作者:伊?xí)韵?來(lái)源:南方都市報(bào) 編輯:黃曉航

整個(gè)上半年來(lái)看，疫情下的房?jī)r(jià)到底發(fā)生了怎樣的變化？

今年1-3月，是疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)沖擊最嚴(yán)重的一個(gè)季度，包括龍頭企業(yè)在內(nèi)的規(guī)模房企，紛紛通過(guò)線上銷(xiāo)售及以價(jià)換量的策略來(lái)積極應(yīng)對(duì)。那么整個(gè)上半年來(lái)看，疫情下的房?jī)r(jià)到底發(fā)生了怎樣的變化？

南都大數(shù)據(jù)研究院規(guī)模上市房企研究課題組通過(guò)對(duì)72家上市房企銷(xiāo)售額與面積的計(jì)算，梳理出對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售均價(jià)。其中有69家數(shù)據(jù)完整，經(jīng)對(duì)比可以看到，截至6月底，有29家企業(yè)均價(jià)同比下跌，占總數(shù)的42%。降幅最低的為0.6%,而最高達(dá)到48.28%。

均價(jià)最高64300 元/㎡，有7家開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)不過(guò)萬(wàn)

從超6萬(wàn)元/㎡到7000多元/㎡，上半年上市房企的銷(xiāo)售均價(jià)跨度非常大。

課題組統(tǒng)計(jì)顯示，銷(xiāo)售均價(jià)在2萬(wàn)元/㎡以上的企業(yè)共有14家，占總數(shù)的19.4%。其中，瑞安房地產(chǎn)位居榜首，且以高達(dá)64300元/㎡的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)地與排在后面的企業(yè)拉開(kāi)了距離。

“5”字頭和“4”字頭的均價(jià)缺位，而均價(jià)為“3”字頭的企業(yè)也只有一個(gè)，即排在第二的首創(chuàng)置業(yè)，平均售價(jià)為33811元/㎡。

縱觀72家上市房企的半年業(yè)績(jī)，瑞安房地產(chǎn)公司在疫情下能將銷(xiāo)售均價(jià)保持在6萬(wàn)元/㎡以上，確實(shí)是獨(dú)此一份。研究員發(fā)現(xiàn)，上半年，公司旗下的上海項(xiàng)目表現(xiàn)出非常強(qiáng)勁的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。如上海太平橋項(xiàng)目，售出面積為2650平方米，但實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額達(dá)到4.7個(gè)億，均價(jià)高達(dá)17.74萬(wàn)元/㎡。而上海瑞虹新城（第 1 號(hào)地塊）項(xiàng)目，半年賣(mài)掉3.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總價(jià)達(dá)到36.32億，均價(jià)也高達(dá)10.65萬(wàn)元/㎡。

首創(chuàng)置業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)較高也與項(xiàng)目布局有關(guān)。上半年，企業(yè)在三大核心城市圈實(shí)現(xiàn)簽約金額人民幣291.9 億元，占比約87%。其中京津冀地區(qū)繼續(xù)保持大本營(yíng)地位，上半年實(shí)現(xiàn)簽約占比52%，長(zhǎng)三角區(qū)域也在整合升級(jí)，實(shí)現(xiàn)簽約金額人民幣 104.1億元，較去年同期增長(zhǎng)30%。

從銷(xiāo)售均價(jià)排行榜上還可以看到，大部分企業(yè)的價(jià)格集中在每平1萬(wàn)元至2萬(wàn)元間。這一區(qū)間的企業(yè)數(shù)量達(dá)到51家，占比高達(dá)71%。

另有7家銷(xiāo)售均價(jià)不過(guò)萬(wàn)，包括碧桂園、恒大這樣的龍頭企業(yè)。

房難賣(mài)，有企業(yè)均價(jià)同比下跌接近50%

疫情之下，房子到底是更貴了還是便宜了？南都大數(shù)據(jù)研究院規(guī)模上市房企研究課題組對(duì)數(shù)據(jù)完整的69家上市房企進(jìn)行了銷(xiāo)售均價(jià)的同期對(duì)比。

統(tǒng)計(jì)顯示，均價(jià)同比上漲的企業(yè)占到58%，下跌的占到42%。

從區(qū)間上看，銷(xiāo)售均價(jià)下跌的企業(yè)中有44.8%的企業(yè)即13家房企下調(diào)幅度在5%以下，包括萬(wàn)科集團(tuán)、保利發(fā)展、世茂集團(tuán)、陽(yáng)光城等。

而降價(jià)幅度站上兩位數(shù)的上市房企有8家。其中，有5家降幅在10%-20%間，1家在20%-30%間，另有2家均價(jià)下調(diào)較為明顯在4成以上，為綠地香港和華僑城。

今年上半年，華僑城銷(xiāo)售金額同比下降1成，但銷(xiāo)售面積卻增長(zhǎng)了7成，導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)大降48.28%，為22218.79元/㎡。對(duì)此，華僑城方面表示，原因在于銷(xiāo)售區(qū)域及銷(xiāo)售模式發(fā)生了變化。研究員梳理財(cái)報(bào)看到，上半年該公司銷(xiāo)售的項(xiàng)目，從分布區(qū)域看，除了沿海發(fā)達(dá)地區(qū)外，還有中部地區(qū)、西部地區(qū)和北方地區(qū)。其中，中北方地區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為11044元/㎡，西部地區(qū)均價(jià)為13219元/㎡，中部地區(qū)均價(jià)為14094元/㎡，拉低了整個(gè)公司的平均銷(xiāo)售價(jià)格。

綠地香港今年上半年合約銷(xiāo)售面積為111.35萬(wàn)平方米，同比下降10.23%。而合約銷(xiāo)售金額約132.72億元，同比下降48.17%。這種不對(duì)等，使得合約平均售價(jià)同比下降42.26%。對(duì)此，綠地香港董事會(huì)主席兼行政總裁陳軍表示，銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)較大降幅，是因?yàn)?019年的同期銷(xiāo)售里，包含了上海綠地黃埔濱江股權(quán)處置帶來(lái)的合約簽約額。如果刨除這個(gè)，2020年中期和2019年同期相比，合約簽約額也僅減少了5%，簽約面積相對(duì)增加了3%。

不過(guò)，也有不少企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)在上半年出現(xiàn)了上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，69家企業(yè)中，有40家上市房企銷(xiāo)售均價(jià)都有不同程度的上揚(yáng)，其中有3家企業(yè)漲幅在50%以上，瑞安房地產(chǎn)以高達(dá)251%的幅度排在首位。

瑞安房地產(chǎn)2020 年上半年住宅物業(yè)銷(xiāo)售的平均售價(jià)為64300元/㎡，較2019年上半年的18300元/㎡增長(zhǎng)超過(guò)一倍。這主要是因項(xiàng)目組合變動(dòng)造成的。2020年上半年，公司位于上海及武漢的項(xiàng)目不僅售價(jià)較高，銷(xiāo)售額的貢獻(xiàn)比也很高，從而拉高了整個(gè)銷(xiāo)售均價(jià)。

銷(xiāo)售均價(jià)增幅在10%至40%間的企業(yè)有19家， 同比增10%以下的另有18家。

總體來(lái)看，不論是銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售均價(jià)，雖然都有同比下降的企業(yè)，但仍保持了總體上的穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。特別是3 月以來(lái)，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，住宅供求規(guī)模明顯增加。房企也逐步修復(fù)因疫情影響的業(yè)績(jī)，特別是品牌房企，把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，精準(zhǔn)快速推盤(pán)、整體上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)接近去年同期水平。