連續(xù)4個月新房成交超萬套，使北京住宅庫存量正在快速減少，而類似情形同樣出現(xiàn)在上海等一線城市。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強表示，如果供應(yīng)出現(xiàn)缺口，房價可能會在明年3月出現(xiàn)上漲。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也認(rèn)為，未來如果需求出現(xiàn)反彈，加之土地供應(yīng)跟不上的話，的確可能因供應(yīng)不足引起房價反彈。

庫存加速減少

北京中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月2日，北京商品房住宅庫存套數(shù)僅為77104套，這一數(shù)值創(chuàng)造了北京住宅庫存量的最低值，按照8月份簽約套數(shù)14525套計算，可售去化月份僅為5個月。而去年9月1日，市場庫存去化時間卻高達(dá)20個月。2012年3月27日建委將庫存中部分不可售住宅剔除后，市場庫存量為90556套，按照當(dāng)時的月成交8085套計算，去化周期為11個月。

正是成交量持續(xù)高位運行使得庫存減少明顯，數(shù)據(jù)顯示，5月-8月連續(xù)4個月，北京新建住宅成交量均超過萬套。按照北京5個月的去化時間，未來很可能會出現(xiàn)供需缺口。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向記者表示：“供需缺口不會突然出現(xiàn)，而是逐漸對市場產(chǎn)生影響。目前，庫存的消化速度比較快，未來降價的可能性比較小，房價有上漲的趨勢。”

實際上，對于庫存的計算方法，業(yè)界一直沒有統(tǒng)一的規(guī)范。因此，業(yè)內(nèi)一些人士并不認(rèn)同張大偉的觀點。

陳晟向記者表示：“目前去化的速度確實在加快，但是還沒有到反彈的臨界點。一般來說，去化時間為6個月是一個平衡期，從我們的數(shù)據(jù)來看，監(jiān)測的一線城市中并沒有哪個城市去化時間跌到6個月以內(nèi)。”

中 房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海住宅庫存998萬平方米，按2012年1-7月，月均去化67.1萬平方米計算，去化周期為14個月。北京庫存996.2萬平方米，去化周期為10個月。

值得關(guān)注的是，雖然業(yè)界對于去化的時間頗有分歧，但是，去化速度加快的趨勢是不爭的事實。

“8月份的數(shù)據(jù)顯示，庫存雖然同比仍有增長，但環(huán)比已經(jīng)不再增長。”陳晟進一步表示。

上海 研究報告顯示，截至8月底，一二三線典型城市新建商品住宅庫存，與去年同期相比分別增長10%、25%、40%，與7月相比分別增長0%、0%、1%。顯然，一線城市正在穩(wěn)步小步去庫存；三線城市庫存增幅最大，且?guī)齑嫒栽谠黾印?月份，一線四大城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量略低于市場成交量。從最近幾個月的走勢可以看出，兩者之間的差距正不斷縮小，供應(yīng)量與成交量不斷趨于平衡。

或現(xiàn)供應(yīng)缺口

對供需關(guān)系的判斷影響著購房者入市的計劃。如果判斷供不應(yīng)求，人們會擔(dān)心房價上漲而提前入市；如果供大于求保持比較長的時間，人們就不會有恐慌的心理。

任志強曾預(yù)言：“房價在明年3月份將會上漲。”任志強的理由是凡是土地供給低增長的情況出現(xiàn)，一定會形成后期的房價高增長。2012年房地產(chǎn)行業(yè)土地供給和庫存仍然是負(fù)增長，這將形成下一輪房價的高增長，前提則是現(xiàn)行的調(diào)控政策沒有變化。

擔(dān)心因未來供應(yīng)缺口導(dǎo)致房價上漲的業(yè)內(nèi)人士并不在少數(shù)。

陳晟表示，兩種情況會導(dǎo)致供應(yīng)不足。一是需求的反彈。限購政策使需求被抑制，供需關(guān)系并不緊張，但是，如果十八大之后，政策有所變化，那么將會刺激需求。二是土地供應(yīng)的情況。今年上半年土地供應(yīng)一直在收緊，督查組也注意到這種情況，此次任務(wù)是專門檢查各地的土地供應(yīng)情況。這是為了未來樓市不出現(xiàn)反彈作準(zhǔn)備。此外，今年房地產(chǎn)投資增速目前來看還在下滑，這對供應(yīng)量將會產(chǎn)生一定影響。

的確，各地方政府的土地供應(yīng)力度在今年7月份后逐漸加大。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，9月該市交易的地塊達(dá)到23宗，其中宅地14宗。

張大偉也同意任志強的觀點，他認(rèn)為：“存在因為供不應(yīng)求而導(dǎo)致房價大漲的可能性。”

“未來兩年，北京成交量如果維持平均水平的話，市場土地供應(yīng)缺口可能在1000萬-1500萬平方米之間，而剔除之前幾年積壓的未開發(fā)庫存外，未來兩年的土地供應(yīng)缺口可能達(dá)到1000萬平方米左右。”張大偉進一步表示。

但是，也有業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為存在供應(yīng)短缺的問題。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向記者表示：“北京去年全年成交9萬套的商品住宅，現(xiàn)在的庫存接近全年成交的總量。當(dāng)然去年成交量處于低點，但是，今年前7個月，全市商品房新開工面積為1724.4萬平方米，后續(xù)供應(yīng)量也是可觀的。”在陳國強看來，未來不用擔(dān)心供應(yīng)短缺，因此“金九銀十”出現(xiàn)全年銷售高峰的可能性并不大。