國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員 邵挺

針對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲與三四線城市存量住房規(guī)模過(guò)大的現(xiàn)象，從2016年9月末以來(lái)我國(guó)各地按照分類調(diào)控、因地因城施策的原則，適時(shí)運(yùn)用一系列調(diào)控手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策更加注重差異化、精準(zhǔn)化。

在寬松金融市場(chǎng)環(huán)境和貨幣信貸條件的推動(dòng)下，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)明顯回暖，銷售、投資等指標(biāo)同比增速快速上升，帶動(dòng)新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源等指標(biāo)的持續(xù)改善。但這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，沒(méi)有跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合起來(lái)，包括銀行信貸在內(nèi)的各類金融資源過(guò)度向房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)已經(jīng)充分顯現(xiàn)。2016年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征是城市間分化更加明顯，集中體現(xiàn)在一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲、三四線城市和縣城的住房特別是商業(yè)辦公用房和辦公樓成為“去庫(kù)存”重點(diǎn)。 針對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲與三四線城市存量住房規(guī)模過(guò)大的現(xiàn)象，從2016年9月末以來(lái)我國(guó)各地按照分類調(diào)控、因地因城施策的原則，適時(shí)運(yùn)用一系列調(diào)控手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策更加注重差異化、精準(zhǔn)化。從2016年10月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列新的變化，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)得到有效遏制，三四線城市和縣城去庫(kù)存工作有序推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成效。

2016年初啟動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，跟歷次調(diào)控經(jīng)驗(yàn)類似，在控房?jī)r(jià)和去庫(kù)存取得階段性成效的同時(shí)，也暴露了“調(diào)控體系不健全、加杠桿去庫(kù)存、過(guò)度倚重短期行政性措施”等深層次問(wèn)題。受調(diào)控政策“碎片化”嚴(yán)重的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)機(jī)制不完善、調(diào)控出臺(tái)時(shí)機(jī)不及時(shí)，導(dǎo)致調(diào)控政策的前瞻性和可預(yù)期性不夠。此外，我國(guó)還沒(méi)有建立起基于規(guī)則的調(diào)控機(jī)制（包括出臺(tái)時(shí)機(jī)、節(jié)奏和力度等），不能有效引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。另外，過(guò)度依賴限購(gòu)及信貸調(diào)整等短期政策，沒(méi)有建立起調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。本輪調(diào)控從一線城市向熱點(diǎn)二線城市以及潛在熱點(diǎn)三線城市蔓延時(shí)，無(wú)一例外都以“限購(gòu)”“限貸”為主，過(guò)度倚賴短期政策，應(yīng)該由中央政府來(lái)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及住房政策性金融機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)住房制度的深層次改革都還沒(méi)有全面啟動(dòng)和推廣。

2017年我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存在、實(shí)際利率水平預(yù)計(jì)為負(fù)，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，把防范和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)放在更重要位置，把握調(diào)控節(jié)奏和力度，有序釋放風(fēng)險(xiǎn)，并做好不同風(fēng)險(xiǎn)情境下的應(yīng)對(duì)預(yù)案。同時(shí)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，結(jié)合新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，積極穩(wěn)妥推動(dòng)三四線城市和縣城“去庫(kù)存”，加快建立符合我國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的住房基礎(chǔ)制度和長(zhǎng)效機(jī)制。