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    大邑購(gòu)房注意事項(xiàng)(2)

    作者:dytfw 來(lái)源:大邑淘房網(wǎng) 更新時(shí)間:2011年06月04日 【字體:

    第四,明確關(guān)于公攤建筑面積�,F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置�,F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

    第五,應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。

    第六,明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的,但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因,必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。因而購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方面變更房屋設(shè)計(jì)的責(zé)任進(jìn)行明確約定,如:購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)時(shí)可以選擇退房或要求開(kāi)發(fā)商賠償損失,并將損失的計(jì)算方式予以明確。

    五類(lèi)合同陷阱需多加注意

    商品房是大額消費(fèi)品,而一些開(kāi)發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款,使購(gòu)房人掉進(jìn)陷阱。

    第一類(lèi),訂購(gòu)金陷阱。有些購(gòu)房人在沒(méi)有考慮充分的情況下,就聽(tīng)從售樓員的話交了定金,到后來(lái)不想買(mǎi)了,想把定金要回來(lái)卻難上加難。如在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有說(shuō)明這個(gè)房子的情況,在與購(gòu)房人制定商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),就向購(gòu)房人提出新要求,而簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)金在簽約不成時(shí)不予退還。

    第二類(lèi),約定房屋貸款辦不下來(lái),不給退還定金。有些房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不具備銷(xiāo)售的資格,不能辦理公積金貸款,就在合同中做這樣的約定,使購(gòu)房人利益受到損失。

    第三類(lèi)是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊,開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時(shí),購(gòu)房人權(quán)益受損。如延期交房,按合同規(guī)定可以退房的,甚至有擅自改變?cè)O(shè)計(jì),商用房的游泳池變成了停車(chē)場(chǎng),該建的不建,或者根本不建,嚴(yán)重影響了居民的生活,對(duì)一些關(guān)鍵的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者簽定合同時(shí)或者不約定,或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計(jì)地推卸責(zé)任。

    第四類(lèi)是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定,如果房屋面積絕對(duì)值誤差比超過(guò)3%的,購(gòu)房人就有權(quán)退房,但實(shí)際情況由于一些開(kāi)發(fā)商在合同中做出不利于購(gòu)房人的約定,購(gòu)房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大,計(jì)算的依據(jù)透明度也差,同時(shí)造成了面積爭(zhēng)議引起的投訴也逐年在遞增。

    第五類(lèi)是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款的陷阱,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不具備銷(xiāo)售的資格,或者以舊城改造的名義,把房屋改頭換面,偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易,拿不到政府的一些手續(xù)和證件,就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。

    ■補(bǔ)充條款應(yīng)對(duì)陷阱

    一般情況下,以下五方面內(nèi)容最好在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn):

    一、房屋面積:開(kāi)發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購(gòu)房合同,對(duì)套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進(jìn)行明示,并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價(jià)和房屋總價(jià);開(kāi)發(fā)商應(yīng)承諾交房時(shí)使用面積應(yīng)和簽合同時(shí)的套內(nèi)面積相等。對(duì)于交房之后實(shí)際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值,正負(fù)偏差不得超過(guò)3%,如果超出該范圍,多出部分業(yè)主可按照合同單價(jià)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi),不足部分開(kāi)發(fā)商必須以合同單價(jià)退還買(mǎi)受人。

    二、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn):開(kāi)發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以書(shū)面的形式進(jìn)行,對(duì)于裝修時(shí)所使用的所有材質(zhì)(指包括公共部分裝修時(shí)使用的工程材料)和型號(hào)(指裝修時(shí)使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等),必須進(jìn)行明示;請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。

     三、關(guān)于車(chē)位:地上車(chē)位是否有產(chǎn)權(quán),業(yè)主如何購(gòu)買(mǎi)及使用年限為多久;如果租用車(chē)位,費(fèi)用如何,該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)限為多久?制定依據(jù)是什么。

    四、關(guān)于物業(yè)和綠地:物業(yè)收取的費(fèi)用,服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書(shū)面形式進(jìn)行,入住后一年內(nèi),所有業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估,如果認(rèn)為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作,有權(quán)進(jìn)行解聘和新物業(yè)公司的聘用。

    五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理:入住條件必須達(dá)到八通,即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵,通電話、通有線電視、通寬帶。

     ■開(kāi)發(fā)商拒簽補(bǔ)充協(xié)議怎么辦

    建議購(gòu)房人在交納定金前,要求開(kāi)發(fā)商出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本,并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜,在商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)后再交定金,或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中與開(kāi)發(fā)商作出約定。(劉新雷)

    如果說(shuō)選擇好合適的物業(yè)是成功置業(yè)的第一要素,那么,一份詳盡的購(gòu)房合同是讓你“美夢(mèng)成真”的充分保障,沒(méi)有“白紙黑字”的約定,一切承諾都有可能成泡影,房子也許會(huì)成為你心中“永遠(yuǎn)的痛”,所以有人感觸道“選房需謹(jǐn)慎,簽約更重要”——(引言)

    總結(jié)購(gòu)房人近來(lái)的諸多教訓(xùn),在合同簽署過(guò)程中經(jīng)常會(huì)在以下環(huán)節(jié)遇到麻煩:

    1.開(kāi)發(fā)商雖然采用“成都市國(guó)土資源和房屋管理局監(jiān)制”的統(tǒng)一合同文本,卻已將其中很多空白部分填完,而且不讓購(gòu)房人新增“補(bǔ)充條款”,購(gòu)房人只有簽字蓋章的份兒;

    2.合同中約定開(kāi)發(fā)商違約的賠償比例過(guò)低,或?qū)︐?gòu)房人的約束明顯比對(duì)開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)格;

    3.不可抗力范圍過(guò)泛,例如有開(kāi)發(fā)商約定:“不可抗力是指但不限于開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)的情況”,這相當(dāng)于一種無(wú)限排除,對(duì)購(gòu)房人顯失公平;

    4.交房時(shí)總建筑面積不超過(guò)誤差范圍,而套內(nèi)面積縮小、公攤面積增加,買(mǎi)房人“啞巴吃黃連”,有苦說(shuō)不出;

    5.承諾的規(guī)劃、設(shè)備設(shè)施變更,如綠地減少、潔具或電梯品牌改變等;

    6.交房條件約定不清,交房時(shí)一片工地,燃?xì)�、電話、衛(wèi)星電視等不能及時(shí)開(kāi)通;

    7.物業(yè)服務(wù)、車(chē)位收費(fèi)沒(méi)有約定或約定不清。

    碰到以上的情況,先別著急,更不應(yīng)該“委曲求全”,不妨考慮使用幾下招數(shù):

    第一招:文本合同中的空白部分應(yīng)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人雙方真實(shí)意思的表示,需要雙方共同協(xié)商簽定,因此,你完全有理由拒絕發(fā)展商的“越俎代庖”;

    第二招:在簽約過(guò)程中,有些項(xiàng)目由于銷(xiāo)售火爆或開(kāi)發(fā)商對(duì)后期開(kāi)發(fā)沒(méi)有信心,拒不讓購(gòu)房人簽補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)此,購(gòu)房人應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí):簽署補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人雙方的權(quán)利;另外,凡是不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的大多是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法或沒(méi)有足夠信心兌現(xiàn)承諾,對(duì)此,購(gòu)房人應(yīng)事先明悉,不該事后抱怨;

    第三招:將售樓廣告中或銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容(當(dāng)然最好能有規(guī)劃文件的復(fù)印件)簽進(jìn)合同,如開(kāi)發(fā)商不配合,也一定要盡量爭(zhēng)取將你在意的幾點(diǎn)事項(xiàng),如“涉外租賃權(quán)”、“產(chǎn)權(quán)證辦理”、“學(xué)校建成日期”、“樓下的綠地”、“車(chē)位”等特別給予書(shū)面約定;

    第四招:為避免公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小,而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況發(fā)生,對(duì)于面積差異的處理宜選用合同文本第二項(xiàng),雙方最好就此協(xié)商好解決辦法,如“公攤面積超過(guò)多大比例開(kāi)發(fā)商不得再要求購(gòu)房人付款”,“戶內(nèi)面積縮小多少比例開(kāi)發(fā)商要給予補(bǔ)償,如何補(bǔ)償”等;

    第五招:詳細(xì)約定交房條件,如提供竣工驗(yàn)收備案表、小區(qū)道路暢通、社區(qū)環(huán)境良好、水電開(kāi)通等等;

    第六招:開(kāi)發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低,多為銀行存款利率,建議購(gòu)房人要求改為“按個(gè)人住房商業(yè)貸款利率”,以示公平;

    第七招:將“不可抗力約定”條款中“包括但不限于”的“但不限于”刪去,并最好約定“當(dāng)確因市政原因延誤交房時(shí),應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)的證明文件”;

    第八招:開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)就物業(yè)管理作出承諾的,所以,在合同中約定物業(yè)管理費(fèi)的意義并不大重要的是,要在簽定購(gòu)房合同的同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦備案的《物業(yè)管理公約》;

    第九招:先別急著簽合同,把開(kāi)發(fā)商提供的合同復(fù)印件拿回家仔細(xì)研究,如有條件最好聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士幫忙,至少自己要按條款逐一試算、試想——當(dāng)每一項(xiàng)條款開(kāi)發(fā)商執(zhí)行不利時(shí),合同中是否已約定處理辦法,約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意,而千萬(wàn)不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”,卻沒(méi)有約定處理及賠償細(xì)則。有時(shí)“先小人后君子”是非常必要的——這招是絕招。

    成都《××花園商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定:“認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的,應(yīng)在簽訂上述買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)付清全部房款,認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款,逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。”

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