拆分物業(yè)IPO，降低財務(wù)成本

自2014年彩生活打響物業(yè)企業(yè)赴港上市第一槍后，物業(yè)企業(yè)在資本市場就開辟了新賽道。近幾年來，內(nèi)地房企陸續(xù)拆分物業(yè)板塊上市，但從來沒有出現(xiàn)今年這樣集中遞表上市的現(xiàn)象。

2020年收官之際，重量級物業(yè)企業(yè)仍在加緊上市。12月上旬，恒大物業(yè)和華潤萬象生活接連完成IPO，物業(yè)板塊再添600億港元市值成員。據(jù)天眼查App不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，14家物業(yè)企業(yè)登陸H股，1家登陸A股，總量是2018年以前物業(yè)板塊上市公司總數(shù)的近3倍。

另據(jù)中指研究院向《證券日報》提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物業(yè)企業(yè)市值超過7100億港元，平均市盈率超過50倍；4家滬深上市物業(yè)企業(yè)市值約為350億元。

6年時間，從一家企業(yè)赴港上市到整個港股該板塊市值超過7100億港元，不難看出，如今的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)不是開發(fā)商旗下一個輔助性業(yè)務(wù)板塊，反而成為其現(xiàn)金造血的重要來源。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務(wù)壓力；二是通過資本市場融資擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

不得不說，目前上市的物業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)都是從房地產(chǎn)企業(yè)母公司拆分出來IPO的，母公司的開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模幾乎決定了這家企業(yè)的營收規(guī)模。上市之后，第三方拓展能力、商業(yè)模式和盈利能力則決定著這家企業(yè)未來會成長為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”，“蚊型”還是“巨鯨”，共識是，不能再等了。

“在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控政策下，房企運營壓力增大，而物業(yè)板塊由于現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)、抗周期等優(yōu)勢成為房企抓手。”中指研究院常務(wù)副院長黃瑜曾在接受《證券日報》記者采訪時表示，現(xiàn)在正是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展。對于房企來說，在這個時候分拆物業(yè)上市，一方面能夠搶占市場機(jī)遇，實現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長點；另一方面能夠更專注地做好自身的開發(fā)業(yè)務(wù)。

更重要的是，物管行業(yè)是一個藍(lán)海市場。中指研究院提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保守預(yù)計，2020年末我國物業(yè)行業(yè)在管面積將超過250億平方米，營業(yè)收入將超過6000億元。綜合估算，預(yù)計到2024年，全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入約為9296.43億元。

“近年來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率整體下滑。與此同時，物業(yè)行業(yè)萬億元量級的市場規(guī)模引發(fā)新的想象空間。”張大偉向《證券日報》記者表示，市場規(guī)模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢支持?jǐn)U張，同時還能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，是一筆很好的生意。

毫無疑問，物管行業(yè)成為好生意的背后，年銷售量達(dá)到17萬億平方米的新房市場是重要支撐力。但是，經(jīng)過了“冰與火”并存的2020年，未來的新房市場規(guī)模是否還能持續(xù)上漲，17萬億元銷售額紀(jì)錄是否能被刷新，尚是問號。

“預(yù)計未來十年房地產(chǎn)規(guī)模將從年銷售17億平方米逐漸減少到10億平方米，未來經(jīng)營模式、融資模式都會發(fā)生轉(zhuǎn)變。”對未來新房市場規(guī)模發(fā)展趨勢，嚴(yán)躍進(jìn)表示。在他看來，從2021年起，房地產(chǎn)盈利空間將逐漸減少，企業(yè)負(fù)債率也將會降下來。如果“三條紅線”如期實施，那么部分房企可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此，房企將面臨大洗牌。

但不管未來房地產(chǎn)市場怎么發(fā)展，“房住不炒”這個定位會持續(xù)貫徹到底，目的就是推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。