樓市在年初隨著房貸利率的松動和下調(diào)迎來短暫的回春，但時節(jié)入夏，樓市卻難言持續(xù)花開。

從近日多番風(fēng)向看，樓市又雙叒叕要變天了。

多地房貸利率上調(diào)

作為樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，五連降的房貸利率近期出現(xiàn)變化。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道5月21日報(bào)道《房貸利率下行趨勢面臨終結(jié)？ 一線城市穩(wěn)定二三線城市出現(xiàn)上調(diào)跡象》中指出，近日全國二三線部分城市，如合肥、南寧、青島等地出現(xiàn)房貸利率上調(diào)跡象，房貸利率風(fēng)向或?qū)⒔K結(jié)此前五連降整體趨勢。

近幾天，熱度頗高的南京樓市又傳出重磅消息：多家銀行接到緊急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也將隨之上漲，或上浮最高20%。而在此前，南京部分銀行最低利率已經(jīng)達(dá)到了5%，目前回調(diào)至15%，上浮最高幅度達(dá)到10個百分點(diǎn)。

南京我愛我家研究院公眾號文章透露，南京首套房利率或?qū)⑸细〉?5%的政策預(yù)計(jì)將于下周一（5月27日）正式公布。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對2019年5月23日南京部分銀行貸款利率上調(diào)點(diǎn)評表示，近期南京多家銀行上調(diào)房貸利率，是房貸領(lǐng)域的一個信號，即從去年第四季度開始持續(xù)寬松的貸款政策略有調(diào)整。類似調(diào)整和金融政策、房地產(chǎn)政策風(fēng)向變動有一定的關(guān)聯(lián)，體現(xiàn)了房貸領(lǐng)域穩(wěn)預(yù)期、控風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向。

他指出，從金融政策看，近期銀保監(jiān)會的管控力度強(qiáng)化，尤其是會對各類違規(guī)資金進(jìn)入樓市有各類查處。類似查處，或在首付貸、消費(fèi)貸、信用卡透支、通過小微企業(yè)貸款方式進(jìn)行個人按揭貸款等領(lǐng)域得到體現(xiàn)。在收緊過程中自然會帶來銀行貸款政策的收緊，類似貸款額度收緊，進(jìn)而會帶來很多壓力，即貸款利率會有所上調(diào)。

而從房地產(chǎn)政策來看，穩(wěn)定市場預(yù)期防范購房炒作的現(xiàn)象也是近期的導(dǎo)向。部分城市近期房價(jià)上漲過快，客觀上也要求在貸款發(fā)放等方面進(jìn)行把控。而且從實(shí)際過程看，部分貸款過去發(fā)放節(jié)奏過快，目前適當(dāng)節(jié)制也是符合預(yù)期的，這樣貸款利率是會有所上調(diào)。

南京此類政策從側(cè)面說明一點(diǎn)，即大的環(huán)境看，金融環(huán)境還是會繼續(xù)維系寬松的導(dǎo)向，進(jìn)而為宏觀經(jīng)濟(jì)托底創(chuàng)造條件，同時這也可以形成降成本、促經(jīng)濟(jì)增長的導(dǎo)向。但是今年在控風(fēng)險(xiǎn)方面依然是沒有放松的，從實(shí)際過程看，各類房價(jià)上漲過快、地王現(xiàn)象出現(xiàn)的城市，二季度和三季度或?qū)⒕S持金融政策略緊的導(dǎo)向，即對于高杠桿方面的管控會強(qiáng)化。

房地產(chǎn)信托緊急降溫

房地產(chǎn)信托一直是房企重要的輸血工具，但自金融與樓市加強(qiáng)監(jiān)管以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行條件、利率均有所上升，其產(chǎn)品也逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，伴隨著資管新規(guī)后信托業(yè)的轉(zhuǎn)型，其主動管理項(xiàng)目增加，今年以來房地產(chǎn)信托發(fā)展較熱。

從信托一季報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)績表現(xiàn)良好的信托公司其投向?qū)嶓w、基建等方面的產(chǎn)品占比存在不小的增長。

用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年來，房企通過信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品大增近7成至2309只，融資規(guī)模近3500億元。

但這一火熱并未持續(xù)太久，從4月份單月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)類集合信托的募集規(guī)模大幅下降。

據(jù)用益信托不完全統(tǒng)計(jì)，4月份共有62家信托公司發(fā)行了1339款集合信托產(chǎn)品，預(yù)計(jì)發(fā)行總規(guī)模1787.72億元，4月份僅其他投向類的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上升，其他均下行。其中4月份房地產(chǎn)類發(fā)行規(guī)模占比為31.7%較3月份有所回落，降幅為42.75%，且房地產(chǎn)類產(chǎn)品預(yù)期收益率較4月份有所上行至8.49%，處于歷史較高水平 。

而規(guī)模下降的原因，除了季節(jié)性因素外，監(jiān)管因素相信也有所影響。

銀保監(jiān)會近日正式發(fā)布銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。

而在銀保監(jiān)收緊向房企融資的監(jiān)管尺度后，對房地產(chǎn)信托規(guī)模的持續(xù)增長或?qū)a(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

樓市違規(guī)資金連開30余張罰單

根據(jù)媒體報(bào)道，4月以來（4月1日-5月20日），僅50天時間，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有32張，罰沒金額合計(jì)達(dá)1068.8萬元。

從被罰名單看，共計(jì)有上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機(jī)構(gòu)，其中除了一些全國性股份制商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行，六大國有銀行中的建行、交行、郵儲銀行等三大行的地方分支行也在被罰之列。

從具體罰單內(nèi)容看，在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農(nóng)商行寶山支行因2017年違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責(zé)令改正并罰沒合計(jì)228.8萬元。此外，還有多重被罰條目。如民生銀行重慶分行因內(nèi)控管理不嚴(yán)導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)；以貸轉(zhuǎn)存；簽發(fā)銀行承兌匯票對貿(mào)易背景審核不盡職，共計(jì)被罰款90萬元。平安銀行青島分行因信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產(chǎn)市場、信貸資金被挪用、貸前調(diào)查不盡職，被罰款90萬元。建設(shè)銀行沈陽大東支行因個人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進(jìn)度發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，被罰款80萬元。

可見此次監(jiān)管嚴(yán)查違規(guī)資金入樓市尺度之嚴(yán)厲。

某大行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，銀保監(jiān)會的入場檢查一直在持續(xù)進(jìn)行，對于資金違規(guī)入樓市的尺度也從未放松。此次罰單集中釋出，或與近期銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》有關(guān)，一方面對銀行機(jī)構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)履行監(jiān)管職責(zé)，進(jìn)一步開展整治。另一方面也是對樓市傳遞信號。

從目前業(yè)務(wù)層面看，不少開發(fā)商也對近期的監(jiān)管文件和風(fēng)向十分敏感。從目前政策上看，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)從未放松過，今后不排除有進(jìn)一步從嚴(yán)審查的趨勢。

另一大行西南地區(qū)對公業(yè)務(wù)人士則指出，對房地產(chǎn)項(xiàng)目審批一直按照監(jiān)管要求，相關(guān)項(xiàng)目的資金需求也很大，目前區(qū)域的問題是額度需要排隊(duì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目反而不缺，缺的是額度。