大型房企主導(dǎo)“造城”

值得一提的是，中小房企可能在一個(gè)中小城市開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目分得一兩杯羹后，馬上轉(zhuǎn)換戰(zhàn)場(chǎng)，但大型房企在城鎮(zhèn)化背景下，運(yùn)營模式和擴(kuò)張方式或許更為完備，同時(shí)也稍顯驚人。

一組來自國家發(fā)改委的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，144個(gè)地級(jí)市中，92%要建新城新區(qū)，總量高達(dá)200個(gè)，平均每個(gè)地級(jí)市要建約1.5個(gè)；161個(gè)縣級(jí)市提出新城新區(qū)建設(shè)需求的占到了47.6%。

與此同時(shí)，智慧城市、蜂巢城市、生態(tài)城市、衛(wèi)星城市等在城鎮(zhèn)化發(fā)展中建造新城的概念和規(guī)劃也密集面世。

事實(shí)上，以總規(guī)劃面積約32平方公里的長沙梅溪湖國際新城為例，從土地一級(jí)開發(fā)到二級(jí)市場(chǎng)拿地，方興地產(chǎn)幾乎全程主導(dǎo)參與了造城開發(fā)，兩年來投入資金已經(jīng)超過了150億元。

據(jù)悉，上述項(xiàng)目為長沙大河西先導(dǎo)區(qū)重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)，分為一期、二期兩個(gè)片區(qū)。

無獨(dú)有偶，一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，該城目前已經(jīng)具有一定規(guī)模，配套設(shè)施和相關(guān)規(guī)劃也落實(shí)得比較好，房價(jià)約為7000元∕平方米。此外，方興也于去年宣布，以174億擴(kuò)增長沙梅溪湖項(xiàng)目二期開發(fā)。

事實(shí)上，在這場(chǎng)“造城”運(yùn)動(dòng)中，?萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等品牌房企也已經(jīng)開始在幾大城市群中悄然布局土地儲(chǔ)備，并依托強(qiáng)勁的資金實(shí)力，迅速占有了一定的市場(chǎng)份額。

當(dāng)然，在這場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)中，不乏看重土地價(jià)格極低，未考察城市人口流動(dòng)因素大規(guī)模開發(fā)郊區(qū)大盤，最終卻陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，這種造城模式普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是失敗的。

鑒于此，宋延慶表示，房企在緊跟城鎮(zhèn)化步調(diào)尋得機(jī)遇的同時(shí)，也要提高存貨周轉(zhuǎn)率，加快三線、四線城市項(xiàng)目去化速度，確�，F(xiàn)金流安全。

規(guī)避“鬼城”踩城鎮(zhèn)化步調(diào)吸金

房企大軍密集布局產(chǎn)業(yè)新城

有房企高管認(rèn)為，城鎮(zhèn)化要做到產(chǎn)城融合，不能成為“鬼城”，不但要吸引人去，更重要的是讓人留下來；世茂集團(tuán)在福建晉江、泉州等地開發(fā)的樓盤已實(shí)現(xiàn)一個(gè)月銷售額達(dá)到10億元甚至20億元

綠地?fù)屖?ldquo;智慧城鎮(zhèn)”1.1萬億元蛋糕

張玉良押寶“產(chǎn)城”雙輪互動(dòng)

綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、總建筑師胡京表示，新型城鎮(zhèn)化概念核心問題是產(chǎn)業(yè)化和土地政策，“產(chǎn)”和“城”是兩個(gè)輪子

“為什么人要到城市來，肯定不是因?yàn)槌鞘锌諝獠缓煤统鞘刑貏e擁擠來的，而是沖著城市的工作和發(fā)展機(jī)會(huì)來的。”綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、總建筑師胡京向記者表示，城中有工作機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位，有持續(xù)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)，新型的城鎮(zhèn)化建設(shè)最核心的內(nèi)容恰恰是產(chǎn)城互動(dòng)的邏輯。

“六年內(nèi)讓1億農(nóng)民進(jìn)城落戶”，這一新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的市場(chǎng)空間非常大，眾多房企也在開發(fā)自己的盈利模式，試圖在參與城鎮(zhèn)化建設(shè)中分得一杯羹。

數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，我國各級(jí)政府智慧城市計(jì)劃投資規(guī)模超過1.1萬億元，帶動(dòng)超過2萬億元的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，相當(dāng)于2012年中國GDP的4%。胡京稱，政府通過前期投入正在引導(dǎo)越來越多的社會(huì)資本進(jìn)入，智慧城鎮(zhèn)成為新的產(chǎn)業(yè)投資熱點(diǎn)，綠地希望先行一步把握機(jī)遇。

謀“智慧城鎮(zhèn)”版圖

“綠地智慧城鎮(zhèn)計(jì)劃醞釀已久，并已制定了清晰的路徑與時(shí)間表：2013年啟動(dòng)智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略；2015年成為智慧技術(shù)應(yīng)用最廣泛的開發(fā)企業(yè)；2018年打造出具有國際影響力的智慧城鎮(zhèn)；2020年成為智慧城市平臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)者。”胡京表示。

“就綠地而言，我們?cè)趦?nèi)部提出將進(jìn)一步增強(qiáng)機(jī)遇意識(shí)和發(fā)展意識(shí)，深入?yún)⑴c中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)變革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以轉(zhuǎn)型升級(jí)為抓手，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資本經(jīng)營‘雙輪驅(qū)動(dòng)’。”綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模、質(zhì)量、商業(yè)模式“三大升級(jí)”，保持高質(zhì)量、高效益增長。

事實(shí)上，房企為追求高收益，搭乘城鎮(zhèn)化快車謀擴(kuò)張版圖并不少見，但城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的探索更為重要。正如泰禾集團(tuán)董事長黃其森所言，個(gè)別政府大規(guī)模推地，大規(guī)模開發(fā)郊區(qū)大盤，“我感覺這并不是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)，各種配套設(shè)施，包括能夠吸納人口的能力，城鎮(zhèn)化不能唯房地產(chǎn)化”。

對(duì)此，張玉良持同樣的觀點(diǎn)。他表示，“我們認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化是‘人的城鎮(zhèn)化’，不僅要提供更高品質(zhì)的居住生活體驗(yàn)，同時(shí)也將為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營提供更強(qiáng)大、便捷、高效的服務(wù)”。

鑒于此，綠地在制作“智慧城鎮(zhèn)”時(shí)間表的同時(shí)，已經(jīng)把其視為一種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。綠地集團(tuán)稱，綠地將從“新城戰(zhàn)略”、“超高層戰(zhàn)略”到“產(chǎn)城一體化戰(zhàn)略”。

而這一戰(zhàn)略也體現(xiàn)了綠地在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的拓展思路與路徑。張玉良表示：“契合國家即將發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，綠地的‘造城’模式一直與時(shí)俱進(jìn)。我們不再滿足于‘造住宅、造城市功能’，而是要求自己立足城市建設(shè)的前沿，推動(dòng)城市走差異化、特色新型城鎮(zhèn)化道路。”

押寶“產(chǎn)城”兩個(gè)輪子互動(dòng)

“如果沒有產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化就無從談起。新型的城鎮(zhèn)化概念核心的問題就是產(chǎn)業(yè)化，還有一個(gè)比較核心的問題土地政策，這是兩個(gè)輪子。”胡京向記者表示，土地價(jià)格越貴，企業(yè)沒有利潤了，產(chǎn)業(yè)形不成就是惡性循環(huán)。

在胡京看來，新的城市之所以成為“城市”，“城”是造有人進(jìn)來而且留下來生活的城鎮(zhèn)，而這就需要“市”的支撐，即有產(chǎn)業(yè)支撐。沒有產(chǎn)業(yè)就變成買空、賣空的房地產(chǎn)。

而在綠地的造“城”棋局中，整合資源能力是大多數(shù)開發(fā)商所不具備，這也是綠地實(shí)現(xiàn)成為“智慧城鎮(zhèn)”全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)商目標(biāo)的底氣。張玉良表示，在以往開發(fā)模式中整合開發(fā)、運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的基礎(chǔ)上，“智慧城鎮(zhèn)”的開發(fā)將聯(lián)合信息技術(shù)的頂尖企業(yè)，包括IBM、思科、三星、中國電信、微軟、華為、中興等合作伙伴，共同進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)理論的探索和實(shí)踐。

以此來看，綠地搭乘城鎮(zhèn)化快車后，已將其上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，可見張玉良謀劃的擴(kuò)張版圖是“大文章”，那么，具體落地情況如何？

對(duì)此，胡京向記者透露，“我們現(xiàn)在在很多地方做一些產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)，產(chǎn)城互動(dòng)的新鎮(zhèn)，目前正在實(shí)踐，規(guī)模也比較大”。他表示，綠地集團(tuán)最近投資開發(fā)的華中地區(qū)規(guī)模最大的智能化生態(tài)型示范社區(qū)及首個(gè)歐洲風(fēng)情社區(qū)——漢南新城·歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目，就是一個(gè)新型的城鎮(zhèn)化過程。

對(duì)于“新型城鎮(zhèn)化”所帶來的預(yù)期，張玉良堅(jiān)定看好，對(duì)于今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他認(rèn)為總體預(yù)期穩(wěn)定，區(qū)域、城市和產(chǎn)品間的分化則將更加明顯，土地價(jià)值高的一線城市、發(fā)展空間大的二線城市仍將是主戰(zhàn)場(chǎng)，而“新型城鎮(zhèn)化”規(guī)劃將進(jìn)一步釋放大中城市新增住房需求。