樓市分化原因何在？

換算一下，假設(shè)按照北上廣深折中的5萬(wàn)/㎡的房?jī)r(jià)來(lái)算，一張單人床的標(biāo)準(zhǔn)尺寸是1.2*2.0m，合2.4㎡，一張床占據(jù)的房間面積就需要支付12萬(wàn)元，可以買(mǎi)到阜新的6套左右“白菜價(jià)”房。

對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，“我們不能簡(jiǎn)單地把2萬(wàn)元一套房的現(xiàn)象無(wú)限放大，這類(lèi)房子與當(dāng)?shù)匦枨蟛黄ヅ洌�但不是整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格都這樣低，可以看到，不少品質(zhì)好的高端樓盤(pán)價(jià)格還是相對(duì)較高的。”

不過(guò)，他同時(shí)表示，這個(gè)現(xiàn)象可以說(shuō)是樓市分化加劇的信號(hào)，更主要的反映的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分化背景下人口遷徙變化的影響。“沒(méi)有經(jīng)濟(jì)和人口支撐的城市基本都逃不過(guò)逐漸沒(méi)落的下場(chǎng)，這個(gè)規(guī)律在世界范圍內(nèi)都成立。”

確實(shí)，除了阜新，黑龍江鶴崗、內(nèi)蒙古鄂爾多斯、甘肅玉門(mén)等城市也曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)走低的現(xiàn)象。這一結(jié)局或許很早就埋下了伏筆。2001年12月28日，曾被稱(chēng)為“亞洲第一大露天礦”的遼寧阜新，被國(guó)務(wù)院正式認(rèn)定為全國(guó)第一個(gè)資源枯竭型城市。

由于資源枯竭，阜新礦業(yè)一度陷入困頓。2016年，由于無(wú)煤可采，本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬(wàn)名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。鶴崗作為資源型城市，命運(yùn)也大體相似。

“類(lèi)似‘白菜價(jià)’的概念，其實(shí)在東北和西北等區(qū)域比較明顯，說(shuō)明了一個(gè)情況，即部分城市其實(shí)面臨空心化等問(wèn)題，潛在購(gòu)房需求不多，或者人口凈流出，尤其是年輕人群。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

而面對(duì)北京樓市的情況，嚴(yán)躍進(jìn)表示，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格由于政策落地肯定會(huì)降溫，但也不會(huì)明顯降溫。“房子的地段優(yōu)勢(shì)還在，核心地段的價(jià)格還是比較堅(jiān)挺。”對(duì)于深圳樓市，他認(rèn)為，深圳后續(xù)都需要建立長(zhǎng)效機(jī)制，包括積極增加房源供應(yīng)等。

資料圖：某樓盤(pán)項(xiàng)目吸引眾多購(gòu)房者前來(lái)“淘房”。中新社發(fā) 湯彥俊 攝

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，西城學(xué)區(qū)房雖然進(jìn)行了改革，但是無(wú)論怎么改，只有買(mǎi)了西城的學(xué)區(qū)房才能在西城上學(xué)的事實(shí)并沒(méi)有改變。西城區(qū)的教育資源相對(duì)豐富，短期也不會(huì)改變。

不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)雖然變化不大，但隨著時(shí)間推移，購(gòu)房者和賣(mài)房者心態(tài)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變，供求平衡被打破后，預(yù)計(jì)后續(xù)還是會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定沖擊。

“白菜價(jià)”的房子值得買(mǎi)嗎？

“現(xiàn)在是房住不炒的時(shí)代了，主要是根據(jù)自己的居住需求和自身的資金實(shí)力來(lái)購(gòu)房，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策要求下，房?jī)r(jià)大幅上漲基本不可能，即使上漲也不可能出現(xiàn)在沒(méi)有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市。”宋紅衛(wèi)說(shuō)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，類(lèi)似情況其實(shí)和城市發(fā)展有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，若沒(méi)有太多變動(dòng)，一些本身樓市表現(xiàn)不好的城市，這幾年也還是會(huì)低迷。

資料圖：某樓盤(pán)項(xiàng)目吸引眾多購(gòu)房者前來(lái)“淘房”。中新社發(fā) 湯彥俊 攝

人少房多，房?jī)r(jià)自然難以維持。如果知道這個(gè)道理，在鶴崗3萬(wàn)元買(mǎi)房的小伙或許會(huì)退掉自己當(dāng)初訂的機(jī)票。2019年11月底，在拉薩工作的湖北小哥許康在鶴崗花3萬(wàn)元買(mǎi)了房，但由于今年上半年沒(méi)有收入，最終將房子以2.2萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出。

面對(duì)網(wǎng)友們因低房?jī)r(jià)想買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的沖動(dòng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“從購(gòu)房者的角度看，總體上推薦到省會(huì)城市進(jìn)行，而不是此類(lèi)中小城市。尤其是對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不好的中小城市，還是需要謹(jǐn)慎進(jìn)入。”

對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘校�宋紅衛(wèi)認(rèn)為，類(lèi)似阜新、鶴崗這樣的人口流出的區(qū)域也不是沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)。“‘白菜房’便宜是因?yàn)椴粷M足需求，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提供不同層次的改善型需求的樓盤(pán)也是一個(gè)方向。”

所以，大城市一張床，小城市一套房，你的選擇是什么？

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng) 編輯：王瀟