央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日公布通知，對(duì)房地產(chǎn)“限貸”政策作出調(diào)整。其中，“二套房貸”的松綁尤受關(guān)注。

“二套房貸”是樓市的一根“松緊帶”。在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，如何讓改善性住房需求得到釋放并避免對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯沖擊，是房地產(chǎn)調(diào)控需要把握的重要敏感點(diǎn)。

部分“二套房”享受“首套房”待遇

根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)的通知，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。更值得關(guān)注的是，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，如果按照原先“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，二套房是七成首付、1.1倍基準(zhǔn)利率;此次出臺(tái)的新標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，許多購(gòu)買第二套普通住宅的購(gòu)房者也將享受首套房的優(yōu)惠。

“此前4年時(shí)間里，居民家庭首套房認(rèn)定執(zhí)行'認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn)，不符合實(shí)際市場(chǎng)需求情況，甚至有貸款歷史而名下無(wú)房的換房需求也被認(rèn)定為二套房。這次兩部門的新政策，對(duì)于這種實(shí)實(shí)在在的自住型購(gòu)房需求給予了較大力度的支持。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說(shuō)。

此次通知還明確，在已取消或未實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

對(duì)此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為：“這也意味著二套以上住房限貸政策的重大調(diào)整。隨著限購(gòu)令的取消，限貸政策也同步松動(dòng)、延展，以配合對(duì)購(gòu)房需求的貸款支持。對(duì)于投資類群體而言，信貸杠桿失而復(fù)得，今后出入市場(chǎng)將更加從容。”

“二套房貸”成調(diào)控“松緊帶”

不管房地產(chǎn)調(diào)控政策如何變化，首套房都是支持保護(hù)的;而二套房貸政策，可說(shuō)是調(diào)控的一根“松緊帶”。

4年多來(lái)，二套房貸的政策在首付和利率方面都經(jīng)歷了一個(gè)逐漸收緊的過(guò)程：

2010年1月“國(guó)十一條”首次提出差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%。同年4月的“國(guó)十條”，將二套房首付門檻調(diào)高至50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月的“新國(guó)八條”，規(guī)定貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。2013年的“國(guó)五條”，在維持“基準(zhǔn)利率1.1倍”的同時(shí)，進(jìn)一步把二套房首付比例提高至七成，并嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。

愈收愈緊的二套房“限貸”政策，和不斷升級(jí)的限購(gòu)政策一起，成為房地產(chǎn)調(diào)控最重要的“殺手锏”。一方面，此“雙限”有力地遏制了炒房投資需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸起到積極作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市有68個(gè)，持平城市1個(gè)，上漲的只有1個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫十分明顯。

但另一方面，越抬越高的二套房貸門檻，也被認(rèn)為對(duì)部分合理的改善性需求帶來(lái)“誤傷”。上海某金融機(jī)構(gòu)職員張先生今年添了第二個(gè)孩子，加上老人一家六口擠在一套不足100平方米的房子里，“換房勢(shì)在必行，但二套房首付七成、利率上浮1.1倍，又無(wú)力承受”。

“雙限”帶來(lái)利好 樓市表現(xiàn)或因地區(qū)有別

國(guó)慶長(zhǎng)假前一天宣布房貸政策的調(diào)整，雖然攪擾了不少人的假日，但對(duì)樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好。此前，許多城市已退出限購(gòu)，但受“限貸”的影響，樓市整體成交量仍然難見(jiàn)起色。因此，房貸政策的調(diào)整就備受關(guān)注。

民生證券首席宏觀研究員管清友說(shuō)，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”能如期兌現(xiàn)，購(gòu)房者首付資金要求下降，改善性需求短期或?qū)⒓�中釋放，一線城市、核心地段的需求將明顯回暖。

不同地區(qū)樓市表現(xiàn)將會(huì)彼此有別。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各地會(huì)帶來(lái)不一樣的效果和影響。“在北上廣深這樣的一線城市，購(gòu)房需求旺盛，限貸對(duì)購(gòu)房需求的抑制作用非常明顯，二套房貸政策等調(diào)整后將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好;而對(duì)不少二三四線城市來(lái)說(shuō)，供大于求的基本面沒(méi)有變，庫(kù)存積壓也比較嚴(yán)重，所以放開限貸的影響就會(huì)比較有限”。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，放松限貸之后，一些購(gòu)房者可能并沒(méi)有“過(guò)了這村沒(méi)有這店”的緊迫感，他們有耐心繼續(xù)觀望房?jī)r(jià)走勢(shì)，等待房?jī)r(jià)更大幅度的讓步。

一些業(yè)內(nèi)人士建議，央行、銀監(jiān)會(huì)應(yīng)指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)關(guān)系到民生消費(fèi)的個(gè)人住房貸款形成支持的長(zhǎng)效機(jī)制，優(yōu)先保障個(gè)貸業(yè)務(wù)規(guī)模，精簡(jiǎn)貸款審批流程，提高放款效率。同時(shí)，兼顧銀行運(yùn)營(yíng)的商業(yè)可持續(xù)性，房貸利率調(diào)整下限的確定應(yīng)充分考慮銀行的利差狀況、營(yíng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本，使銀行具有持續(xù)支持個(gè)人住房貸款的積極性。