3月13日，本報(bào)關(guān)于購(gòu)房者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)道引起了廣泛關(guān)注，購(gòu)房者張女士購(gòu)買成都二環(huán)路北四段的世晶酒店，賣方將已售出的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，導(dǎo)致業(yè)主的房產(chǎn)證遲遲辦不到。

在現(xiàn)行市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)商鋪投資相當(dāng)盛行，類似張女士這樣的投資者可以說(shuō)數(shù)不勝數(shù)，類似世晶酒店產(chǎn)權(quán)所有者將房屋分割銷售后再抵押，或者先抵押再分割銷售的案例也不在少數(shù)，而這類產(chǎn)權(quán)酒店及產(chǎn)權(quán)商鋪的所有者經(jīng)營(yíng)者往往都在謀求擴(kuò)張發(fā)展——在經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)，一旦回籠資金有所收益就急于投資經(jīng)營(yíng)下一個(gè)項(xiàng)目，一旦其中某一個(gè)項(xiàng)目投資失敗或運(yùn)轉(zhuǎn)不順，就有可能引起連鎖反應(yīng)，就會(huì)對(duì)張女士這類下游投資造成風(fēng)險(xiǎn)。

在這么一個(gè)投資市場(chǎng)中，我們不能不追問(wèn)：普遍投資者的風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？對(duì)于在銷售和已銷售的項(xiàng)目，銀行該不該再接受抵押貸款？或者，已抵押給銀行的房產(chǎn)項(xiàng)目，銀行該不該監(jiān)管抵押者的銷售行為？此外，對(duì)于有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)項(xiàng)目分割銷售，涉及買受人辦理產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)是否應(yīng)該監(jiān)管？

一周過(guò)去，張女士對(duì)酒店方協(xié)商情況如何，相關(guān)機(jī)構(gòu)是否存在審查的空白，本報(bào)記者進(jìn)行了追蹤采訪。

協(xié)商不成將訴諸法律

3月17日，張女士向本報(bào)記者表示，由于酒店方違約且涉嫌欺詐，她要求退房并賠償，但酒店方表示“不能接受此方案”。張女士表示，已決定通過(guò)法院起訴。

3月18日，記者聯(lián)系到張女士的代理律師，他說(shuō)近一周內(nèi)他和張女士與酒店再次進(jìn)行了溝通，但由于對(duì)方堅(jiān)持表示“按公司內(nèi)部既定流程處理”，雙方的協(xié)商沒(méi)有達(dá)成，“沒(méi)有協(xié)商成功，本周內(nèi)訴訟書(shū)就會(huì)出來(lái)”。

相關(guān)銀行可能存在“間接過(guò)失”

據(jù)張女士的代理律師在成都市房產(chǎn)管理局查詢的結(jié)果，2013年5月歐曼酒店有限公司把已出售的世晶酒店產(chǎn)權(quán)證抵押給了工商銀行成都草市支行。

就此，3月11日和18日，記者多次聯(lián)系該行采訪相關(guān)事宜，但截至記者發(fā)稿時(shí)，該行仍沒(méi)有接受正面采訪。3月11日，工商銀行成都草市支行一位工作人員在記者初次到訪時(shí)表示，工行在審核發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)貸款時(shí)會(huì)對(duì)資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。但該工作人員表示，進(jìn)一步的情況介紹需要“等待安排”，對(duì)于銀行怎么審查房企資質(zhì)、需要什么材料、經(jīng)過(guò)怎樣的流程，以及該案例中歐曼酒店有限公司在申請(qǐng)時(shí)材料中是否隱瞞了產(chǎn)權(quán)已售出的實(shí)情，目前沒(méi)能徹底了解到。

律師認(rèn)為，銀行在這個(gè)案例中一方面是被欺騙的一方，“歐曼酒店有限公司去貸款時(shí)應(yīng)該是隱瞞了已售出的情況，用整個(gè)酒店的大產(chǎn)權(quán)證騙到了貸款”；另一方面，蒲律師認(rèn)為銀行也存在一定的間接過(guò)失，在考察貸款人資格時(shí)應(yīng)該更仔細(xì)，“抵押貸款需要到現(xiàn)場(chǎng)去看房子，銀行當(dāng)時(shí)去酒店實(shí)地查看時(shí)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作人員或者是有可能在場(chǎng)的業(yè)主進(jìn)行詢問(wèn)，了解房產(chǎn)是否有出售的情況”，他認(rèn)為銀行在審核類似情況時(shí)應(yīng)該更仔細(xì)。

房管局屬于違規(guī)銷售

針對(duì)這一案例，記者3月19日也走訪了成都市房管局。成都市房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“對(duì)于存量房為主題的舊樓包裝分拆出售模式，是買賣雙方自愿要約行為。”在得知這一事件的具體情況后，該負(fù)責(zé)人表示這屬于違規(guī)銷售，如果存在買方不知情的情況，那基本上可以定性為欺詐。該負(fù)責(zé)人還介紹，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）其中第十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。并在第四十二條中規(guī)定，有以上行為的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

但是據(jù)記者了解，目前市場(chǎng)監(jiān)管主要集中在預(yù)售和現(xiàn)售的商品房，對(duì)于以存量房為主題的舊樓包裝分拆出售模式，目前并沒(méi)有明確的監(jiān)管規(guī)定。對(duì)于這一案例，也有業(yè)內(nèi)人士表示，“商業(yè)屬性存量房的再次交易是一個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管空白點(diǎn)。”買賣雙方可以進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成可以提起訴訟，甚至以商業(yè)欺詐報(bào)警。

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投資產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目需謹(jǐn)慎

據(jù)了解，成都產(chǎn)權(quán)酒店興起于2003年，之后迅速發(fā)展，2010年達(dá)到高峰。資深酒店管理人士向記者介紹，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售方式一般分為兩種：一種為銷售房屋的產(chǎn)權(quán)，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)交給酒店管理方經(jīng)營(yíng)，按月返租，這種方式年回報(bào)率較低，在7%—8%左右；另一種為銷售房屋額經(jīng)營(yíng)權(quán)，這種方式年回報(bào)率較高，在10%-15%左右。

目前，成都樓市產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目依然不少，并且從酒店業(yè)擴(kuò)展到產(chǎn)權(quán)商鋪、產(chǎn)權(quán)公寓，位于大業(yè)路的同瑞國(guó)際就是一個(gè)在售產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，集產(chǎn)權(quán)商鋪和產(chǎn)權(quán)酒店為一體。據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)了解，酒店產(chǎn)權(quán)分割成單間面積大小出售，商鋪分割成3—9平方米的小產(chǎn)權(quán)出售，1—3年租金回報(bào)率8.6%，4—7年回報(bào)率9.4%，8—10年租金回報(bào)率10.2%。

專業(yè)人士提醒，產(chǎn)權(quán)式項(xiàng)目作為投資具有一定風(fēng)險(xiǎn)，首先是產(chǎn)權(quán)是否能順利拿到。其次，宣傳時(shí)標(biāo)榜的高回報(bào)率是否能實(shí)現(xiàn)，這兩方面與開(kāi)發(fā)商或賣方的資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)能力息息相關(guān)，在具體運(yùn)營(yíng)中開(kāi)發(fā)商可能把產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目作為融資擴(kuò)張的渠道，頻頻違規(guī)操作造成違約，購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎。