近來，地方政府推地力度增加，房企拿地轉(zhuǎn)向積極，土地市場出現(xiàn)回暖跡象。但從目前看來，市場中活躍的僅是少數(shù)開發(fā)商，中小房企仍比較沉寂。而與土地市場分化相對應(yīng)的是，房企融資能力差異愈發(fā)突顯。萬方困頓、綠景退市、金星破產(chǎn)，都與資金騰挪受挫有關(guān)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，加快融資步伐或許成為眾多房企能夠抓住的最后一根稻草。

業(yè)內(nèi)人士指出，面對未來房地產(chǎn)市場競爭，如今的拿地策略分化或?qū)⒊蔀槲磥硇袠I(yè)洗牌的重要依據(jù)。而在下半場的競爭開始之前，高周轉(zhuǎn)拿地企業(yè)顯然比資金鏈緊張的企業(yè)領(lǐng)先一步。未來房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將走向縱深，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的馬太效應(yīng)或進(jìn)一步顯現(xiàn)。

少數(shù)房企的“圈地盛宴”

近幾個月，萬科、金地、龍湖、招商、華潤等大型地產(chǎn)商在土地市場上表現(xiàn)活躍，一輪新的“購地潮”正在掀起。業(yè)內(nèi)人士分析稱，近來龍頭房企頻頻拿地，一方面是取得了良好的銷售業(yè)績，全年銷售目標(biāo)完成進(jìn)度較快；另一方面是當(dāng)前土地價格有所回落，此時拿地能夠獲得較高利潤回報。

自5月份以來，萬科一直處于快速拿地狀態(tài)，7、8兩月的月度新增土地建面均在200萬平方米以上。9月還未過半，其拿地總建面已達(dá)254.12萬平方米，成為今年拿地總量最高的月份。此外，龍湖近來拿地表現(xiàn)也頗為搶眼。截至9月26日，龍湖年內(nèi)拿地金額達(dá)181.5億，其中僅7、8月份拿地超過100億。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對10家標(biāo)桿房企（保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)）的監(jiān)測顯示，截至9月26日，這10家房企三在季度的拿地金額已經(jīng)達(dá)到494億元。

相對于龍頭房企的瘋狂拿地，另一些房企的表現(xiàn)卻相當(dāng)冷靜。此前一度陷入“倒閉”傳聞的綠城集團(tuán)，上半年主要通過轉(zhuǎn)讓項目、引入九龍倉戰(zhàn)略投資等方式改善資金鏈。在長時期的暫停拿地之后，綠城僅在7月、9月摘得上海兩幅宅地，再無其他新增土地。綠城董事長宋衛(wèi)平表示，除非有不受調(diào)控影響的標(biāo)志性項目，否則綠城不會拿地，也不撿抄底的便宜，直到房地產(chǎn)市場回歸市場本身的屬性。

今年以來，世茂地產(chǎn)在土地市場也毫無斬獲。2011年底，世茂負(fù)債率高達(dá)81.7%，相對于消極拿地，其將更多精力放在了“去化存量”和“降低負(fù)債率”方面。雖然世茂表示下半年將增加新的土地項目，但其今年的主要任務(wù)仍為加速去化、提高全年業(yè)績。

在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房企拿地策略逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢，有的 “跑馬圈地”，有的持續(xù)觀望，還有的卻是“無米下鍋”。曾有一家小規(guī)模地方開發(fā)商表示，雖然市場回暖，但很多中、小型房企日子依然不好過。“一方面可供銷售的項目不多，另一方面融資又很難，就是想去拿地，都沒有這個實(shí)力�，F(xiàn)在土地市場的主導(dǎo)只是有錢的大型房企，與我們無關(guān)。”

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，目前拿地的房企多為資金充裕的大房企，而中小房企沒有能力出手，或許會因此而退出市場，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪洗牌。

資金成“達(dá)摩克利斯之劍” 

在行業(yè)整體資金趨緊的背景下，擁有雄厚資金實(shí)力的房企更能抗衡樓市“寒冬”。對于上市房企來說，靈活的融資渠道和戰(zhàn)略布局，能夠進(jìn)一步攤薄企業(yè)的土地成本，更能夠成功均衡區(qū)域間的利潤分配。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，現(xiàn)金流是造成房企拿地差異的主要因素，房企融資渠道的差異造成其對土地市場態(tài)度的不同。

龍湖地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，公司與作為配售代理的花旗及高盛簽訂了協(xié)議，以全面包銷基準(zhǔn)價11.88港元的價格，以先舊后新的方式配售共2.6億股份，共計獲得款項總額約30.89億港元。據(jù)悉，這是龍湖上市以來第一筆配股融資行為。

9月26日，越秀集團(tuán)旗下的越秀房產(chǎn)信托基金披露了涉及總金額36.09億港元的一攬子融資計劃，意在完成一項“蛇吞象”般的資產(chǎn)收購。

日前，金地集團(tuán)也宣布斥資16.54億港元收購香港上市公司星獅地產(chǎn)（中國）有限公司超半數(shù)以上股份，成為后者控股股東，由此達(dá)成在港借殼上市目標(biāo)。

龍頭房企拿地、融資兩不誤，顯示其爭奪市場份額的野心和實(shí)力。不過，在地產(chǎn)大佬紛紛喊出“不差錢只差地”的豪言壯語之時，中小房企卻不斷遭遇“融資難”的窘境。對于中小型房企來說，資金就像達(dá)摩克利斯之劍一樣，造成他們在戰(zhàn)略上沒有更多的回旋余地。

一家中小房企的負(fù)責(zé)人表示，目前中小房企申請貸款仍舊不容易。眼下的情況就是大房企“吃肉”，小房企“喝湯”。

“銀行會給予一些大型品牌房企貸款支持，但中、小型房企財務(wù)杠桿高，融資渠道少”，公衍奎認(rèn)為。

在中小房企資金鏈短缺方面，最為典型的代表就是萬方地產(chǎn)。2012年，萬方運(yùn)作得尤為艱難。“手中無地、手中無房、手中無錢”，直接概括出了萬方的生存環(huán)境，數(shù)據(jù)顯示，萬方地產(chǎn)期內(nèi)主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)銷售的營業(yè)收入、營業(yè)成本、毛利潤全線為0。在錯失了上半年樓市復(fù)蘇的好機(jī)會之后，萬方控股的子公司開發(fā)建設(shè)的項目又被要求暫停施工，萬方地產(chǎn)隨即進(jìn)入“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)。

窘境之下，萬方地產(chǎn)也曾做過多種努力嘗試，例如剝離二級土地開發(fā)業(yè)務(wù)，推進(jìn)重大資產(chǎn)重組、通過融資方式籌募資金，不過最后這些努力還是以失敗告終。

此外，綠景控股在宣告重組失敗后，其2012年的戰(zhàn)略也確定為“逐步退出房地產(chǎn)市場”。 據(jù)悉，規(guī)模小、無土地儲備成了綠景控股房產(chǎn)業(yè)務(wù)難以為繼的主要原因之一。而過去一直以負(fù)債為財務(wù)杠桿快速擴(kuò)張的海航置業(yè)也被指“重圈地輕開發(fā)”，融資環(huán)境惡劣。

今年早些時候，杭州金星地產(chǎn)和錦繡天地相繼宣告破產(chǎn)；近期，廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司破產(chǎn)案也已被廣東順德法院正式受理。業(yè)內(nèi)人士指出，中小房企一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可預(yù)知的風(fēng)險。   

“馬太效應(yīng)”加速行業(yè)洗牌

房地產(chǎn)調(diào)控正在形成擠出效應(yīng)。與當(dāng)年眾多外行扎堆涌入房地產(chǎn)行業(yè)形成鮮明對比的是，如今一些開發(fā)商即將退出。在越來越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，那些帶著極強(qiáng)投機(jī)性目的的企業(yè)，撤出已是順理成章。

對于目前中小型房企面臨的困境，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒認(rèn)為，上半年整體市場呈現(xiàn)銷售回暖，但獲益更多的是大型房企，中、小房企業(yè)績并不盡如人意。這主要源于三點(diǎn)，一是大型房企品牌號召力比較強(qiáng)，通過“以價換量”比較容易達(dá)到銷售效果；二是大型房企存量較大，可降價的空間也較大，因此會帶動銷售；三是限購政策存在地域差異性，大型房企多有全國性布局，可以進(jìn)行資源調(diào)配。而中小型房企可能只有一兩個項目，因此受到的打擊很大。

從今年上市房企中報來看，營收超10億元的大型房企中，凈利潤同比增長的占比超過67.8%；而營收在1億~5億元的15家公司中，9家的凈利潤出現(xiàn)同比下滑，上漲的只有40%；剩下的那些營收在1億元以下的小型房企中，上半年虧損超過50%，分化明顯。

上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場調(diào)整的過程中，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加快。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國商品房銷售10強(qiáng)企業(yè)的銷售面積，占全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

“洗牌才剛剛開始，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”高策顧問董事長李國平表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中一點(diǎn)是件好事，無須擔(dān)心壟斷問題，像香港的一些大房企，市場占有率比較高，也沒有形成壟斷，相反，現(xiàn)在一些其他的行業(yè)貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，做不久就撤離，反而會影響行業(yè)的健康。

業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，無論是品牌房企還是中小房企，都將各自步入轉(zhuǎn)型時期，從產(chǎn)業(yè)鏈定位、盈利模式、業(yè)態(tài)定位以及區(qū)域定位都需要轉(zhuǎn)型。中小房企在轉(zhuǎn)型過程中或許將更加糾結(jié)，有的選擇加速做大做強(qiáng)，有的只能慢慢轉(zhuǎn)型成投資商。無論如何，未來的地產(chǎn)行業(yè)，比拼的都不再是銷售，而是運(yùn)營。那些資金情況良好、品牌定位準(zhǔn)確的實(shí)力型房企會越來越強(qiáng)大，而一些不專業(yè)，定位不符合大趨勢的企業(yè)會慢慢被淘汰。