隨著上市公司2019年中報的披露完畢，房企今年上半場的角逐塵埃落定。

受益于上半年“小陽春”和年中的業(yè)績沖刺，特別是今年營收與利潤的結(jié)轉(zhuǎn)多數(shù)來源于2017年-2018年的地產(chǎn)“黃金時代”，各家房企的中報數(shù)據(jù)看上去都頗為亮眼。

不過，自今年二季度以來，房地產(chǎn)融資政策不斷加碼，特別是7月底，中央政治局會議首次提出“不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟”，再次明確“房住不炒”的決心。房企在發(fā)布的半年報中普遍指出，行業(yè)調(diào)控仍將保持上半年的收緊態(tài)勢，行業(yè)資金面進一步承壓，融資難度顯著提高。

在往年財報季，房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標往往是關(guān)注焦點。但今年以來，面對行業(yè)融資壓力的增大，在手現(xiàn)金多少很大程度上決定房企布局和規(guī)劃，“回款率”“控成本”“暫停拿地”等變成了這個財報季被廣泛提及的熱門詞匯。

再提“高周轉(zhuǎn)”

在前兩年地產(chǎn)事故頻發(fā)后，各大房企一時間對于“高周轉(zhuǎn)”變得諱莫如深。

所謂高周轉(zhuǎn)，即業(yè)內(nèi)俗稱的“不壓貨”：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。在樓市流動性收緊的情況下，房企會以這種方式來提高資金利用效率。

如今，面對不斷收緊的融資環(huán)境，考驗的便是企業(yè)自身的“造血”能力，“加快周轉(zhuǎn)”再度成為房企下半年乃至未來幾年取得競爭優(yōu)勢的首選方法。

言及高周轉(zhuǎn)，碧桂園是個繞不開的企業(yè)，或許它不是這一模式的創(chuàng)造者，卻將“高周轉(zhuǎn)”發(fā)揮到了極致，并憑此迅速登上行業(yè)規(guī)模第一的寶座。

在上半年行業(yè)增速普遍回落，房企紛紛提出“降速提質(zhì)”口號時，碧桂園實現(xiàn)總收入2020.1億元，凈利潤230.6億元，同比增長分別為53.2%和41.3%，增速絲毫不減�；�于上半年房地產(chǎn)市場的調(diào)控高壓態(tài)勢，有業(yè)內(nèi)人士分析稱：“各項優(yōu)良指標的達成，一方面得益于其前兩年高增的銷售業(yè)績陸續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，另一方面則反映了企業(yè)持續(xù)有效提升的經(jīng)營管控能力。”

“我們是以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。”碧桂園集團總裁莫斌此前在中期業(yè)績發(fā)布會上稱，房企作為高周轉(zhuǎn)行業(yè)，保證現(xiàn)金流就是保證企業(yè)命脈，在這個方面，碧桂園是無疑十分出色。

事實上，不止碧桂園，在剛剛結(jié)束的年中業(yè)績會上，許多房企高管均提出下半年“加速回款”“保證現(xiàn)金流”“提高周轉(zhuǎn)速度”等類似觀點，包括一向以業(yè)內(nèi)“三好生”為目標的旭輝控股，其行政總裁林峰在年中業(yè)績會上表示，公司將在原有的城市中深耕，降低庫存，提高去化，加快回款，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。

此外，陽光城、新城控股等眾多一線品牌均是這一模式的擁護者，泰禾集團董事長黃其森此前也表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力，今年重點圍繞高周轉(zhuǎn)進行優(yōu)化升級，集中力量強化高周轉(zhuǎn)。

控成本、降費用

除了高周轉(zhuǎn)、加速回款之外，對于房企而言，更為直接的“過冬”辦法莫過于“控制成本、降低費用”。

在當前的大環(huán)境下，一方面融資難就意味著融資成本的上升，另一方面，在越來越強調(diào)合作的房地產(chǎn)行業(yè)，房企利潤以可見的速度不斷被攤薄。同時，到了下半年的樓市下行周期，企業(yè)不得不選擇“花式促銷”的方式來完成業(yè)績目標，“控成本”對于房企而言勢在必行。

在這一方面，龍頭房企中做到最優(yōu)的莫過于中海。

多年以來，中海在業(yè)內(nèi)一直以“超低成本融資”聞名。一個最為明顯的例子是，多數(shù)港股上市房企的境外債發(fā)債利率普遍在8%左右，不少企業(yè)一度突破10%，其中近期融資成本最高的是泰禾集團7月份發(fā)行的一筆4億美元的債券，票面利率高達15%。相比之下，中海同樣在7月份發(fā)布的一筆5.5年期20億元港幣固息債權(quán)成為中資企業(yè)境外公開市場發(fā)行的最長年期港幣債券，且創(chuàng)同行業(yè)最低利率。據(jù)悉，本次發(fā)行的港元債券訂單峰值超過58億港元，票息最終收窄為2.90%。