利率會降嗎？對購房影響多大？

對于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購房欲望降低，進(jìn)一步拉低房價。

短期來看，銀行房貸利率上浮，房價會出現(xiàn)上漲乏力的情況，這對于抑制房地的過度投資是有好處的。長期來看，如果銀行房貸利率一直保持上浮的狀態(tài)，未來的房價也可以保持穩(wěn)定或者是下跌，對剛需形成利好。全面地來看，影響房價走勢的因素還有很多，人口遷徙、當(dāng)?shù)氐臉鞘姓�策、貨幣的貶值等都會影響到房價的走勢。

很多人關(guān)心，個人房貸利率會普遍上調(diào)嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降。

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員、中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼認(rèn)為，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計相對溫和。

資料圖：監(jiān)管 中新經(jīng)緯 熊家麗攝

個人房貸政策或收緊

上半年，我國房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”，部分地區(qū)房價上漲較快，在政治局會議重申“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，過熱的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

針對未來涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認(rèn)為，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來調(diào)控可能從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項目，比如對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端，當(dāng)前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向，貸款方面的規(guī)模控制依然會很強(qiáng)，而對于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，或者說有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，相關(guān)貸款也會有較強(qiáng)的審查。最典型的就是后續(xù)類似信用卡刷卡、消費(fèi)貸發(fā)放等，是不能和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的，否則會被認(rèn)為是貸款風(fēng)險較高的現(xiàn)象。

董希淼認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)實施差別化住房信貸政策，綜合運(yùn)用多種手段，量價并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)。既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將“房住不炒”的定位落到實處。

監(jiān)管嚴(yán)查涉房貸

8月29日，據(jù)證券時報報道，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，要求自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸規(guī)模控制在2019年3月底時的水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額將從今年二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億元規(guī)模。

此外，建行副行長紀(jì)志宏在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上也稱，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，加強(qiáng)資金用途方面的監(jiān)管。

事實上，今年以來，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)信貸融資的政策持續(xù)收緊，從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。分析人士認(rèn)為，涉房貸款未來仍將會是監(jiān)管重點(diǎn)。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”，針對商業(yè)銀行領(lǐng)域的房地產(chǎn)融資亂象整治作了詳細(xì)要求，其中包括：個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。

近日，銀保監(jiān)會公布對部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，通報指出，一些地方中小銀行違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項目提供融資，有的機(jī)構(gòu)向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的置業(yè)公司發(fā)放貸款，用于支付拆遷補(bǔ)償款；此外，違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。銀保監(jiān)會要求，各相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要采取針對性的審慎監(jiān)管措施，并依法進(jìn)行行政處罰。

隨著“強(qiáng)監(jiān)管”發(fā)力，多家商業(yè)銀行因消費(fèi)貸款、涉農(nóng)貸款等違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)而受罰，牽涉面甚廣。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報統(tǒng)計，截至7月末，銀保監(jiān)會、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國共312家銀行，總罰沒金額超過4.3億元。其中涉及“房地產(chǎn)企業(yè)”、“房款”的案由多達(dá)115份，涉及銀行50家，國有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社均在內(nèi)，累計罰款4729萬元。

央行同時加碼，擰緊了房地產(chǎn)貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點(diǎn)。

調(diào)控再創(chuàng)紀(jì)錄 房價會跌嗎？

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，預(yù)計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次提高。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，下半年房價會小幅降溫，即各類降價促銷下，會有所下跌。但是類似跌幅不會太大。而隨著后續(xù)房企銷售業(yè)績的實現(xiàn)，預(yù)計降價幅度會不斷減少，進(jìn)而重新出現(xiàn)上漲。

(來源：中新經(jīng)緯APP)