近日出臺的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。那么農(nóng)村土地入市能否抑制現(xiàn)行高房價(jià)，在濟(jì)南樓市即將進(jìn)入萬元時(shí)代的時(shí)候，《決定》的出臺又能為普通居民帶來哪些利好消息?近日，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，農(nóng)村土地入市或會一定程度抑制高房價(jià)，未來房子不會再是好的投資品。

濟(jì)南樓市即將進(jìn)入萬元時(shí)代

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10月份，濟(jì)南市新房價(jià)格達(dá)到9974元/平方米，距離萬元只剩一步之遙，不知不覺中，濟(jì)南樓市開始進(jìn)入“萬元時(shí)代”。萬科天泰金域國際和保利華庭兩大品牌樓盤開盤加推，13500元/平方米的精裝住宅單價(jià)和9200元/平方米的毛坯住宅單價(jià)似乎刷新了近期面市的住宅銷售單價(jià)。

雖然新房均價(jià)即將達(dá)到萬元，但從各區(qū)縣房價(jià)來看，濟(jì)南市也僅有歷下區(qū)和市中區(qū)達(dá)到萬元級別，10月最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，歷下區(qū)新房均價(jià)依然最高，達(dá)到了11899元/平方米，商河最低，均價(jià)為2988元/平方米。并且濟(jì)陽、商河、長清新房均價(jià)還出現(xiàn)了不同程度的下降。雖然在理論上，濟(jì)南樓市已快要全面進(jìn)入萬元時(shí)代，但實(shí)際上，單價(jià)保持在萬元以下的樓盤仍然占據(jù)大多數(shù)，濟(jì)南房價(jià)仍有上漲的空間。

在均價(jià)即將突破萬元的濟(jì)南房地產(chǎn)市場，6字開頭的房價(jià)猶顯“彌足珍貴”。今年，西客站可謂是一個(gè)新的開發(fā)熱土，西客站的地塊也成了各個(gè)大中型開發(fā)商紛紛出手搶購的“香餑餑”。相比較于僻遠(yuǎn)一點(diǎn)均價(jià)六七千元的房子，成熟商圈和交通配套比較成熟的小區(qū)均價(jià)普遍達(dá)到8000元，成為濟(jì)南樓市的主流。

農(nóng)村土地入市或抑制房價(jià)

《決定》對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場有了進(jìn)一步的解釋，即在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

李鐵崗在接受記者采訪時(shí)表示，土地一般分為國有土地和集體土地。國有土地歸國家所有，通常在城市中通過“招拍掛”的形式出讓使用權(quán)；集體土地一般歸農(nóng)民集體所有，沒有“招拍掛”形式。集體土地可通過國家征收的形式，流轉(zhuǎn)為國有土地。

李鐵崗表示，農(nóng)村土地入市對土地市場而言，將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，相較于以前受各種限制、慢速的狀態(tài)，集體土地在供給靈活性和建設(shè)速度上將有很大提高。土地供給增加，房源也將會隨之增加，或會在一定程度上抑制房價(jià)。

“現(xiàn)在對土地入市的規(guī)定還沒有具體細(xì)則，但是可以預(yù)見的是農(nóng)村土地入市應(yīng)該是在宏觀調(diào)控下的入市，政府對于土地市場的規(guī)劃和調(diào)控不會放松，因此，不會出現(xiàn)大量土地入市的情況。”李鐵崗表示，農(nóng)村土地入市對于房價(jià)的影響主要還是表現(xiàn)在隱性轉(zhuǎn)移成本的降低，“以前建房子配套的廣場，公共設(shè)施，都是要加在商品房的價(jià)格上的，但是現(xiàn)在農(nóng)村土地不再經(jīng)過政府征收程序直接入市就減少了這些成本”。

未來房價(jià)難以獲取暴利

11月12日，山東省第十七屆新城市房地產(chǎn)沙龍?jiān)谏綎|大廈舉行，“大炮”任志強(qiáng)現(xiàn)場表示，未來的房價(jià)不會大幅上漲，漲幅會放緩，房價(jià)的漲幅要低于收入增長水平，“房價(jià)漲或者跌都是非市場化的理解。房價(jià)80%來自窗外的東西，不是房子本身的問題，城市配套提升、交通改善、環(huán)境變好這些都是在房價(jià)考慮之內(nèi)，所以房價(jià)下跌是不可能的”。

對于濟(jì)南房價(jià)是否還有下降的空間，李鐵崗表示，近兩年，濟(jì)南的房價(jià)都保持了7%到8%左右的增長，未來下降的可能性也不大，但隨著房價(jià)增幅的放緩和政府的調(diào)控，靠投資房子贏得的利潤越來越少，未來房子已經(jīng)不會再是好的投資品。

“2006年和2007年的時(shí)候，濟(jì)南房價(jià)確實(shí)經(jīng)歷了一段大幅增長的時(shí)期，但近兩年隨著國家的調(diào)控，房價(jià)增速已經(jīng)放緩，近兩年都保持在7%和8%左右的增幅，而這個(gè)增幅和國民收入水平的增幅差不多，也就是說這個(gè)增幅其實(shí)是一個(gè)正常的水平。因?yàn)槿绻�房價(jià)低于這個(gè)數(shù)字的話就意味著房價(jià)其實(shí)是貶值的”，李鐵崗?fù)瑫r(shí)表示，濟(jì)南的房價(jià)依然存在泡沫，但這個(gè)泡沫是在前幾年就已開始埋下的，投資者對于房價(jià)增長的非理性預(yù)期、過多投資都是形成泡沫的原因。

針對任志強(qiáng)“房價(jià)的漲幅要低于收入增長水平”的說法，李鐵崗表示認(rèn)同，“十八屆三中全會之后，各界對于經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長的預(yù)期都很高，至少不會再出現(xiàn)大的起落，對于樓市來說也是如此，出現(xiàn)大的下滑或危機(jī)不可能，但房價(jià)漲幅應(yīng)該不會比居民人均收入水平的漲幅大，在未來房價(jià)暴利已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。”