據(jù)報道，最近一些地方開始低調(diào)松綁樓市。房地產(chǎn)市場的走勢令人關(guān)注。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房價已經(jīng)開始普遍下跌，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有35個。由于翹尾因素（去年房價漲幅高），目前絕大多數(shù)城市的房價同比還是上漲的。我們預計，到明年一季度，就會出現(xiàn)房價同比也普遍下跌的形勢。

房價下跌幾乎已成定局，圍繞這個問題的爭論會越來越少�，F(xiàn)在人們最關(guān)心的是，房價會降到什么程度？要回答這個問題，我們首先需要搞清楚這些年房價快速上漲的原因。關(guān)于房價上漲的原因，有三種常見的解釋，一是城市人口快速增長，形成了對住房的剛性需求；二是貧富差距大，富人錢太多，形成了對住房的投資性需求；三是市面上資金太多，形成了對房地產(chǎn)的投機性需求。其實，這三方面的因素都對房價上漲有推動作用。但在不同的時期，起主要作用的因素是不同的。

房價是在2004年以后進入快速上漲周期的，期間有增速較慢甚至短期下跌的時期，但總體形勢是持續(xù)、快速地上漲。從2004年到2008年，促漲的主要因素是城市化。由于地區(qū)差距大，一線城市和沿海地區(qū)的發(fā)展水平明顯高于中西部地區(qū)，吸引了更多人前來工作和定居，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的常住外來人口增長在2006年前后加快了。在一線城市房價快速上漲的示范作用下，一些投資者（如溫州人、煤老板）推動了二三線城市房價上漲。

2008年金融危機爆發(fā)后，房價在2009年上半年增長放緩。但在一系列刺激之下，房價又很快上揚。房價只漲不跌的“神話”似乎成真，住宅成了非常優(yōu)質(zhì)的投資品，富人的投資性需求將房價迅速拉高，是主要的促漲因素，而信貸快速增長造成的資金過剩起到了推波助瀾的作用。到了這個階段，大部分剛需都只能望洋興嘆、徒呼奈何。2010年4月，限購政策出臺，暫時結(jié)束了房價加速上漲的周期—這從側(cè)面證明了富人的投資性需求是這個時期的主要促漲因素。