長沙調(diào)控政策加碼 商品房平均利潤率6%-8%(2)
作者：左宇 來源：國際金融報 更新時間：2019年12月12日 【字體：大 中 小】
住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;
開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;
各項與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用;
各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;
按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費(fèi)用。
長沙市商品房銷售價格計算程序及公式表
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長沙此次政策從成本管控的角度設(shè)定利潤，可以理解為是房住不炒下的一個創(chuàng)新版本，也是回歸工程項目的成本定價法。對于一些工程項目科學(xué)管理的項目，或?qū)@得更高的利潤，而對于部分財務(wù)和營銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言，利潤將難以做高，這也將鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項目投資和操盤。
限價政策加碼
值得注意的是，長沙本次出臺的“限利”政策并非首創(chuàng)，而是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》執(zhí)行有效期滿后的政策延續(xù)與加碼。
2017年12月11日，長沙市發(fā)展改革委推出《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，辦法規(guī)定，限價商品住宅價格由“成本+利潤+稅金”三部分構(gòu)成，平均利潤率同樣是6%-8%，執(zhí)行有效期為2017年12月11日至2019年12月11日。
在業(yè)內(nèi)人士看來，本次發(fā)布的《通知》執(zhí)行日正好是上述《辦法》的到期日，或可理解為是長沙市商品住房限價政策的2.0版本，限價房源由此前的限價商品房擴(kuò)大至全部商品房。
不過，對于長沙此次再度加碼調(diào)控政策，市場觀點(diǎn)卻在“限價”與“保價”間搖擺不定。
一方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商品房銷售價格表中規(guī)定的平均利潤率區(qū)間限制了房企的利潤，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等做法。
另一方面，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則認(rèn)為，長沙限制開發(fā)商的利潤最高在6%-8%之間，看似仍在限價，但實(shí)質(zhì)發(fā)生了根本變化。因?yàn)椋@個限價沒有天花板，是在所有的成本上順加6%-8%的利潤。換言之，無論拿地價多高，利潤都可以順加上去。
畢竟，即便是相鄰地塊，拿地時間不同，價格也可能出現(xiàn)較大差異，若按照公式簡單計算，或?qū)⒃斐赏粎^(qū)域內(nèi)商品房價格背離市場規(guī)律。因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，該政策的落地執(zhí)行或仍需合理把控。
(國際金融報記者 左宇)
