去年9月首周，正是中國樓市最熱鬧的日子：4日北京誕生全國單價(jià)“地王”；5日上海、杭州、蘇州三地同現(xiàn)“地王”，其中上海“地王”總價(jià)近218億元。然而，今年9月，樓市卻是另一番景象：寧波、杭州等熱門城市從“限購松綁”升級(jí)為“全面解禁”，一些地方則通過財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式直接“救市”。

樓市調(diào)整期，金九銀十能否如約而至？房企這半年業(yè)績?nèi)绾危肯乱徊綄⑷绾纬稣袘?yīng)對？帶著問題，記者梳理了156家上市房企的半年報(bào)。

房價(jià)現(xiàn)向下調(diào)整態(tài)勢

房企業(yè)績冰火兩重天

數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，滬深港三大證券交易所上市的房企中，已經(jīng)有156家正式公布了半年報(bào)。盡管135家上市房企上半年實(shí)現(xiàn)盈利，但是約一半房企的利潤出現(xiàn)不同程度下滑。

與樓市分化相對應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績也出現(xiàn)了“冰火兩重天”。

快進(jìn)快出的“高周轉(zhuǎn)”型房企繼續(xù)領(lǐng)跑。恒大地產(chǎn)上半年完成全年合約銷售計(jì)劃的63.0%，銷售面積全國第一，且利潤額提升45.8%。萬科銷售額增長20.6%，成為第一個(gè)半年銷售破千億元的房企。

即便是主打高端的地產(chǎn)企業(yè)，在快速開發(fā)、快速銷售的策略下，也具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。上半年，保利地產(chǎn)盡管簽約面積同比減少近11%，但簽約額增長2.35%，毛利率為32.27%，增長1.36個(gè)百分點(diǎn)。中海外的凈利潤則增加18%，毛利率高達(dá)35.7%，比去年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

不過多數(shù)房企的半年業(yè)績遠(yuǎn)不如預(yù)期。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年銷售額下降26%。招商地產(chǎn)凈利潤下降三成，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率下降了近11個(gè)百分點(diǎn)。金地集團(tuán)銷售面積與銷售額下降均超過一成，凈利潤下降近50%。而綠城中國的利潤則減少67%。即便是“老大”萬科，今年上半年的營業(yè)收入也出現(xiàn)了4年來的首次下降。

上市房企業(yè)績不佳是今年以來樓市分化調(diào)整的縮影。上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售均出現(xiàn)了回落態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1至5月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積下降6.0%，銷售額下降6.7%。同時(shí)，大中城市房價(jià)也出現(xiàn)向下調(diào)整的態(tài)勢。7月份，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市只剩下廈門與大理，二手住宅依舊環(huán)比上漲的只有西寧。具有標(biāo)桿意義的“北上廣深”首次出現(xiàn)了房價(jià)全面回調(diào)。“7月，一、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均達(dá)到2011年以來最低，且環(huán)比降幅均達(dá)到近41個(gè)月以來最大。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說。

多數(shù)房企面臨高庫存

資金盈余近歷史最差

與銷售業(yè)績下滑相對應(yīng)的是，多數(shù)房企正面臨高庫存的困境。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北上廣深4個(gè)一線城市的庫存量分別增長了30%、25%、42%、25%，四城的庫存消化周期分別達(dá)到18個(gè)月、11個(gè)月、13個(gè)月、20個(gè)月的歷史高位。

庫存壓力大意味著企業(yè)回款周期延長，這直接導(dǎo)致了上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。滬市146家上市房企中，有107家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負(fù)數(shù)，房企現(xiàn)金流狀態(tài)呈進(jìn)一步惡化態(tài)勢。前些年，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備是導(dǎo)致現(xiàn)金凈流出的主要原因，但今年的半年報(bào)顯示，相當(dāng)數(shù)量的房企都放緩了拿地節(jié)奏，這意味著資金壓力主要來源于回款難。保利地產(chǎn)半年報(bào)就顯示，其上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-142.8億元，下降250%。

除了庫存高、回款難，融資成本持續(xù)上行也是房企半年報(bào)反映的業(yè)績下滑的重要原因。盡管身為央企，具有較大的融資優(yōu)勢，保利地產(chǎn)在半年報(bào)中也指出：“在行業(yè)信貸偏緊的大環(huán)境下，公司凈增貸款較去年同期增加123億元。報(bào)告期末，公司有息負(fù)債總額為1238億元，有息負(fù)債平均成本為基準(zhǔn)上浮7.84%。”招商地產(chǎn)也認(rèn)為，受信貸收緊大環(huán)境的影響，上半年新增借款成本有所上升。

不少研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金盈余水平已接近2008年的歷史最差水平。“我們統(tǒng)計(jì)的40家上市樣本房企中，超過一半的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企占比高達(dá)七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，雖然今年以來信貸環(huán)境并未顯著惡化，但如果房企不能通過降價(jià)有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。

為了緩解資金壓力，“加速去庫存”成為不少房企半年報(bào)的“關(guān)鍵詞”。萬科半年報(bào)明確提出：“在部分庫存量高、去化周期長的城市，未來仍將延續(xù)去庫存的過程。”在加大去庫存力度中，“降價(jià)跑量”成為市場策略，這在一定程度上影響了半年報(bào)中的業(yè)績指標(biāo)。例如金地集團(tuán)在半年報(bào)中就指出，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降近6個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于公司前期降價(jià)促銷產(chǎn)品及其他低毛利產(chǎn)品持續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。

此外，自住型商品住房的入市也對樓市產(chǎn)生了降溫作用。以北京地區(qū)為例，自住型商品房上市，就導(dǎo)致中低端以剛需為主的商品房不得不選擇低價(jià)入市。而隨著商品房調(diào)整價(jià)格策略，也造成同區(qū)域自住房棄購現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。首開股份的報(bào)告指出，北京地區(qū)受限價(jià)及自住型商品房集中入市的影響，項(xiàng)目銷售較去年同期出現(xiàn)了較大幅度的下降。二季度公司及時(shí)調(diào)整營銷策略，簽約面積和銷售金額才比一季度大幅上升。

“一線城市和熱點(diǎn)二線城市，應(yīng)在正確研究保障房供給量及供給方式基礎(chǔ)上，通過保障房政策的逐步完善，促進(jìn)保障房和商品房的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，防止保障房供給與商品住房市場的相互誤傷。”社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧說。

市場觀望情緒仍強(qiáng)烈

企業(yè)將加大促銷力度

“以價(jià)換量”“降價(jià)跑量”會(huì)延續(xù)到年終嗎？從半年報(bào)看，多數(shù)上市房企認(rèn)為，“去庫存”仍將是下半年市場主基調(diào)。隨著市場供應(yīng)量增多，房價(jià)下行趨勢將很難逆轉(zhuǎn)，企業(yè)將加大促銷力度。

“本輪市場調(diào)整與2008或2011年市場調(diào)整的根本區(qū)別，是由市場力量自發(fā)形成的，它表明市場供求形勢正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長導(dǎo)致的住房總量短缺已趨于尾聲，三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房價(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

實(shí)際上，今年8月，二、三線城市已經(jīng)開始逐漸取消或調(diào)整限購政策，然而市場成交量并未明顯增長，一些城市甚至繼續(xù)小幅下滑。這證明市場觀望情緒依舊強(qiáng)烈。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來，房企在加大推盤力度的同時(shí)，合理定價(jià)、有效促銷以吸引剛需入市，將成為樓市銷售主流策略。例如招商地產(chǎn)在半年報(bào)中表示，狠抓營銷是公司下半年工作的重中之重。萬科在半年報(bào)中表示：“公司將進(jìn)一步加強(qiáng)庫存去化，確保庫存結(jié)構(gòu)合理。”

在去庫存壓力加大的市場預(yù)期下，房企對下半年土地市場大多持謹(jǐn)慎態(tài)度。融創(chuàng)中國去年拿下北京農(nóng)展館“天價(jià)地王”，董事長孫宏斌在公司2014中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，如果沒有特別合適的機(jī)會(huì)，寧可持有現(xiàn)金，也不獲取一塊糾結(jié)的土地。新土地的獲取一定是在保證現(xiàn)金流安全和負(fù)債率可控的前提下進(jìn)行。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資金是偏緊的，雖然大企業(yè)還比較好，但是很多中小企業(yè)資金壓力較大。采取實(shí)事求是的價(jià)格策略，對促進(jìn)銷售是有幫助的。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)業(yè)將從面臨趨勢性機(jī)會(huì)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，“未來市場將不再面臨總量的供應(yīng)缺口，而是結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)缺口。我們?nèi)鄙倬哂刑匦缘�、非同質(zhì)化的住宅產(chǎn)品。以旅游、養(yǎng)生、醫(yī)療、度假以及服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)等新型地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。”