“我們的房租沒有漲還降了三百塊，這是來北京這么多年來的第一次。”李佳告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，自己租住在北京良鄉(xiāng)的一個(gè)兩居室，最近在續(xù)租的時(shí)候看了看周邊的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)比2019年降了一些，就試著和房東談價(jià)，結(jié)果房租從2019年3600元一個(gè)月降到了3300元，居住成本一年省下了3000多塊錢。

李佳的情況也反映了近一年來北京租賃市場的現(xiàn)狀，受到疫情、外來人口數(shù)量回落等多方面因素的影響，北京房租價(jià)格近一年來“跌跌不休”，告別了長久以來只漲不跌的狀況，整租交易的套均租金同比2019年下跌了7.70％。

2012年以來首次年度租金水平同比下跌

此前，由于北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的收入持續(xù)增長，加上外來人口不斷流入，北京市的房屋租賃市場供需關(guān)系長期緊張，疊加CPI上行、房價(jià)上漲、租賃住房品質(zhì)持續(xù)提升等因素，北京房屋租金多年來一直處于上行狀態(tài)。

但2020年北京的房屋租賃市場徹底變了天。同李佳的情況類似，在北京房屋打拼7年的王旭也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，之前租房的時(shí)候，每年續(xù)簽都要漲價(jià)已經(jīng)成了一個(gè)常態(tài)。2020年是自己在北太平莊居住的第3年，2019年續(xù)簽的時(shí)候房租漲了三四百，2020年破天荒的沒有漲價(jià)。

一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“最近一年的北京房租都在降，我們片區(qū)的兩居室，2019年要3800元一個(gè)月，2020年3400元左右就能租到。以前的市場呢，基本上每年房租都在漲，很多人換房子頻繁，也是因?yàn)榉孔鉂q的太多，現(xiàn)在續(xù)簽合約房租不漲，或者還降了，大家換房的需求就少了，大家也傾向于直接找房東續(xù)約，也不會(huì)再找中介了。以前我每個(gè)月的租賃單至少在七八單左右，現(xiàn)在有兩三單就不錯(cuò)了。”

根據(jù)另一機(jī)構(gòu)北京區(qū)域交易數(shù)據(jù)，2020年北京住房租賃交易量同比2019年下滑10.84％，這也是繼2019年出現(xiàn)歷史首次下滑后，2020年北京住房租賃交易量繼續(xù)下滑，降幅有所擴(kuò)大。2020年北京住房租賃交易的高點(diǎn)從往年的3、7月推后到了5、8月，旺季在疫情沖擊下延遲到來。

2020年北京的住房租賃中，整租交易的平米租金為87.87元／平／月，同比2019年下跌5.35％；整租交易的套均租金為5581元／套／月，同比2019年下跌7.70％。2020年以前，北京整租租金呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，2020年由漲轉(zhuǎn)跌，走勢逆轉(zhuǎn)。

另據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2020年北京市平均月租金為82.8元／平米，同比下降3.4％，是自2012年以來，首次年度租金水平同比下跌；從月度租金水平看，自2019年8月開始連續(xù)17個(gè)月租金水平呈現(xiàn)同比下跌。

機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師黃卉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2020年租金水平下降的主要原因是疫情影響下市場供需格局的變化，一方面疫情的影響使得租賃市場需求縮減或推遲，供需矛盾趨于緩和，租金水平呈現(xiàn)下降，另一方面，業(yè)主出租價(jià)格預(yù)期下調(diào)，為了加快出租，減少空置期損失，往往降價(jià)出租，租客議價(jià)空間提升，市場向承租人轉(zhuǎn)變。

黃卉提到，本輪的租金水平下跌基本在市場預(yù)期之內(nèi)，一方面，北京租金水平繼續(xù)大幅上漲的動(dòng)力不足，經(jīng)歷了2012年以來的幾輪上漲，北京租金水平已經(jīng)不低，隨著更多的租賃房源持續(xù)入市，租賃市場的供需結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，供需矛盾會(huì)得到解決；另一方面，在疫情的疊加影響下，租賃需求規(guī)模有所縮減，也進(jìn)一步增加了租客的議價(jià)空間。

小劉表示，“疫情對行業(yè)影響挺大的，我們片區(qū)靠近幾所大學(xué)，以前學(xué)生出來租房子的很多，2020年都實(shí)行封閉管理，這部分客源也沒了。也是因?yàn)橐咔榈囊蛩�，為了減少不必要的麻煩，很多人也不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候換房，大多數(shù)都會(huì)在原地續(xù)租。”

北京外來人口數(shù)量回落

另一機(jī)構(gòu)分析，2020年全年交易規(guī)模上，由于人口過于龐大，近年來北京著力疏解人口，常住外來人口自2016年起持續(xù)下滑，2019年末降至745.6萬人，較2015年末減少77萬人。隨著外來人口的見頂回落，北京的住房租賃規(guī)模開始縮小。按照這樣的趨勢，原本2020年繼續(xù)下行并不意外，但疫情使2020年一季度交易量大幅減少，全年同比降幅擴(kuò)大，交易量的下滑速度被加快。

相關(guān)報(bào)道也顯示，北京985畢業(yè)生留京率不斷下跌，2019年清北本科畢業(yè)生留京率不到2成，也在一定程度上反映著近年來北京市的人口動(dòng)向。

為什么北京住房租賃市場會(huì)發(fā)生如此大的轉(zhuǎn)變呢？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，城市的租金水平和人口流動(dòng)相關(guān)，近年來，北京市堅(jiān)持了抑制外來人口的政策，北京市人口出現(xiàn)了明顯的凈流出狀態(tài)。另外，在居住結(jié)構(gòu)上，北京市的人口逐漸外遷到五環(huán)、六環(huán)區(qū)域，反映到租賃市場上，即租賃需求的減少，租金開始降低。

業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2020年的租賃市場在疫情沖擊下，市場量價(jià)齊跌，主要原因是疫情影響就業(yè)的發(fā)展，而就業(yè)環(huán)境和租金息息相關(guān)，雖然隨著疫情的好轉(zhuǎn)，就業(yè)環(huán)境有所恢復(fù)，但外來就業(yè)的人員以及高校畢業(yè)生就地就業(yè)意愿減弱，導(dǎo)致了市場上供應(yīng)大于需求。

房屋租賃市場加速凈化

除了市場上的個(gè)人房源受到影響外，2020年北京持續(xù)下跌的房租也導(dǎo)致了長租公寓市場的動(dòng)蕩�！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，疫情影響下的長租公寓入住率不足，導(dǎo)致資金鏈緊張，市場上有多家“高價(jià)拿房”的長租公寓出現(xiàn)了爆雷，也有機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了“提前解約”的問題，機(jī)構(gòu)同房東和租客大量提前解約，給長租公寓市場帶來不小的沖擊。

除了交易量和租金價(jià)格上的影響，疫情也提前引爆了行業(yè)存在的一些問題。郭毅分析，長租公寓的爆雷，一定程度上反映了當(dāng)前市場存在的問題，短期內(nèi)市場對長租公寓的安全感減弱，也提示租戶在租賃房源的選擇上要提高警惕，選擇更安全的方式，要和傳統(tǒng)中介簽約，或者與房主直簽。

疫情也在一定程度上加速了行業(yè)的凈化，淘汰了一些實(shí)力較差的長租公寓企業(yè)。從政策層面來看，2020年，北京住房租賃條例立法工作持續(xù)推進(jìn)，《北京住房租賃條例》的出臺(tái)已近在咫尺，未來長租房政策也將進(jìn)一步完善，北京住房租賃市場將逐步走向規(guī)范化發(fā)展。

2021年，北京的房屋租賃市場會(huì)好轉(zhuǎn)嗎？王小嬙分析，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，就業(yè)市場好轉(zhuǎn)，租賃市場或?qū)⒑棉D(zhuǎn)，預(yù)計(jì)今年畢業(yè)季租賃市場的量將會(huì)迎來小高峰，但隨著去年年底疫情的反復(fù)，預(yù)估一季度返鄉(xiāng)潮不會(huì)顯現(xiàn)。

“北京的人口凈流入是一個(gè)中長期的政策，人口外流的狀況短期內(nèi)不會(huì)改變。”在郭毅看來，2021年，北京租賃市場在畢業(yè)季到來時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)小幅度上揚(yáng)，但整體租金水平還是會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)中小幅下滑的態(tài)勢。