春節(jié)假期之后，深圳、杭州、廣州、南京等多個熱點地區(qū)頻頻發(fā)布樓市調(diào)控新措施。據(jù)統(tǒng)計，2021年以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控已累計高達70余次。調(diào)控內(nèi)容主要集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場亂象等。

業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控對市場短期有降溫的作用，預(yù)計2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。但從長期來看，針對打新潮及經(jīng)營貸的調(diào)控力度將決定樓市走勢。

密集調(diào)控

深圳2021年以來已發(fā)布多次樓市調(diào)控政策，對前期執(zhí)行的調(diào)控政策“打補丁”。最新一次調(diào)控內(nèi)容顯示，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內(nèi)不得在深圳市購買商品房(3年內(nèi)再婚或復(fù)婚的，也適用本規(guī)定)。

2月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于提供虛假購房報名資料人員的通報》(簡稱《通報》)�！锻▓蟆分赋觯�御潮府、丹楓四季院、君品名邸、紫璋臺公寓等9個項目中有27戶家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實情況。根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》第十二條規(guī)定，決定對這27戶家庭實施禁搖一年的處罰。

中國指數(shù)研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認為，此次處罰表明了政府態(tài)度，在房住不炒大基調(diào)下，要加強市場監(jiān)管和規(guī)范，雖然不能完全堵死政策的一些漏洞，但能起到敲山震虎的作用。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控已累計高達70余次。房地產(chǎn)調(diào)控政策集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場亂象等方面。

“打新帶來的套利投資客、疫情導(dǎo)致的學(xué)區(qū)房回購潮、銀行企業(yè)貸與按揭貸之間的巨大利差是推動熱點地區(qū)樓市出現(xiàn)火爆跡象的三大主要原因。在房住不炒背景下，過熱地區(qū)出臺調(diào)控政策是在情理之中。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，“從各地發(fā)布的樓市調(diào)控政策內(nèi)容來看，上海、深圳、杭州等前期房價上漲明顯的城市，2021年出臺的都是樓市‘打補丁’政策，方向主要針對房地產(chǎn)市場的資金面、購房資格等。”

針對調(diào)控效果，張大偉稱，調(diào)控對于市場短期有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因。所以，具體效果如何需要看針對打新潮及經(jīng)營貸的“補丁”政策與執(zhí)行力度。

一線城市加速上漲

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)看，1月，以一線城市為代表的多個地區(qū)房價呈加速上漲趨勢，這些地區(qū)2021年以來基本都發(fā)布了樓市調(diào)控政策。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上個月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上個月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從統(tǒng)計局公布的1月數(shù)據(jù)來看，4個一線城市均呈現(xiàn)房價環(huán)比上漲趨勢，并且一、二手房房價上漲都有擴大跡象。其中，二手房漲幅超過新房。這說明，房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。雖然深圳、廣州等城市在2020年已經(jīng)出臺相關(guān)政策，但人口流入以及取得購房資格人數(shù)不斷增多，導(dǎo)致市場需求在一定階段集中釋放。二手房價格上漲和教育資源有較大關(guān)聯(lián)，對應(yīng)優(yōu)質(zhì)教育資源的房源價格漲幅較為明顯。

張波指出，市場依然存在炒作者，也有部分房地產(chǎn)從業(yè)者和一些不良自媒體跟風(fēng)炒作。北京、上海、深圳在一季度已頻頻出臺政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。雖然之前一線城市調(diào)控政策的嚴厲程度從全國來看已屬“頂格”，但不代表沒有進一步收緊的空間，不代表會任由投資炒作氛圍提升。

相比之下，二三線城市的漲幅擴大趨勢明顯減小，尤其是三線城市上漲幅度已明顯趨緩。張波表示，二三線城市的市場分化依然延續(xù)，部分二線城市熱點區(qū)域的“紅盤”受限價因素影響，無需促銷，市場關(guān)注度也會極高，甚至需要出臺政策來保障無房戶優(yōu)先購房；而非熱點的三四線城市，年初降溫明顯，尤其是軌道未覆蓋，配套不完善的區(qū)域，房價上升乏力。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在調(diào)控密集出臺及春節(jié)假期影響下，2月以來房地產(chǎn)市場降溫，房價上漲動力走弱，預(yù)計2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來，一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場景氣度已高位走平或回落，業(yè)主報價由漲轉(zhuǎn)跌。2021年仍是房價上漲與調(diào)控博弈加劇的一年，總體看，房價漲幅會較2020年有所收窄。區(qū)域上，從春節(jié)后首周分城市貝殼二手房市場景氣指數(shù)看，上半年長江沿線部分城市如寧波、無錫等房價上漲壓力仍較大。

“搶人”政策加碼

近期，部分熱點地區(qū)針對人才落戶、人才住房建設(shè)等方面，出臺了較為積極的調(diào)控措施，給這些地區(qū)未來樓市走勢增加了新的想象空間。

南京市日前發(fā)布落戶新政，浦口、六合、溧水、高淳四區(qū)落戶限制放寬，對持有上述四區(qū)居住證、繳納城鎮(zhèn)職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶。同時，江蘇省內(nèi)居住和社保繳納年限可累計互認，并探索與長三角城市群中具備條件的省外城市實施戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計互認。這意味著，南京市面向整個江蘇省乃至長三角城市群打開了落戶大門。

中指研究院南京分院總經(jīng)理高小妹認為，南京市四個郊區(qū)入戶門檻的降低，客觀上會給南京市帶來人口的流入，增加潛在的購房需求。但有可能出現(xiàn)投資客通過戶籍政策繞開限購買房的行為，未來南京市可能會出臺相應(yīng)的購房政策限制炒房客行為，真正實現(xiàn)留住人。

除南京市外，廣州市也在近日印發(fā)了《廣州南沙新區(qū)創(chuàng)建國際化人才特區(qū)實施方案》，要求到2035年全面建成國際化人才特區(qū)，成為粵港澳大灣區(qū)人才集聚新高地；建立涵蓋人才住房補貼、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房的人才安居體系，力爭三年內(nèi)新增1萬套人才公寓和共有產(chǎn)權(quán)房，便利境外人才和重點發(fā)展領(lǐng)域急需人才區(qū)內(nèi)購房。