4月12日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知。

通知指出，著力解決大城市住房突出問題。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，穩(wěn)定地價、房價和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時，加快培育發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調(diào)控租金水平。以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從過去幾年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù)表看，租賃市場更多是強(qiáng)調(diào)“多主體供給、多渠道保障”的思路，而對于租金的穩(wěn)定關(guān)注比較少。此次給出的建設(shè)任務(wù)中，明確把“合理調(diào)控租金水平”寫了進(jìn)去。隨著十四五租賃市場的發(fā)展節(jié)奏加快，尤其是保障性租賃住房的大力發(fā)展，穩(wěn)租金的市場基礎(chǔ)將更為扎實。同時這也意味著租賃市場的發(fā)展將更加速，且更為穩(wěn)健。

此外，《通知》提到單列租賃住房用地計劃，探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

對此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析稱，國家發(fā)改委《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》是十四五綱要的細(xì)化。其亮點(diǎn)在于對綱要提出的培育住房租賃市場要求做了進(jìn)一步的細(xì)化部署，聚焦在困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民身上，讓政策和市場更加有的放矢。

趙然指出，我國住房租賃市場的存量住房資源主要是指住宅存量、商業(yè)存量、工業(yè)存量。但在改造這些存量物業(yè)時，政策還需要進(jìn)一步細(xì)化解決實操問題。比如，土地用途調(diào)整、規(guī)劃審批及消防驗收方面尚無實施細(xì)則出臺。

因此，趙然認(rèn)為，以增量盤活存量將是一個思路，增量是指單列住房租賃專項用地。

據(jù)ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年12月， 全國18個城市累計提供租賃住房相關(guān)用地512宗（含租賃住房專項用地、競自持用地），可供應(yīng)建筑面積2,624.4萬平方米，按每套（間）50平方米估算，可供房源52.5萬套（間），其中已開業(yè)約1.75萬套（間）。如果按照自然資源部要求，2021年在年度計劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，那么按2020年22個長效機(jī)制試點(diǎn)城市實際出讓用地的住宅規(guī)劃可建面積約35039萬平米、每套（間）50平方米計算，僅2021年10%的租賃用地可新增租賃住房約70萬套（間），則未來3-5年內(nèi)，可確定的新建潛在供應(yīng)合計為122.5萬套（間）。

值得一提的是，《通知》中將城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)調(diào)控相銜接。在有序放開放寬城市落戶限制方面，提到城市要整體謀劃、周密設(shè)計，統(tǒng)籌做好放開放寬落戶、人才引進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控工作。推動具備條件的城市群和都市圈內(nèi)社保繳納年限和居住年限累計互認(rèn)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，“統(tǒng)籌做好放開放寬落戶、人才引進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控工作”，該表述在過去幾年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù)中是沒有提及的。這也充分說明當(dāng)前政策層面比較關(guān)注一些新的市場特點(diǎn)。這兩年一些省會城市在人才引進(jìn)方面，力度較大，但隨之也產(chǎn)生了很多問題，如借人才通道進(jìn)而炒房的現(xiàn)象在增加。所以從這個角度看，后續(xù)新型城鎮(zhèn)化的過程中，如何防范各類炒房，積極穩(wěn)定市場成為關(guān)鍵。這兩年各地推出的“人才優(yōu)先購房+限售”的政策組合拳，值得很多城市的學(xué)習(xí)。