年初，突如其來(lái)的新冠疫情打破了市場(chǎng)前行的節(jié)奏。2月全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉的情況下，銷(xiāo)售受到極大影響，成交大幅跳水。在經(jīng)歷了暫停之后，3月份市場(chǎng)開(kāi)始重啟，5月份已現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇，商品房銷(xiāo)售面積、土地出讓金總額同比均出現(xiàn)增長(zhǎng)。6月起，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅，回落、反彈互現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，11月，在調(diào)控政策收緊的背景下，70城新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量連續(xù)三個(gè)月下降。而在“三道紅線(xiàn)”影響下，部分房企也放慢了拿地的腳步。

臨近年底，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，預(yù)期年底土地市場(chǎng)仍會(huì)出現(xiàn)拿地小高峰，同時(shí)在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的推動(dòng)下，交易量也有望上行。

【新房】

36個(gè)

70城房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量連續(xù)仨月下降

房?jī)r(jià)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的指標(biāo)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，有36個(gè)城市房?jī)r(jià)（新建商品住宅價(jià)格）環(huán)比上漲，這是繼9-10月份下降后，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量再次明顯減少。

其中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)：11月份房?jī)r(jià)上漲明顯降速，原因有二。一是調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，下半年截至11月底已經(jīng)有32個(gè)城市收緊政策。二是大部分企業(yè)緊抓年末節(jié)點(diǎn)增加供應(yīng)，部分企業(yè)出現(xiàn)促銷(xiāo)行為。

【二手房】

9.4%

前11個(gè)月重點(diǎn)18城二手房成交量同比增幅擴(kuò)大

在整體的成交量上，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，重點(diǎn)18城二手房實(shí)際成交量環(huán)比增長(zhǎng)6.8%，成交反彈幅度明顯弱于2019年同期20%的水平。但是，前11個(gè)月累計(jì)二手房成交量同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大至9.4%。

值得一提的是，成交量增長(zhǎng)明顯的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游及珠三角區(qū)域，而成交量下滑的城市主要集中在環(huán)渤海區(qū)域。從市場(chǎng)景氣指數(shù)走勢(shì)看，貝殼研究院預(yù)計(jì)，12月重點(diǎn)城市中，多城二手房?jī)r(jià)格將溫和上漲，特別是上海、廣州、合肥等城市二手房?jī)r(jià)格漲幅仍較為靠前。

點(diǎn)評(píng)：年底二手房市場(chǎng)成交反彈力度弱于去年同期，但整體來(lái)看，今年重點(diǎn)城市二手房成交量大概率將超越去年，區(qū)域表現(xiàn)上則呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”的特征。

【一線(xiàn)城市】

0.5%

一線(xiàn)城市11月二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%。

其中，深圳因?yàn)?ldquo;炒房”霸屏熱搜，媒體報(bào)道了深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期等熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)“萬(wàn)人搶房”“眾籌打新”等情況。不過(guò)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅持平，同比上漲4.9%。

而北京、上海兩個(gè)一線(xiàn)城市，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%、持平。而廣州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為0.9%，在全國(guó)70城中排名第二。

此外，據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，1-11月，一線(xiàn)城市成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)14%，二線(xiàn)城市累計(jì)同比下降5%；三四線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。

點(diǎn)評(píng)：從數(shù)據(jù)可以看出，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅、成交面積增幅都超過(guò)二三線(xiàn)城市。這主要跟上半年流動(dòng)性相對(duì)比較充裕有關(guān)，核心城市的房子受到資金的追捧。而深圳、廣州市場(chǎng)升溫，核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對(duì)較好。

【房地產(chǎn)投資】

6.8%

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)6個(gè)月同比為正

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約為12.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資約為9.58萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.4%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

從長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，截至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速已保持連續(xù)6個(gè)月同比為正的態(tài)勢(shì)。

點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)6個(gè)月同比為正，呈現(xiàn)出穩(wěn)中向上的良好勢(shì)頭，但尚未達(dá)到去年增速水平（10%左右），在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇之下，短期內(nèi)房企開(kāi)發(fā)投資增速或仍有上升空間。

【土地】

4209億元

11月300城土地出讓金額環(huán)比下降，房企審慎拿地

經(jīng)歷二季度集中補(bǔ)倉(cāng)后，三季度房企開(kāi)始回調(diào)拿地節(jié)奏，進(jìn)入四季度，在“三道紅線(xiàn)”影響下，部分房企放慢了拿地的腳步。房企拿地規(guī)模呈現(xiàn)縮減趨勢(shì)，10月、11月均持續(xù)下降。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)300個(gè)城市土地供應(yīng)面積13157萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8%；11月全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積8001萬(wàn)平方米，出讓金額4209億元，分別環(huán)比下降27%和15%。與此同時(shí)，50家代表房企中，32家11月拿地金額較前10個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。

點(diǎn)評(píng)：“三道紅線(xiàn)”對(duì)房企拿地已有一定影響。

13.8%

前11個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模仍同比增長(zhǎng)

1-11月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額2.85萬(wàn)億元，拿地規(guī)模仍在同比增長(zhǎng)，達(dá)到13.8%。相對(duì)來(lái)看，前10名企業(yè)在投資方面更加謹(jǐn)慎，拿地銷(xiāo)售比同比下降；而位于前11至30名陣營(yíng)的企業(yè)因?yàn)樽非笠?guī)模適度增長(zhǎng)，表現(xiàn)為積極投資土地市場(chǎng)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-11月月均投資額1925億元，顯著高于2019年月均水平。一些企業(yè)更是逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。其中，前11個(gè)月奧園和越秀月均拿地金額較上年增加1.5倍以上，綠城也在一倍以上。

點(diǎn)評(píng)：臨近年底，預(yù)期仍會(huì)出現(xiàn)拿地小高峰。不過(guò)，鑒于房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)受到限制，預(yù)期房企拿地也將保持審慎策略。