值得注意的是，記者連日采訪多位房企決策層高管后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)問及城鎮(zhèn)化問題時(shí)，這些房企高管的反應(yīng)幾乎一致，“吸附人口能力”成為其進(jìn)駐三線、四線城市甚至五線城市，布局主導(dǎo)開發(fā)新城的最關(guān)鍵要素。

從這些房企布局或主導(dǎo)開發(fā)新城的選址特點(diǎn)可見，“鬼城”、空城儼然已經(jīng)成為曾折戟房企深切的痛。鑒于此，產(chǎn)業(yè)支撐度、吸附外來人口能力、經(jīng)濟(jì)活躍能力、教育資源規(guī)劃等成為房企布局的重要考量因素。簡(jiǎn)言之，為了規(guī)避“鬼城”和空城，房地產(chǎn)企業(yè)謀的是要踩準(zhǔn)城鎮(zhèn)化步調(diào)，從中挖掘利潤(rùn)空間。

城鎮(zhèn)化助推房?jī)r(jià)上漲

“目前中國(guó)還屬于城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的階段，總體來說房子還是不夠用。”任志強(qiáng)向記者表示，在國(guó)家城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的過程中，房?jī)r(jià)是不可能下降的。

任志強(qiáng)稱，城鎮(zhèn)化率超過30%以后房?jī)r(jià)進(jìn)入高增長(zhǎng)的過程，在超過70%以后才出現(xiàn)平緩和下降的增長(zhǎng)，但大部分發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率都超過了90%，房?jī)r(jià)卻還在上漲，比如英國(guó)和美國(guó)。中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有50%，一線城市能達(dá)到60%或70%，二線城市50%左右，三線城市30%左右。

“距離我們實(shí)現(xiàn)70%的城市化率還早，估計(jì)最少還需要十年甚至二十年。”任志強(qiáng)稱，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市的問題解決以后，我們才可以談到一手房建設(shè)的速度會(huì)逐步放慢和縮小，二手房交易占主導(dǎo)地位。那時(shí)候，房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)的情況才會(huì)嚴(yán)重，或者隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)生變化的情況更嚴(yán)重。

顯然，在任志強(qiáng)看來，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，中國(guó)城鎮(zhèn)化還將提速，在此過程中總體來說，房?jī)r(jià)是不可能降下來的。

事實(shí)上，多數(shù)房企高管也持這種看法。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森向記者表示：“房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去了嗎？我恰恰認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年才剛剛開始。”黃其森認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的空間，是個(gè)大盤子。比如，北京就相當(dāng)于歐洲了，福建的GDP也已經(jīng)超過了馬來西亞。

不過，盡管新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供了機(jī)遇，但風(fēng)險(xiǎn)也同在，畢竟“鬼城”和空城正在涌現(xiàn)。鑒于此，房企在進(jìn)駐一個(gè)城市或者主導(dǎo)開發(fā)新城之際，拿地選址規(guī)劃非常謹(jǐn)慎。

密集布局“有產(chǎn)”新城

事實(shí)上，多位接受采訪的房企高管一致認(rèn)為，一線城市是給企業(yè)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率的必爭(zhēng)之地，而二線、三線城市和三線、四線城市則要慎重選址。

對(duì)此，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅向記者透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強(qiáng)、消費(fèi)能力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的三線、四線城市也是其擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發(fā)的樓盤，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)一次開盤或者一個(gè)月銷售10億元甚至20億元。”

值得一提的是，在任志強(qiáng)眼中，一線、二線、三線城市已經(jīng)不能簡(jiǎn)單地按現(xiàn)在的方式劃分，“以后要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來分，現(xiàn)在越來越多城市在就業(yè)、經(jīng)濟(jì)和公共服務(wù)這三項(xiàng)的吸引能力很強(qiáng)”。

而從人口流動(dòng)來看，任志強(qiáng)認(rèn)為，哪一個(gè)地方公共服務(wù)（包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等）和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況越好，吸引移動(dòng)人口能力就越強(qiáng)。他坦言，“哪一個(gè)城市GDP增長(zhǎng)速度最快，土地供應(yīng)量最少，人口集中度最高，房企去那個(gè)地區(qū)賺錢就最多”。同時(shí)，任志強(qiáng)也稱，房企去人口往外遷移的城市風(fēng)險(xiǎn)都大。

實(shí)際上，房企搭線城鎮(zhèn)化發(fā)展時(shí)的布局策略是有跡可循的，吸附人口能力、產(chǎn)業(yè)支撐程度、教育環(huán)境資源優(yōu)劣等幾乎決定著這些項(xiàng)目是否落地。

“京津冀一體化發(fā)展提了很多年，進(jìn)展已經(jīng)越發(fā)看得見。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示，從燕郊、香河等地區(qū)快速上漲的房?jī)r(jià)就可窺見一二。北京的去中心化程度加強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)在外移，購房需求隨之外溢，將加快北京周邊城市的融合速度。

而在京津冀一體化發(fā)展中，綠地集團(tuán)、鴻坤地產(chǎn)、華夏幸福和富力地產(chǎn)等大型房企都有大量布局。

“與北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，從利潤(rùn)率情況來看，部分房企進(jìn)駐燕郊、香河等地并不見得要比在北京開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間低，只是開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)較慢。

中小房企搶灘中小城市

調(diào)查顯示，未來十年，城市化率還未達(dá)到我國(guó)平均水平的城市，需求增量將非�？捎^，而在這些城市中，中小城市偏多。

“中小開發(fā)商更傾向于去一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)或者有特殊產(chǎn)業(yè)的東部小城市布局。”蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，這些城市的配套還不完善，尤其缺少商業(yè)中心。中小開發(fā)商通常選在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建設(shè)一個(gè)5萬平方米-6萬平方米的綜合體建筑，涉及住宅、商鋪、酒店等業(yè)態(tài)。有些城市的住宅大約能賣到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商鋪更高，甚至能達(dá)到1萬元∕平方米左右。

值得注意的是，宋延慶透露，這種項(xiàng)目往往一個(gè)城市僅能承載一個(gè)，但其毛利率可能要達(dá)到60%以上。

正如黃其森所示，三線、四線城市商業(yè)地產(chǎn)跟住宅還有很大不同，難點(diǎn)在于招商和運(yùn)營(yíng)，還要控制規(guī)模，比如做一些街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品可能更為合適。另外，也需要政府的規(guī)劃和引導(dǎo)來控制，尤其在消費(fèi)能力不足的情況下，兩個(gè)以上的大型商業(yè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)造成很大沖擊，另外一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)存活不下去。

實(shí)際上，《證券日?qǐng)?bào)》曾走訪過一個(gè)全國(guó)500強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其為東北地區(qū)榆樹市下轄的五棵樹鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于松花江畔，形成了釀酒、養(yǎng)牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)內(nèi)擁有大中型企業(yè)18家，中小型企業(yè)410家，各類企業(yè)共3426家，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度非�？�。

據(jù)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小鎮(zhèn)主要街道不足三條，鎮(zhèn)南卻擁有占地4.5萬平方米的東北最大的牛羊牲畜交易市場(chǎng)，其宰殺的牛羊肉主要輸送到北京的物美超市等；鎮(zhèn)北則是中糧的玉米深加工工廠。

在其房地產(chǎn)市場(chǎng)中，來自長(zhǎng)春市和本地的開發(fā)商幾乎占據(jù)了全部市場(chǎng)份額，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)賣到3000元∕平方米以上，因?yàn)榻逃�和產(chǎn)業(yè)等資源吸引了周邊大量農(nóng)民進(jìn)城購房，城市規(guī)模仍在迅速擴(kuò)張。