2月20日，國務(wù)院再出“國五條”。加上本次調(diào)控加碼，最近十年，政府已經(jīng)第九次針對住宅市場進(jìn)行調(diào)控。

事實上，被調(diào)控忽略的商業(yè)地產(chǎn)，增長勢頭并不遜于住宅。從2008年~2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬平方米。

英國《金融時報》引用調(diào)查數(shù)據(jù)稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。
然而，針對商業(yè)地產(chǎn)(僅指商鋪)的開發(fā)投資卻源源不斷地增加。

數(shù)據(jù)顯示，2012年商業(yè)營業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資猛增

商業(yè)地產(chǎn)空置率過高和投資過熱問題，已是老生常談。

早在中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康就曾公開表示，對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險警示。

數(shù)據(jù)顯示，2008年~2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關(guān)投資增加了4600多億元。

對于開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因，業(yè)界觀點(diǎn)不一。

一種說法是，住宅被限購后投資者轉(zhuǎn)為購買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉(zhuǎn)為開發(fā)商鋪。

另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導(dǎo)致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨財務(wù)壓力，開發(fā)商迫切希望改變財務(wù)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能在市場調(diào)控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流，因此轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

地產(chǎn)商的另類賬本

種種跡象表明，目前商業(yè)地產(chǎn)過剩的開發(fā)風(fēng)險正在被轉(zhuǎn)嫁。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，他曾對一部分上市地產(chǎn)的商用物業(yè)收益率進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)除個別房企外，大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報率只有3%~5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租金收入并不是開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地(01232,HK)為例，截至2011年底，金輪天地旗下商業(yè)物業(yè)租金收入僅為7954萬元，僅占經(jīng)營收入的15.2%，不到這些商業(yè)物業(yè)賬面價值的3%。不過，這些物業(yè)的賬面評估價值在過去3年中有大幅上漲，并為公司帶來超過七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認(rèn)購，融資7.6億港元。

和金輪天地的情況類似，去年在港股上市或增發(fā)的內(nèi)地地產(chǎn)公司中，相當(dāng)一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業(yè)公允值變動。

通過上市來兌現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值的賬面升值部分，僅僅是開發(fā)商生意經(jīng)中的一部分。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者投資商在持有、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，從銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)獲得的抵押貸款比例要遠(yuǎn)超過住宅。

陳晟說，不僅物業(yè)抵押比例高，開發(fā)商獲得貸款也比開發(fā)住宅來得容易，這使得開發(fā)商對于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。

與此同時，商鋪的空置并不影響高價銷售，也是開發(fā)商熱衷投資的一個原因。

以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業(yè)地產(chǎn)項目為例，雖然大面積空置，但根據(jù)媒體報道，該項目對外售價依然高達(dá)14億元，報價較購入時的價格上漲了近60%。

開發(fā)商還會選擇用傳統(tǒng)的“租金游戲”來高價銷售商鋪。