樓市2016:從驚心動(dòng)魄到轉(zhuǎn)危為安 由恐慌瘋狂恢復(fù)理性
作者:未知 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2016年12月26日 【字體:大 中 小】
●住房庫(kù)存總量仍然偏高,且空間錯(cuò)配問(wèn)題依然突出。一、二線城市庫(kù)存少、投資增加率低,銷售火爆,住房在當(dāng)前及未來(lái)仍然短缺;三、四線及以下城市庫(kù)存大,銷售增長(zhǎng)緩慢,且房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工依然強(qiáng)勁,去庫(kù)存效果不明顯。當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。
●本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市,無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度,均已超過(guò)2009-2010時(shí)期,值得各界高度警惕。但是,全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。
●本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足:第一,炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有改變;第二,政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全;第三,土地政策不夠給力;第四,金融清查沒(méi)有開(kāi)展;第五,相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái);第六,限購(gòu)政策作用有限。
●展望2017年,總體上,樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整,但有不確定性。時(shí)間上,調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國(guó)銷售價(jià)格增幅將逐步回落,個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。
2016年中國(guó)樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái),在相對(duì)寬松的政策背景下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期,尤其是2016年初之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式爆發(fā),由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖,雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象,但是自7月尤其是8月份以來(lái)形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱,面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn),以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊,樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調(diào)整出現(xiàn)的過(guò)程。具體表現(xiàn):
熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅
從大幅增長(zhǎng)到環(huán)比回落
2016年,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷了從大幅增長(zhǎng)到環(huán)比回落的過(guò)程。2016年2-9月,全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米,同比分別增長(zhǎng)14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%,漲幅皆超過(guò)了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平,其中3月份增幅為最高值,幾乎為2015年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)更是暴漲驚人,可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來(lái)形容,4月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅更是達(dá)到33.9%,創(chuàng)造了歷史新高,盡管4月至9月份間漲幅略有收窄,但仍然保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行。
進(jìn)入10月份以后,受政府調(diào)控措施的影響,房?jī)r(jià)增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月,百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落,特別是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降明顯。
投資投機(jī)需求
由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場(chǎng)
本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購(gòu)房比例高、投資投機(jī)需求爆發(fā)密切相關(guān)。住房需求是驅(qū)動(dòng)樓市發(fā)展的最主要?jiǎng)恿,包括消費(fèi)性需求(自住性、改善型)、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。一般而言,與居民收入、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)的消費(fèi)性住房需求,以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和釋放,而以套利、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)迅速涌入樓市的特點(diǎn),催高樓市虛火。從住房銷量呈現(xiàn)的需求變動(dòng)來(lái)看,本輪樓市局部瘋漲中住房投機(jī)成分占比較高,投機(jī)需求火旺。2016以來(lái),全國(guó)商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式的波動(dòng)增長(zhǎng)過(guò)程,1-4月份的同比增長(zhǎng)率一度達(dá)到38.3%,創(chuàng)造了2015年初以來(lái)的峰值。1-9月份,全國(guó)商品房銷售面積9.31億平方米,同比增長(zhǎng)27.14%,比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后,受樓市調(diào)控措施的影響,投資投機(jī)需求瞬間沉寂離場(chǎng),熱點(diǎn)城市住房成交量呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢(shì),部分城市降幅較大。
開(kāi)發(fā)投資增幅
由快升到緩落再略有反彈
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后,于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.46萬(wàn)億元,同比名義增長(zhǎng)5.76%,比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資4.99萬(wàn)億元,增長(zhǎng)5.11%,比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn),總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過(guò)程。進(jìn)入10月份以后,政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控,但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過(guò)程中,不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間,40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速保持溫和上行,累計(jì)值同比增幅最高為6.2%,最低為2.1%,而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行,重點(diǎn)城市住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)量的全國(guó)占比保持在50%以上。
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