2020年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了近十年來(lái)最嚴(yán)峻的一次考驗(yàn)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在疫情期間都被打入谷底。不過(guò)，得益于全民抗擊疫情和復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面的努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)了先抑后揚(yáng)的復(fù)蘇走勢(shì)。即便如此，由于疫情抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，供需不平衡的問(wèn)題在今年被進(jìn)一步放大。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一線城市寫字樓市場(chǎng)空置率、租金降幅均創(chuàng)近十年新高。

“2020年下半年以來(lái)，我們一線城市的寫字樓空置率基本上是在20%上下運(yùn)行，創(chuàng)下10年來(lái)的新高。上海跟深圳甚至超過(guò)了25%的空置率。全國(guó)的寫字樓空置率接近30%，商業(yè)用房高達(dá)35%左右。”近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱在中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)上呼吁，構(gòu)建商業(yè)辦公保障體系，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石與穩(wěn)定器，“房住不炒”仍是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。在中央“十四五”規(guī)劃建議中指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

寫字樓空置率創(chuàng)新高

年初暴發(fā)的新冠疫情，是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的“黑天鵝”事件。新冠疫情對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)這塊都是前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

“我們一邊忙著抗疫，一邊還要促進(jìn)復(fù)工，所以在今年加速了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，也倒逼商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。當(dāng)前，商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中在連續(xù)多年的持續(xù)供應(yīng)的高峰，推動(dòng)空置率走高和租金水平的下調(diào)。”劉凱表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場(chǎng)占比超過(guò)60%以上，也是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園主要的力量。

不過(guò)，相比去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)，大企業(yè)今年的銷售業(yè)績(jī)有了新的增長(zhǎng)，但有專家表示，總的銷售規(guī)模僅限于“適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)”，這就意味著有些中小型企業(yè)的萎縮。

“我們有將近3萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，其中，前100名企業(yè)的銷售額占到市場(chǎng)總份額的四分之三，如果按照現(xiàn)在的規(guī)則繼續(xù)發(fā)展的話，集中度逐漸提高的趨勢(shì)依然在加劇過(guò)程當(dāng)中。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授劉洪玉表示，中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模越小的企業(yè)，它的增長(zhǎng)速度逐漸呈負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。然而，從另外一個(gè)土地市場(chǎng)的角度來(lái)看，企業(yè)拿地的熱情非常高，排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)為了保持它的市場(chǎng)地位，為了有連續(xù)增長(zhǎng)的空間則大規(guī)模的購(gòu)置土地，所以，土地市場(chǎng)今年跟往年比也沒有太多遜色，甚至政府土地出讓收入還有增長(zhǎng)，企業(yè)買地花的錢相比去年也有顯著的增加。

值得一提的是，我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過(guò)了發(fā)展最快的階段，如今，增速有所放緩。同時(shí)，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石與穩(wěn)定器，“房住不炒”仍是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。在中央“十四五”規(guī)劃建議中指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

如此一來(lái)，供需不平衡的問(wèn)題在2020年被進(jìn)一步放大，空置率得以繼續(xù)走高并創(chuàng)新高。比如，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)和需求比長(zhǎng)期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問(wèn)題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場(chǎng)的供需不平衡問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重。

高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，“2020年北京寫字樓空置率高達(dá)19.4%，符合高力國(guó)際在今年一季度向市場(chǎng)發(fā)布的對(duì)于年底空置率超過(guò)18%的預(yù)測(cè)，明年的空置率會(huì)繼續(xù)增加，我們的判斷應(yīng)該是在25%左右。”

嚴(yán)區(qū)海預(yù)測(cè)，2021年，北京寫字樓空置率將達(dá)到頂點(diǎn)。

呼吁構(gòu)建商業(yè)辦公保障體系

顯然，2020年房地產(chǎn)行業(yè)再次取得超預(yù)期發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模、銷售額等指標(biāo)再創(chuàng)歷史新高，頭部房企銷售業(yè)績(jī)普遍超越去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。在這樣的大環(huán)境下，中央又提出要“逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，同時(shí)，“十四五”規(guī)劃建議提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題。

商業(yè)地產(chǎn)作為樓宇經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈條上的重要一環(huán)，既面臨著挑戰(zhàn)，又充滿了機(jī)遇。

“新發(fā)展格局下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著下行的壓力，但需求已呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住的需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)依舊擁有著巨大的發(fā)展空間和投資價(jià)值。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺認(rèn)為，新格局下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、國(guó)際環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、政策環(huán)境均發(fā)生變化，在住房改善性需求廣泛、商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)得到重視以及地產(chǎn)科技方興未艾等多重作用下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型，科技成為行業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的關(guān)鍵動(dòng)力。

而針對(duì)中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場(chǎng)占比超過(guò)60%以上的情況，為了支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，解決民營(yíng)企業(yè)的困難，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，劉凱則建議，呼吁構(gòu)建商業(yè)辦公保障體系，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先穩(wěn)定商業(yè)辦公市場(chǎng)，建議放開上海、北京等城市的商辦限購(gòu)當(dāng)中關(guān)于面積和資格的限制，讓一部分中小企業(yè)能夠通過(guò)自身的努力購(gòu)買到辦公的場(chǎng)所。其次，加快商辦租賃市場(chǎng)保障體系的建設(shè)，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場(chǎng)，讓不同層次的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)租賃市場(chǎng)租賃到自己滿意的經(jīng)營(yíng)和辦公場(chǎng)所。最后，建議由政府部門，包括金融機(jī)構(gòu)和商會(huì)、協(xié)會(huì)、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場(chǎng)化的手段收購(gòu)或者控股部分經(jīng)營(yíng)陷入困境的寫字樓產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)更新、改造、包裝以后以最低租金標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，優(yōu)先提供給符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)住所和辦公住所。

據(jù)記者了解，此次疫情當(dāng)中，確實(shí)有一些資金鏈斷裂或者現(xiàn)金流無(wú)法保證的中小微租戶，他們沒有辦法在抗風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中度過(guò)這一劫，但是，其中不乏有一些中小企業(yè)通過(guò)數(shù)字化、科技化智慧辦公和遠(yuǎn)程辦公的方式解決了自身資產(chǎn)方面的問(wèn)題，幫助他們?cè)诔杀旧系玫搅艘恍┕?jié)約和控制。