“降首付”“減免稅費”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施。四大一線城市皆為此表態(tài)，寬松的房地產(chǎn)政策正蓄勢待發(fā)。

從目前來看，鄭州、南京兩地率先出臺相關(guān)政策。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期8月各地實質(zhì)性政策將集中出臺，那么，新一波政策出臺能否對市場起到立竿見影響的效果？

前7月優(yōu)化調(diào)整政策集中在公積金、購房補貼等

在房地產(chǎn)市場低迷的市場背景之下，各地政策也在不斷優(yōu)化加碼。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國已有超百省市 （縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超360次。據(jù)初步統(tǒng)計，7月已有33省市（縣）出臺政策42條，政策頻次趨穩(wěn)。

從政策內(nèi)容來看，公積金支持政策仍是重要舉措之一。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，近百城調(diào)整住房公積金政策，其中一線城市中深圳、上海、廣州均調(diào)整了多孩家庭公積金貸款額度，北京優(yōu)化公積金提取條件；二線城市中，烏魯木齊、大連、濟南、長沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌等城市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。

購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段，政策頻次及占比保持高位。2023年已有超50城執(zhí)行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。

在限購方面，今年以來，部分城市優(yōu)化限購政策，放松限購區(qū)域，特別是熱點二線城市，如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿�；合肥廬陽區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買住房不限購；鄭州滎陽、深汕特別合作區(qū)等地區(qū)放開限購。同時，住房政策針對特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，如長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。

政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，超40城的首套利率跌破4%，南寧、溫州的首付比例也低至20%。對于首套房，目前的政策處于歷史較為寬松時期，由于剛需規(guī)模的有限性，在一季度集中釋放之后，二季度難以支撐市場繼續(xù)上行。而二套及以上的購房門檻較高，重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。

此外，2023年以來，南京、無錫、重慶、南昌、青島等地均啟動房票安置。與此同時，多地“帶押過戶”業(yè)務(wù)逐步落地，如北京地區(qū)工、農(nóng)、中、建等銀行均已啟動“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理；杭州5月末成功辦理首單涉省直公積金“帶押過戶” 二手房云辦證業(yè)務(wù)；深圳亦將“帶押過戶”覆蓋至公積金業(yè)務(wù)。

除了以上政策舉措外，部分城市也從放松二手房限售、放松限價政策、加強經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理、加大引才力度等方面滿足居民合理購房需求。

因城施策“工具箱”再次打開

即使有眾多利好政策支持仍未緩解市場下行的趨勢。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，重點50城市場情緒指數(shù)為-0.73，較上月回落0.02，進入低位區(qū)間，達到2022年以來的低谷。為此，市場呼吁對于以往制定的嚴(yán)格的限制性政策應(yīng)當(dāng)適時調(diào)整。

7月份，中央政治局會議提到適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。這也被認(rèn)為政策工具箱進一步打開。隨后，住建部提到進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，為政策的走向確立了方向。

進入8月，國家發(fā)改委提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。而央行也發(fā)聲因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

與此同時，一線城市北上廣深齊表態(tài)：結(jié)合自身市場情況，對政策進行優(yōu)化。種種跡象都意味著，新一輪政策優(yōu)化正在全國范圍內(nèi)展開。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，在二季度市場持續(xù)下滑的背景下，房地產(chǎn)市場信心持續(xù)下跌，中央及地方政府尤其是政策較為嚴(yán)格的一線城市表態(tài)無疑給市場注射了“強心針”，各地利好政策將會逐步落地，只是時間問題。

從熱點城市動向來看，8月3日，鄭州打響政策第一槍，率先推出穩(wěn)樓市15條，包括落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限售、有序下調(diào)存量房貸利率等，成為中央政治局提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后首個全面出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的熱點城市。8月4日，南京則對新建商品住房實施補貼、集體土地房屋征收推行房票安置、優(yōu)化車位車庫銷售審批手續(xù)、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等8個方面做出詳細(xì)規(guī)定。

業(yè)內(nèi)預(yù)計8月各地實質(zhì)性政策集中出臺

“預(yù)計地方因城施策將加快落地。”曹晶晶表示，近期中央及地方對房地產(chǎn)市場密集表態(tài)和發(fā)聲，為房地產(chǎn)市場注入了極大信心，標(biāo)志著“政策底”已經(jīng)到來；政策將圍繞降門檻、降成本展開，過去市場過熱階段出臺的政策均有改善預(yù)期。

曹晶晶預(yù)計，二線城市此輪政策優(yōu)化力度較大，在一線城市中，廣州、深圳受市場下行壓力，政策空間或大于北京、上海。而北京是政策及市場風(fēng)向標(biāo)，政策落地時間及政策力度值得關(guān)注。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，從中央的表態(tài)來看，政策的加速落地是必然的，房地產(chǎn)是經(jīng)濟建設(shè)中的重要一環(huán)，下半年即將迎來政策加速寬松預(yù)期，8月各地實質(zhì)性政策集中出臺，限制性政策將進一步解除。

不過，本輪政策不會立刻顯效，市場信心需要時間恢復(fù)。諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士預(yù)計，四季度市場有望企穩(wěn)回升，目前來看，雖然接下來將有一波實質(zhì)性政策出臺，但由于市場自4月以來持續(xù)下行，經(jīng)歷了3個月的受挫，7月新房成交規(guī)模創(chuàng)近年來新低，市場信心仍處于不足階段。

克而瑞集團董事長丁祖昱也表示，地方政策持續(xù)放松已成為一大趨勢，接下來預(yù)計更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊伍中來。但有一點很重要，核心一二線城市的強刺激政策并不會出現(xiàn)，尤其是一線城市的北京和上海不會出現(xiàn)全面放松；政策刺激后，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。目前，購房者信心還需要強有力的政策來推動，且政策效果存在一定的時間窗口，房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。

來源：新京報