明年樓市怎么調(diào)？近日住建部會(huì)議明確提出明年八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，要求保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議總結(jié)2020年和“十三五”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢(shì)和問(wèn)題，并提出了明年工作總體要求和八項(xiàng)重點(diǎn)工作。

八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)包括：全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平；加快發(fā)展“中國(guó)建造”，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；持續(xù)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)；加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，打造高素質(zhì)干部隊(duì)伍。

擴(kuò)大內(nèi)需放首位，加速城市更新及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

此次，住建部工作會(huì)議提出的八項(xiàng)重點(diǎn)工作中，第一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)是全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

會(huì)議提到，切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)功能完善工程，提升人居環(huán)境質(zhì)量。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。深入開(kāi)展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機(jī)制和運(yùn)行模式。系統(tǒng)化全域推進(jìn)海綿城市建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)城市內(nèi)澇治理，鞏固城市黑臭水體治理成效。進(jìn)一步推進(jìn)生活垃圾分類。

解讀：今年住建部工作會(huì)議將“全力實(shí)施城市更新、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”放在首位工作。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)指出，城市更新行動(dòng)是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)，要將擴(kuò)大消費(fèi)同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來(lái)，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。2020年可以說(shuō)是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策“元年”。政府工作報(bào)告第一次明確年度老舊小區(qū)改造目標(biāo)，且1—11月，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民近725萬(wàn)戶。經(jīng)過(guò)探索實(shí)踐，住建部于近期印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》，為未來(lái)改造工作提供指引。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也提到，無(wú)論是從今年的兩會(huì)還是近期的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議透露的信息來(lái)看，對(duì)老舊小區(qū)的改造都將是后續(xù)城市居住生活提升的重要抓手，老舊小區(qū)改造不僅僅是“接棒”棚改這么簡(jiǎn)單，從推進(jìn)的難度上，推進(jìn)的時(shí)間跨度上，推進(jìn)所涉及的行業(yè)都會(huì)明顯超過(guò)棚改，同時(shí)也會(huì)催生出很多產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制從“穩(wěn)妥實(shí)施”到“全面落實(shí)”

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，會(huì)議提到，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

解讀：自2016年以來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已提出5年。2019年住建部工作會(huì)議提出“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”，此次住建部工作會(huì)議進(jìn)一步明確“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，2020年即使疫情沖擊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控未見(jiàn)放松，反而局部市場(chǎng)的升溫引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有超過(guò)20城限購(gòu)、限貸及限售等政策作出調(diào)整。同時(shí)從下半年的調(diào)控中可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管預(yù)警機(jī)制加強(qiáng)、地方政府部門調(diào)控的協(xié)同和聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)。未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支持作用。

“三穩(wěn)”目標(biāo)未提及

可以看到的是，相較于2019年的住建部工作會(huì)議，此次會(huì)議中并未提及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。

許小樂(lè)表示，“三穩(wěn)”并不是一個(gè)短期的目標(biāo)，而是近年來(lái)常態(tài)化要做的目標(biāo)。明年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易仍然有較大的不確定性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，要保持房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期的平穩(wěn)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上平穩(wěn)，只是少數(shù)城市市場(chǎng)出現(xiàn)了分化波動(dòng)，調(diào)控的責(zé)任主體在城市。調(diào)控的手段，過(guò)去以限購(gòu)、限售等行政性、短期性政策為主，正在轉(zhuǎn)向以金融（如三道紅線）、稅收等市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制為主，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這是中國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控手段的進(jìn)步，減少對(duì)市場(chǎng)的行政性扭曲。