異地購(gòu)房公積金異地互認(rèn)、取消多項(xiàng)收費(fèi)、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時(shí)間，從中央到地方，公積金政策調(diào)整的消息接踵而至。但與此同時(shí)，很多城市的公積金其實(shí)已初現(xiàn)緊張，有的城市還收緊了相關(guān)政策。專家表示，在當(dāng)前樓市狀況下，首先應(yīng)滿足基本購(gòu)房的公積金貸款需求，同時(shí)要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。

公積金成為多地刺激樓市的新選擇

10月14日，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)文，要求取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。同時(shí)，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。此外，二套房可享受公積金貸款，首套貸款額度有望提高。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，取消的收費(fèi)項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用數(shù)額并不大，但客觀上減輕了購(gòu)房者壓力及交易成本，這給市場(chǎng)傳遞了一種明顯的信號(hào)。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購(gòu)房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”。

就在前一天的13日，武漢市住房公積金管理中心正式下發(fā)通知，放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30％，不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60％。但公積金貸款房屋套數(shù)認(rèn)定、貸款額度計(jì)算仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，貸款最高比例不得超過(guò)房屋總價(jià)的40％。

類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現(xiàn)。河南、貴陽(yáng)在9月底便將首套房首付比例調(diào)整為最低20％，相比以前降低10個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)慶節(jié)剛過(guò)，大連便調(diào)整公積金貸款和提取條件，繳存公積金9個(gè)月就可申請(qǐng)貸款，而此前是規(guī)定1年；沈陽(yáng)表示，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭可執(zhí)行首套房貸款政策；廣西消費(fèi)者購(gòu)買保障房可提公積金付首付，無(wú)房職工異地購(gòu)房也可用公積金；浙江金華、湖北黃岡等地則提高了住房公積金的貸款額度；天津、海南、深圳等地放松住房公積金提取條件，為繳存職工住房消費(fèi)提供便利。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有30多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)還會(huì)有不少城市跟進(jìn)，采取提高個(gè)人公積金貸款額度、降低公積金貸款購(gòu)買首套房的首付比例等措施，成為多地政府調(diào)控樓市的主要措施。

多個(gè)城市公積金流動(dòng)性緊張狀況初現(xiàn)

與紛紛放松政策不同的是廣州的持續(xù)收緊。10月11日，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過(guò)，新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調(diào)整為三成；貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整，貸款額度也變得更加吃緊，計(jì)算的公式也更為嚴(yán)格。

對(duì)比現(xiàn)行政策，這一“新政”被許多人冠以“史上最嚴(yán)公積金政策”的稱號(hào)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這是不得已而為之。目前，廣州公積金提取比例已超過(guò)警戒線，個(gè)別月份接近甚至超過(guò)八成。

廣州遇到的麻煩不是獨(dú)有的。數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)城市公積金流動(dòng)性已初現(xiàn)緊張。據(jù)住建部調(diào)查，南京、青島等32個(gè)城市個(gè)貸率超過(guò)90％，出現(xiàn)了緩貸、斷貸、擠提現(xiàn)象。以武漢為例，截至今年6月底，武漢累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)人貸款890多億元，個(gè)貸率高達(dá)97％，比去年底增長(zhǎng)近5％。

“如果不予應(yīng)對(duì)，只需兩個(gè)月，公積金貸款就會(huì)緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信表示，武漢已建立公積金個(gè)人貸款資產(chǎn)變現(xiàn)機(jī)制，通過(guò)盤活公積金資產(chǎn)存量來(lái)應(yīng)對(duì)公積金流動(dòng)性趨緊矛盾。

公積金不能為了救市不顧實(shí)際而調(diào)整

既然那么多城市公積金流動(dòng)性已初現(xiàn)緊張，為何還要放松相關(guān)政策？有市場(chǎng)人士表示，公積金政策的放松必然會(huì)帶來(lái)可觀的購(gòu)房者入市。因此，市場(chǎng)和購(gòu)房者都普遍認(rèn)為，調(diào)整公積金是繼取消限購(gòu)、放松限貸后樓市的第三個(gè)救市措施。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多城市在公積金政策上“動(dòng)腦筋”，以激活市場(chǎng)信貸，刺激樓市成交。

但專家并不贊同“救市工具”的看法。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東提醒，在土地財(cái)政和新房庫(kù)存的雙重壓力下，在取消限購(gòu)放松限貸效果并不明顯的背景下，要警惕地方政府不顧公積金實(shí)際狀況，一味放松貸款政策來(lái)救市。

如何面對(duì)一邊是放松呼聲越來(lái)越大，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議，公積金管理部門應(yīng)積極探索，提高資金利用率，滿足“應(yīng)貸盡貸”資金需求，并適應(yīng)科學(xué)化樓市調(diào)控的要求。

建立跨地區(qū)公積金資金調(diào)劑平臺(tái)，被認(rèn)為最為“便捷”的解決之道。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例，武漢市的個(gè)貸率比全省平均水平高出30.46個(gè)百分點(diǎn)，而有些城市的個(gè)貸率卻不足10％。

其次，通過(guò)金融創(chuàng)新拓寬公積金來(lái)源。陳祖信建議，在公積金中心賬戶存款不支付時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)允許直接透支取得信貸資金。同時(shí)，將一部分公積金個(gè)貸資產(chǎn)變現(xiàn)，引入社會(huì)資本投入，盤活資產(chǎn)存量。

最重要的是，在房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)化之下，公積金要隨時(shí)“量身定制”政策。張東建議，建立公積金支持基本住房需求的機(jī)制，而不應(yīng)由各地方政府根據(jù)各自需求隨意調(diào)整。“有關(guān)部門應(yīng)多征求職工意見，使公積金為基本需求者服務(wù)，又不能成為助推樓價(jià)的幫兇。”