資深律師提醒：購買商鋪須要求開發(fā)商將公攤面積納入計價方式 　

當(dāng)前臨近年底，又到商鋪集中銷售的旺季。然而，期望買來“下金蛋”的商鋪卻因為面積縮水變成了“傷鋪”，這樣的事屢見不鮮。

來自大邑縣的王氏姐妹就遇到了這樣的現(xiàn)實難題：合同簽了，房款付了，待業(yè)主收房時卻發(fā)現(xiàn)公攤面積大幅縮水29.52平方米。日前該院在成都中院二審判決，盡管王氏姐妹獲得了3萬元的賠償，但王氏姐妹還是感覺吃了啞巴虧。

資深律師提醒，不少消費者在商鋪公攤面積縮水時難以有效維護權(quán)，主要是投資者缺乏法律意識，在簽訂購房合同時約定了諸如“如實際交付的建筑面積有誤差，按照房管局實測的套內(nèi)面積為準(zhǔn)，按此多退少補”的不利條款。因此購房者在簽訂買賣合同時應(yīng)清楚這一條款所蘊含的風(fēng)險，建議將公攤面積計價和面積差異處理的條款明文約定于補充協(xié)議中。

典型案例：

公攤面積“狂瘦身” 投資商鋪變“傷鋪”

來自大邑的王氏四姐妹稱，去年他們在成都大邑某樓盤購買了3套商鋪，并與開發(fā)商簽訂了《商業(yè)房買賣合同》，收房時發(fā)現(xiàn)公攤面積大幅縮水而與開發(fā)商展開了一場長達一年之久的維權(quán)。不過，由于合同約定對其不利，王氏姐妹并未通過法律途徑充分保障自身權(quán)益。

據(jù)介紹，按照合同約定，王氏姐妹購買的商鋪建筑面積186.64平方米（套內(nèi)面積為158.4平方米，公攤面積28.24平方米），每平米9412元。然而交房時，王氏姐妹卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商實際交付房屋面積大幅縮水，實際交付房屋面積只有174.55平方米（套內(nèi)面積為156.15平方米，公攤面積為18.40平方米），3套商鋪套內(nèi)面積縮水6.75平方米，公攤面積縮水合計達29.52平方米。高達29.52平方米的公攤面積縮水該不該賠償成為買賣雙方的主要糾紛。

為維護自己的權(quán)益，王氏姐妹將開發(fā)商告到法院。王氏姐妹認(rèn)為，按照套內(nèi)面積來算的話，三套商鋪的公攤面積價格為零是不合常理的。同時，開發(fā)商在宣傳房價時也是按照房屋面積（即套內(nèi)面積和公攤面積）合計進行的宣傳，因此應(yīng)該按照9412元/平方米的價格補償其由于公攤面積縮水造成的34萬元損失。開發(fā)商則認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》中約定了“如實際交付的建筑面積有誤差，按照房管局實測的套內(nèi)面積為準(zhǔn)，按此多退少補”的條款，因此公攤面積縮水部分不應(yīng)予以賠償。

歷時一年，經(jīng)過一審、二審兩級法院審理后，12月12日成都市中級人民法院下達了終審判決。法院認(rèn)為，由于合同沒有約定公攤的計價方式，王氏四姐妹要求按照9412元每平米的價格賠償或者補償消費者因公攤面積縮水而造成的損失主張，沒有合同和法律依據(jù)。同時，合同雖然明確約定了公攤面積，而且沒有約定公攤面積的價格，但是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)，在公攤面積沒有約定價格，以及沒有約定公攤面積縮水的處理方式的情況下，依據(jù)公平原則判決開發(fā)商補償消費者3萬元。

律師提醒：

公攤索賠成不成 謹(jǐn)慎合同陷阱是關(guān)鍵

王氏姐妹的遭遇并不是個例。據(jù)介紹，由于住宅限購和一系列調(diào)控政策，投資商鋪的人越來越多，而公攤縮水則是商鋪投資中較常見的糾紛。資深律師表示，之所以購房者難以勝訴，是因為雙方在簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商往往要求面積差異以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)，交房時一旦公攤面積大幅縮水，賣方便可搬出合同約定來進行辯解，購房者往往只能吃啞巴虧。

四川華蓋律師事務(wù)所主任律師徐華認(rèn)為：房屋總價包含了套內(nèi)建筑面積和公攤面積，房屋的銷售均價均以房屋總價除以套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和進行計算。按照實際成交價格即建筑面積的單價9412元每平米來計算，王氏四姐妹多支付開發(fā)商277842.24元。本案中，公攤建筑面積屬于合同的標(biāo)的即商品房的重要組成部分，與套內(nèi)建筑面積共同構(gòu)成建筑面積，在特定的樓盤特定的市場環(huán)境下，建筑面積的多少直接影響房屋的總價。公攤建筑面積縮水36.27米2，王氏四姐妹損失近28萬的情況下，法院判決補償3萬元的補償標(biāo)準(zhǔn)有失公允。

四川君合律師事務(wù)所盧宇律師認(rèn)為，公攤縮水的索賠必須看合同如何約定，購房者一定要謹(jǐn)慎合同中關(guān)于面積縮水的相關(guān)約定，最好能夠在補充協(xié)議中明文約定公攤面積差異處理條款，以維護自己的權(quán)益。另有法律界人士提醒，公攤面積縮水之所以常常出現(xiàn)糾紛，是因為購房者在糾紛發(fā)生前并未意識到該條款背后所蘊藏的風(fēng)險。建議購房者在與開發(fā)商簽訂商鋪買賣合同時，要求開發(fā)商將公攤面積納入計價方式和面積差異處理的具體條款之中，從而規(guī)避此類風(fēng)險。