土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)。

兩大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的8月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)已呈下行趨勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，8月份全國(guó)40個(gè)城市，土地成交面積為4336萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28.8%，同比增長(zhǎng)20.4%。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月將繼續(xù)降溫。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市合計(jì)土地成交金額2501億，環(huán)比下降31%；成交土地均價(jià)7492.76元/平方米，環(huán)比下降24%；平均土地成交溢價(jià)率僅8%，較7月下降4.38個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍72宗，為年內(nèi)最多。

單單一個(gè)月數(shù)據(jù)，不能據(jù)以得出粗暴的結(jié)論。何況，對(duì)比前述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，土地成交面積和成交均價(jià)環(huán)比雖然降幅頗大，但40城的成交面積同比仍然是增長(zhǎng)的。

不過(guò)，有些指標(biāo)還是有比較強(qiáng)烈的信號(hào)意義。比如，溢價(jià)率和流拍數(shù)量。我個(gè)人認(rèn)為，這是觀察土地市場(chǎng)的重要指標(biāo)。如果這種低溢價(jià)、高流拍的現(xiàn)象持續(xù)3個(gè)月，那么，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)“冷”的趨勢(shì)就可以說(shuō)是確立了。

土地市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)存在一定的相關(guān)性，但未必是正相關(guān)。比如，今年3月底至4月，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了一波銷售“小陽(yáng)春”，隨后才是土地市場(chǎng)掀起一波小高潮。是不是銷售市場(chǎng)的短暫回暖給予房企拿地?fù)尩氐男判模坑羞@種可能。而土地市場(chǎng)的回暖，卻帶來(lái)了房企意想不到的結(jié)果。

如你所知，5月底以來(lái)，少數(shù)熱點(diǎn)城市限購(gòu)政策定點(diǎn)加碼，去年底輿論以為今年會(huì)輕度放松調(diào)控的預(yù)期落空。更重要的，是房地產(chǎn)金融政策的持續(xù)收緊，涵蓋了從發(fā)債、信托到房貸利率、開(kāi)發(fā)貸款等多種渠道，作用點(diǎn)從投資端延伸到銷售端。

引發(fā)這些調(diào)控的，正是土地市場(chǎng)的熱度上升過(guò)快，包括高價(jià)地塊的成交，高溢價(jià)率的蔓延，令監(jiān)管部門(mén)大為警惕。借用銀保監(jiān)會(huì)系統(tǒng)日前召開(kāi)的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結(jié)大會(huì)用詞，叫做“遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向”。

銀根縮緊，房企的應(yīng)激反應(yīng)一般是捂住口袋觀望，不拿或少拿地。沒(méi)有企業(yè)爭(zhēng)搶，土地成交的溢價(jià)率就會(huì)降下來(lái)，甚至流拍。只有少數(shù)現(xiàn)金充沛的企業(yè)才敢趁機(jī)“撿漏”。

地產(chǎn)界關(guān)心的是，土地市場(chǎng)降溫下行，持續(xù)時(shí)間有多長(zhǎng)、多深，趨勢(shì)何時(shí)確立。理性地說(shuō)，這就跟房?jī)r(jià)一樣，很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。可以分析的，是它的傳導(dǎo)效應(yīng)以及對(duì)各市場(chǎng)主體的影響。

前面說(shuō)了，4月份銷售市場(chǎng)的活躍助推了土地市場(chǎng)的回升，反過(guò)來(lái)，近期土地市場(chǎng)的下行，也會(huì)傳導(dǎo)到銷售市場(chǎng)。過(guò)往三個(gè)月，不少企業(yè)反映，房子不好賣(mài)。而8月份主要城市的商品房成交數(shù)據(jù)是不太好看的。

市場(chǎng)主體顯然都感受到了這股涼意。有些消費(fèi)者，轉(zhuǎn)為觀望。二手房市場(chǎng)最為敏感，中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，一套房的成交周期在拉長(zhǎng)，買(mǎi)方的議價(jià)空間加大。

在投資端，房企拿地更加謹(jǐn)慎，決策流程更長(zhǎng)了。一位房企高管跟我說(shuō)，在看不清后市的情況下，只有先看看再說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在拿錯(cuò)一塊地的代價(jià)實(shí)在太大。北京某中小房企，因?yàn)殄e(cuò)判區(qū)域市場(chǎng)，拿了一幅高價(jià)地，至今仍喘息未勻，“地還曬著呢。”

這也會(huì)影響到地方政府。雖然產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整喊了有不短時(shí)間，但有些城市還暫難擺脫對(duì)土地收入的依賴。土地賣(mài)不出去，或者賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)，這些城市嘴上不說(shuō)，心里也是很難受的。一兩個(gè)月還好說(shuō)，如果土地市場(chǎng)真要“冷”幾個(gè)月，財(cái)政收入或許就會(huì)捉襟見(jiàn)肘。

有朋友問(wèn)，土地交易下滑，會(huì)不會(huì)影響房地產(chǎn)投資？客觀地說(shuō)，會(huì)。今年前7個(gè)月房地產(chǎn)投資增幅還是很不錯(cuò)的，但剩下幾個(gè)月大概率會(huì)放緩。于是某些專家又要擔(dān)心房地產(chǎn)投資“拖累”經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。但7月30日會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段”對(duì)這種疑慮是最好的回答。

即使房地產(chǎn)投資增幅放緩，也會(huì)有其他投資補(bǔ)位。中央幾次重要會(huì)議都提出要加快老舊小區(qū)改造，以及其他包括交通市政、健康產(chǎn)業(yè)等民生方面的投資。如你所知，這些方面的投資額相當(dāng)龐大，老舊小區(qū)改造、海綿城市、地下綜合管廊建設(shè)，動(dòng)輒萬(wàn)億級(jí)投資。明年專項(xiàng)債額度已提前下達(dá)，可以起到惠民生、穩(wěn)投資的作用。

相比之下，房企們稍為焦慮些。有些中小房企更為緊迫的任務(wù)，是考慮如何生存，那就暫時(shí)別去思考拿地的事了。手握余糧的大房企，則要平衡公開(kāi)市場(chǎng)拿地與并購(gòu)的機(jī)會(huì)成本，以及公開(kāi)拿地的時(shí)機(jī)�？简�(yàn)的是老板們的前瞻眼光與判斷力。

幾乎所有房企都面臨如何加快去化的嚴(yán)峻問(wèn)題。前幾周我一直在呼吁房企打折促銷，最近也確實(shí)有不少項(xiàng)目在進(jìn)行較大力度的促銷。不過(guò)，也要提醒有些房企，“全員營(yíng)銷”的動(dòng)作不宜過(guò)猛，你讓人力和行政專員也去賣(mài)房，沒(méi)完成任務(wù)就下崗？有點(diǎn)過(guò)了。

按理說(shuō)，土地市場(chǎng)跟普通消費(fèi)者沒(méi)啥直接關(guān)系，但它與銷售市場(chǎng)的清淡，都影響到了購(gòu)房者。嚴(yán)厲調(diào)控下，房?jī)r(jià)大漲是不允許的了，但最好也別期望大跌。不過(guò)，未來(lái)幾個(gè)月可能是剛需買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。有可能會(huì)出現(xiàn)力度很大的折扣，心儀的房子，不妨勤緊著點(diǎn)。