一線城市

拿到項(xiàng)目就能賺錢(qián)？

從主流開(kāi)發(fā)商2014年的銷(xiāo)售來(lái)看，來(lái)自一線城市及其周邊的銷(xiāo)售占據(jù)大部分。以招商地產(chǎn)為例，2014年額銷(xiāo)售510億，其中僅深圳區(qū)域就銷(xiāo)售98億，北京區(qū)域僅臻園項(xiàng)目便銷(xiāo)售50億，加上廣州和上海，一線城市貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)占公司1/3強(qiáng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，30個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售面積在11月已經(jīng)同比轉(zhuǎn)正，但全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積累計(jì)同比依然為8.2%的負(fù)增長(zhǎng)，其降幅比10月進(jìn)一步擴(kuò)大。

民生證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，30個(gè)大中城市的商品房銷(xiāo)售面積僅占全國(guó)的15.7%，廣大三四城市才是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，但一系列刺激措施并未扭轉(zhuǎn)三四線城市的銷(xiāo)售頹勢(shì)。部分城市去年四季度的成交反彈不具備可持續(xù)性。

“很多城市的供應(yīng)太大了。”廣州一家大型開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部人士說(shuō)，公司之前進(jìn)入的三四線城市，不少已成了難啃的骨頭；還好公司在2012、2013年拿了不少一二線城市的土地，可以做到整體的平衡。

開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，未來(lái)樓市的有效市場(chǎng)區(qū)域在進(jìn)一步收窄，一線城市的增量房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)是最好的，而所謂的“最好”，不僅指這些城市的居民支付高房?jī)r(jià)的能力，也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最劃算的。

但一線城市的拿地成本之高，即使大型房企也望而卻步。單個(gè)房企已然無(wú)力獨(dú)自拿下，為了節(jié)省資金成本和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以聯(lián)合體形式拿地成為趨勢(shì)。北京白盆窯地塊競(jìng)標(biāo)主體中，便出現(xiàn)多個(gè)聯(lián)合體。

與此相對(duì)應(yīng)的問(wèn)題是，在當(dāng)前樓市基本是剛需為主的情況下，類(lèi)似北京單價(jià)6萬(wàn)的“普通商品房”都將賣(mài)給誰(shuí)？

“到時(shí)候會(huì)面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”有北京開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)，對(duì)于有效、有資金的購(gòu)房人群的爭(zhēng)奪，2014年已經(jīng)非常明顯，2015年之后這一問(wèn)題將更為突出；而對(duì)于售價(jià)10萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目，2015年將面臨更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，由于大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)，如果需要達(dá)到正常的利潤(rùn)，目前市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。

張大偉預(yù)計(jì)，2012-2014年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率呈下滑的趨勢(shì)，2015年之后毛利率有望重新企穩(wěn)，但過(guò)高的地價(jià)將抑制利潤(rùn)率明顯回升。