央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月9日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，金九銀十都是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，但是今年的情況卻沒(méi)往年那么火。反倒是深圳市經(jīng)濟(jì)適用房將可以上市交易的消息今天引起了媒體的關(guān)注。

深圳市針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易出臺(tái)了專門的條例，今天開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)條例規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)當(dāng)按照50%的比例繳納增值收益，也就是說(shuō)，經(jīng)適房只要補(bǔ)交50%的差價(jià)就能轉(zhuǎn)正。而50%這個(gè)比例相對(duì)其他城市是很低的，其他城市中，廈門為90%，廣州為80%，北京為70%，杭州為55%，上海的繳納比例則約為市場(chǎng)價(jià)的35%的45%。

北上廣深的房?jī)r(jià)之高有目共睹，而深圳市經(jīng)適房轉(zhuǎn)正補(bǔ)差價(jià)的比例卻低于大多數(shù)城市，這體現(xiàn)出了什么趨勢(shì)，又會(huì)不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響？我們先來(lái)聽(tīng)聽(tīng) 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛的見(jiàn)解。

丁建剛：我倒不認(rèn)為一定是低或者一定是高，這個(gè)事情還是應(yīng)該按照法律的約定，按照契約精神來(lái)判定這件事情，在沒(méi)有約定的情況下我們就很難說(shuō)誰(shuí)分得多，誰(shuí)分得少。如果說(shuō)法律上沒(méi)有確切的約定，在當(dāng)時(shí)合同上沒(méi)有確切約定的話政府確實(shí)還是應(yīng)該更多的把這些利益更多的讓渡給購(gòu)房者，經(jīng)適房本身我們并不需要擔(dān)心它一下子都會(huì)不是說(shuō)突然給市場(chǎng)增加了這么多房子，而是原來(lái)的房子只不過(guò)是原來(lái)在使用狀態(tài)現(xiàn)在可以交易了而已，但是并不是說(shuō)那些房子空著的，然后一下子市場(chǎng)了，是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)畢竟它獲益只有50%，也并不是所也經(jīng)適房的購(gòu)房者或者業(yè)主都希望要那個(gè)50%，拿到之后再去買商品房，買商品房的話還要繼續(xù)加上那個(gè)差價(jià)，所以基本上不必?fù)?dān)心對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊，對(duì)市場(chǎng)沖擊更多的還是來(lái)自于現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)本身預(yù)期比較低迷，還有有些城市土地出讓量比較大。

我們認(rèn)為，正如深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō)，經(jīng)適房政策的出發(fā)點(diǎn)是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵(lì)購(gòu)買人購(gòu)房后進(jìn)入市場(chǎng)交易獲利。經(jīng)適房入市，并不會(huì)成為未來(lái)的主流。而經(jīng)適房補(bǔ)差價(jià)的比例越來(lái)越低，也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，單純用行政方式來(lái)影響市場(chǎng)肯定會(huì)事倍功半，遵從市場(chǎng)規(guī)律，才是調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵方式。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員楊紅旭對(duì)此解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》今天開(kāi)始征求意見(jiàn)，令人關(guān)注的一點(diǎn)是，深圳的經(jīng)適房上市補(bǔ)差價(jià)的比例只有50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、廣州、廈門等城市，為什么深圳市把補(bǔ)差價(jià)的比例定得這么低，這背后有哪些考慮？

楊紅旭：首先，經(jīng)濟(jì)適用房有國(guó)家相關(guān)的一些規(guī)定，那就是2007年國(guó)家出臺(tái)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，當(dāng)中對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的退出有一些規(guī)定，就是說(shuō)你購(gòu)買經(jīng)適房不滿五年的，就是不能直接上市交易。如果說(shuō)一定要交易的話，由政府按原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，就是說(shuō)五年之內(nèi)你要想轉(zhuǎn)讓的話，其實(shí)你是賺不到任何錢的。同時(shí)規(guī)定的話是購(gòu)買滿5年的話，這個(gè)購(gòu)房人如果說(shuō)想要上市轉(zhuǎn)讓，那么說(shuō)是應(yīng)該按照屆時(shí)同地段，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向土地交納土地出讓金等相關(guān)的價(jià)款。

也就是，政府當(dāng)時(shí)是便宜賣給你的，主要是免交土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，那么說(shuō)是滿五年退出的時(shí)候，要向政府交相關(guān)的一些補(bǔ)償金。但是這個(gè)比例并沒(méi)有說(shuō)，比例的話是由市縣級(jí)人民政府設(shè)定，也就是各地的話這個(gè)比例是不一樣的，國(guó)家沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一的比例，所以說(shuō)是不一樣的，這樣的話肯定有些差異，有的地方高，有的地方稍微低一點(diǎn)。我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)東西應(yīng)該是逐步退出的，保障房應(yīng)該是以出租為主，然后的話是經(jīng)適房為輔這樣一個(gè)模式。

我認(rèn)為50%這個(gè)比例是偏低了一點(diǎn)，因?yàn)槲覀儺吘沟脑挘�就是不是讓�?jīng)適房牟利的，主要還是能讓他們自主需求的。所以說(shuō)能不轉(zhuǎn)讓就不轉(zhuǎn)讓，包括說(shuō)一旦轉(zhuǎn)讓的話我認(rèn)為這個(gè)比例可能要定到70%到75%左右可能是比較合理的一個(gè)水平。不然的話，我認(rèn)為主要以后要向上海學(xué)習(xí)，就是實(shí)行購(gòu)物產(chǎn)權(quán)法。買房的時(shí)候就已經(jīng)設(shè)定了比例，比如說(shuō)上海的話有所謂的5：5，6：4等等，你這樣的話一旦買房的時(shí)候就已經(jīng)確定了產(chǎn)權(quán)比例，賣房的時(shí)候根據(jù)這個(gè)比例去分錢就OK了，所以我認(rèn)為目前這個(gè)退出比例問(wèn)題的話，全國(guó)不統(tǒng)一，這個(gè)是臨時(shí)的一個(gè)措施，未來(lái)仍然會(huì)形成統(tǒng)一化。

經(jīng)濟(jì)之聲：因?yàn)榻?jīng)適房的屬性是保障房，但是其實(shí)我們提到了雖然比例低，但是也是尊重契約的精神，因?yàn)楦鞯乜赡荛_(kāi)始初期制定的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。但是現(xiàn)在大家真正關(guān)心的是如果經(jīng)適房轉(zhuǎn)正上市的話，會(huì)不會(huì)對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)造成一些明顯的影響？

楊紅旭：這個(gè)應(yīng)該不會(huì)的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的出售畢竟是少數(shù)，而且要滿5年才能出售，很多人可能不愿意出售，他可能要一直持有的，所以說(shuō)這個(gè)量應(yīng)該說(shuō)是比較小的，這個(gè)量不足以影響市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系。

經(jīng)濟(jì)之聲：正如前面我們的嘉賓丁建剛所說(shuō)，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)影響最大的因素還是市場(chǎng)自身的情況不佳。數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假的前兩天，54個(gè)典型城市新建住宅簽約量合計(jì)為7385套，預(yù)計(jì)小長(zhǎng)假三天合計(jì)簽約套數(shù)將達(dá)到1.1萬(wàn)套。這一成交量雖然相比去年同期低了15%，但已經(jīng)是今年以來(lái)最好的小長(zhǎng)假簽約量。樓市相比往年還是清淡的，但是似乎也出現(xiàn)了一些起色。那么今年年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出什么特點(diǎn)？

楊紅旭：首先這個(gè)長(zhǎng)假的話，不管兩天還是三天的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)段階段太短了，實(shí)際上不能說(shuō)明問(wèn)題。可能有些城市的話因?yàn)檫^(guò)節(jié)，所以有些數(shù)據(jù)它沒(méi)有再往上進(jìn)行備案或者說(shuō)把數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)上去，所以說(shuō)看短期的話意義并不是很大。從我們的數(shù)據(jù)來(lái)看的話，是今年8月底開(kāi)始的，開(kāi)始的話是市場(chǎng)成交以后復(fù)蘇和反彈，我們認(rèn)為九月份、十月份成交量可能還會(huì)相對(duì)七、八月份有個(gè)小幅的反彈。但是目前的話，主要是以價(jià)換量，開(kāi)發(fā)企業(yè)的話必須要促銷，甚至力度加大才能夠引發(fā)所謂的一個(gè)成交量。所以，這樣的話，市場(chǎng)還是保持一個(gè)偏弱的狀態(tài)，就是說(shuō)以價(jià)換量，價(jià)格依然是在調(diào)整和下跌，年內(nèi)價(jià)格是難以完成由跌轉(zhuǎn)漲這一過(guò)程，量的話是比上半年會(huì)有所起色。