來(lái)自世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，成都周邊今年將有近20個(gè)大盤(pán)地產(chǎn)放量，包括城市綜合體、商貿(mào)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……動(dòng)輒逾千畝的超級(jí)大盤(pán)涌現(xiàn)，迅速擴(kuò)張城市化版圖之余，也正悄然地改寫(xiě)著成都房企的生存法則：憑“地段”身貴不再是唯一法則，自我“造血”的配套發(fā)酵樓盤(pán)價(jià)值、市場(chǎng)營(yíng)銷亦開(kāi)始走向全面“比拼”。

300余萬(wàn)平方米的天湖豪布斯卡、260萬(wàn)平方米的空港國(guó)際城、170萬(wàn)平方米的龍之夢(mèng)鵬瑞利新城、90萬(wàn)平方米的環(huán)球匯、68 萬(wàn)平方米的蜀都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)……從2013年開(kāi)始，眾多城市大盤(pán)紛紛搶灘登陸，成都已經(jīng)成了名副其實(shí)的“大盤(pán)聚集地”。

據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)的報(bào)告顯示：

未來(lái)兩年，成都將有1000萬(wàn)平方米的體量擬入市、88個(gè)城市綜合體出現(xiàn)，而且單個(gè)項(xiàng)目的體量越來(lái)越大�，F(xiàn)象背后，正釋放出一個(gè)信號(hào)：綜合體頻現(xiàn)，城市大盤(pán)將如何突圍？那么，成都開(kāi)發(fā)商“一味走大”的原因是什么？

超百萬(wàn)方大盤(pán)層出不窮大盤(pán)開(kāi)發(fā)商都屬“實(shí)力派”

實(shí)際上，自今年以來(lái)，成都樓市蓬勃而出的大盤(pán)激戰(zhàn)就已經(jīng)加速了開(kāi)發(fā)商向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。據(jù)記者了解，這些超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都是目前響當(dāng)當(dāng)?shù)?ldquo;實(shí)力派”。除了本土的藍(lán)光、置信等知名地產(chǎn)企業(yè)，在成都開(kāi)發(fā)超級(jí)大盤(pán)的保利、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地等都是外埠地產(chǎn)大腕，擁有非同一般的投資實(shí)力。從事地產(chǎn)策劃的張建認(rèn)為，一個(gè)超級(jí)大盤(pán)的投資動(dòng)輒百億元左右，即使?jié)L動(dòng)開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)商投入的資金也非�？捎^。而且只有資金還不行，經(jīng)驗(yàn)同樣重要，豐富的建筑施工經(jīng)驗(yàn)和資金運(yùn)作手法是要經(jīng)過(guò)多年的摸索才能獲得的，大牌開(kāi)發(fā)商擁有的不俗實(shí)力自然是最好的保證。

與此同時(shí)，一批實(shí)力雄厚、品牌卓著的重量級(jí)城市級(jí)大盤(pán)迅速崛起，在井噴供應(yīng)的大盤(pán)項(xiàng)目中，有的已經(jīng)開(kāi)發(fā)了數(shù)年，已顯成熟，有的則剛剛開(kāi)盤(pán)，正在大力擠占成都市場(chǎng)。像龍之夢(mèng)鵬瑞利新城、空港國(guó)際城、天湖豪布斯卡、蜀都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等無(wú)不具有數(shù)十乃至上百萬(wàn)平方米的超大體量，以及購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、LOFT、酒店、影院等完整的城市功能。

“轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，這是大盤(pán)發(fā)展的必然趨勢(shì)。”四川省社科院房地產(chǎn)研究中心專家蔣華東表示，“‘拿地- 開(kāi)發(fā)-銷售’的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)了，而以商業(yè)、居住、辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)為主題的復(fù)合型城市運(yùn)營(yíng)模式，因其城市配套功能打造的新城概念，解決過(guò)去傳統(tǒng)大盤(pán)只修房子沒(méi)有生活的困局，足以引發(fā)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式的二次革命。”

城市大盤(pán)進(jìn)化論從“建房”到“造城”的升級(jí)

事實(shí)上，城市大盤(pán)的崛起并非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種簡(jiǎn)單現(xiàn)象，它是一個(gè)信號(hào)，標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面和開(kāi)發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)。一般而言，如果一個(gè)居住區(qū)規(guī)模大到了一定程度，就不再僅僅局限于簡(jiǎn)單住宅開(kāi)發(fā)的概念，像華僑城、華潤(rùn)·二十四城、置信·國(guó)色天鄉(xiāng)，它們更像是一座新城的開(kāi)發(fā)。

在井噴供應(yīng)的大盤(pán)項(xiàng)目中，有的已經(jīng)開(kāi)發(fā)了數(shù)年，已顯成熟；有的則剛剛開(kāi)盤(pán)，正在大力擠占成都市場(chǎng)。比如，總占地1000畝的空港國(guó)際城、1000畝的天湖豪布斯卡、5000畝的北新國(guó)際物聯(lián)港等項(xiàng)目。

由于大盤(pán)的規(guī)模、檔次在不斷升級(jí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商更注重城市的商業(yè)、配套、綠化、學(xué)校等各種因素。大盤(pán)在造城時(shí)，絕對(duì)不是地塊和體量大這么簡(jiǎn)單，而是從城市運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)，全盤(pán)考慮服務(wù)設(shè)施。尤其是近百萬(wàn)乃至上百萬(wàn)的大盤(pán)，都將引進(jìn)重量級(jí)的配套，比如教育、金融、公交、商業(yè)，甚至公園等大型休閑設(shè)施。

在城東天府門(mén)廊區(qū)域，合景泰富與香港置地兩大地產(chǎn)品牌公司共同投資開(kāi)發(fā)的環(huán)球匯項(xiàng)目，憑借全球最先進(jìn)的“網(wǎng)絡(luò)化”都市綜合體模式，國(guó)際一流的建筑與經(jīng)營(yíng)模式，引入嶄新的居住、工作、娛樂(lè)、文化、休閑和購(gòu)物的體驗(yàn)，一舉成為城市的嶄新名片；在航空港，空港國(guó)際城以成都最大商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模的超級(jí)城市綜合體項(xiàng)目，成為空港商圈的城市級(jí)旗艦；在國(guó)際城南，新世紀(jì)環(huán)球中心集娛樂(lè)休閑、時(shí)尚購(gòu)物、文化藝術(shù)、建筑藝術(shù)、商務(wù)生活為一體，以其頂級(jí)城市資源與聯(lián)動(dòng)的商務(wù)產(chǎn)業(yè)體系，坐擁成都的商業(yè)核心引擎�？梢哉f(shuō)，一些走在行業(yè)前端的城市大盤(pán)，早已經(jīng)從單純的“建房”向“造城”轉(zhuǎn)變，最終讓所在板塊達(dá)到脫胎換骨的效果。

對(duì)于大盤(pán)而言，樓盤(pán)品質(zhì)牽動(dòng)著住宅項(xiàng)目、商業(yè)配套、社區(qū)綠化、學(xué)校教育等多種因素。與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)追求“賣完走人”的理念不同，城市運(yùn)營(yíng)商看重的不僅僅是城市級(jí)大盤(pán)的規(guī)模效應(yīng)，更重要的還在于能夠提升區(qū)域的板塊價(jià)值，擴(kuò)大城市人群的聚集效應(yīng)。