在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，過去十年高歌猛進(jìn)的樓市也進(jìn)入到新常態(tài)，今年樓市調(diào)控怎么走？

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在3月15日的記者會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。

“中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”李克強(qiáng)說。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，這意味著接下來樓市發(fā)展將有諸多利好。

今年政策導(dǎo)向：支持自住改善性需求

2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化調(diào)整。一些地區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。自2010年開始，實(shí)施了4年多的限購(gòu)政策開始土崩瓦解，46個(gè)限購(gòu)城市只剩北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市繼續(xù)限購(gòu)。在各地普遍救市后，去年9月底，央行發(fā)布信貸新政，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升。對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年水平。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹8日在中國(guó)政府網(wǎng)接受訪談時(shí)說，支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導(dǎo)向。今年的政府工作報(bào)告提出了六個(gè)方面作為消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，其中一個(gè)就是穩(wěn)定住房消費(fèi)。

張大偉說，這其中，首要的利好是對(duì)改善性需求的政策將繼續(xù)松綁。由于目前二套房首付比例過高過嚴(yán)，普遍是七成的首付標(biāo)準(zhǔn)，這是在2013年樓市最火爆的時(shí)候出臺(tái)的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的目的是嚴(yán)格控制改善性需求入市推高房?jī)r(jià)，但目前這一背景已經(jīng)改變。在鼓勵(lì)改善性需求的情況下，過高的首付標(biāo)準(zhǔn)顯然是不符合要求的。

他預(yù)計(jì)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步企穩(wěn)，政策也會(huì)在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能將回歸到五成。二套房首付降低，對(duì)市場(chǎng)的影響主要是在一二線城市，因?yàn)檫@些城市的改善需求總量較大，而且對(duì)借助信貸的需求較高，因此降低二套房首付會(huì)帶來比較大的影響，而三四線城市由于市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)絕對(duì)過剩，松綁二套房首付帶來的影響不大。

新型城鎮(zhèn)化帶來發(fā)展空間

上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)分析，支持自住性和改善性需求將對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用。目前市場(chǎng)庫(kù)存產(chǎn)品中，很大一部分是大戶型或者中高端戶型，支持改善性需求可以有效去庫(kù)存。其次，改善性需求的積極入市可以改變市場(chǎng)的觀望和預(yù)期，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)情緒的提振，支持改善性需求也可以促進(jìn)整體居住品質(zhì)的不斷提升。

另一方面，隨著中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間。“在新型城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，比如高鐵新城等，企業(yè)應(yīng)該在這個(gè)過程中尋找新的空間。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

位于贛南某縣城的一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，相比沿海，中西部的很多地方城鎮(zhèn)化才剛起步，未來樓市發(fā)展的空間仍很大。“我們這個(gè)縣比沿海至少落后了5~8年，未來還有那么多人進(jìn)城，所以市場(chǎng)空間仍然很大。”

此外，強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策，也意味著接下來地方政府將可能出臺(tái)更多的稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等救市政策。張大偉分析，即便是一線城市，未來也可能出臺(tái)一些降低購(gòu)房資格辦理難度的政策，比如針對(duì)部分房源、購(gòu)房客戶的松綁限購(gòu)政策，這其中廣州、深圳的可能性更大。

在穩(wěn)定住房消費(fèi)的同時(shí)，低收入群體的住房保障也是一大重點(diǎn)。全國(guó)人大代表盧淳杰在兩會(huì)期間表示，當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了變化。政府工作報(bào)告將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”放在“加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)”部分，旨在培育健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓居民住房消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。但這也不意味著可以對(duì)高房?jī)r(jià)坐視不管。政府應(yīng)加大保障房建設(shè)力度，幫助更多低收入群眾實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

李克強(qiáng)在記者會(huì)上表示，中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，住房既是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。中國(guó)政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們?cè)诟脑炫飸魠^(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬(wàn)套。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。