地產(chǎn)組織架構(gòu)調(diào)整加速 大變革時代房企如何破局
來源:和訊房產(chǎn) 更新時間:2021年06月08日 【字體:大 中 小】
近日,土地出讓金由稅務部門代為征收成為地產(chǎn)行業(yè)熱門話題,有業(yè)內(nèi)人士認為,出讓金的變化是這一輪調(diào)控真正的變化,疊加融資三條紅線、信用兩條紅線的長期影響,外部環(huán)境重描之下,房產(chǎn)行業(yè)迎來求“變”的時刻。
與粗放時代不同,越來越多的百強房企選擇調(diào)整架構(gòu),開始向管理要紅利,自2021年以來,已有10多家標桿房企進行了組織架構(gòu)調(diào)整,如萬科、金地、世茂等,去年更有二十多家房企對組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化,
在房企組織調(diào)整步伐加速的形勢下,房企將面臨怎樣的挑戰(zhàn)與機遇?
近日,在易居沃頓PMBA-10期課題發(fā)布會議上,國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會學術委員會常務副主任、原重慶市市長黃奇帆親臨授課,另有陽光城(000671,股吧)集團執(zhí)行副總裁吳建斌,萬科集團高級副總裁、酒店與度假事業(yè)部首席執(zhí)行官丁長峰,珠江投資集團總裁王晞,旭輝集團CEO林峰帶來不同維度的行業(yè)思考。
地產(chǎn)行業(yè)的困境與求變
自改革開放以來中國房地產(chǎn)市場因金融的力量而不斷向前,縱觀房地產(chǎn)的歷史發(fā)展,從買地到開發(fā)到銷售,再到形成資產(chǎn)和物業(yè)管理,每個環(huán)節(jié)都與金融密不可分。
2020年為加強房地產(chǎn)調(diào)控,政府加強對融資端的監(jiān)管,三條紅線的出臺扼住房企持續(xù)加杠桿的咽喉,融資端在監(jiān)管壓力下也陷入困頓,但調(diào)控并不會在未來放松,陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示,最樂觀判斷下,這次的調(diào)控還有十年,再樂觀的判斷是還有13年或15年。在吳建斌看來,現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司凈負債超過200%,為防止房地產(chǎn)破魔破裂對金融行業(yè)產(chǎn)生巨大影響,房企會將負債降到100%,未來再花3-5年時間降到40%。
但今年土地市場的火熱,以及預測下8%-9%的城鎮(zhèn)化率增長空間仍然為房地產(chǎn)行業(yè)帶來陽光的一面,只是過去靠高融資、高負債、高杠桿推動的方式必須發(fā)生改變。
相比較傳統(tǒng)融資,供應鏈融資是以房企應收賬款作為基礎資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券進行融資,目前此類融資已經(jīng)成為萬科等房企降低融資成本的重要方式。當融資的多元渠道被打通,才能為持續(xù)投資創(chuàng)造更多可能。
然而,隨著房地產(chǎn)增量天花板臨近,地產(chǎn)人也不得不面對增量疲軟的現(xiàn)實,存量經(jīng)營成為房企競爭的新賽道。龍湖、新城提前布局這個賽道,也因此收獲到市場的超額饋贈。
但存量經(jīng)營依舊在探索中艱難尋找出路,比如長租公寓和聯(lián)合辦公至今面臨盈利桎梏,雖然多家房企如萬科、金茂等均在相關領域試水,但目前尚未有成功且可復制的案例。在商業(yè)地產(chǎn)領域,不少購物中心嘗試向數(shù)字化建設之路方向邁進,比如在營銷端搭建小程序、打造私域流量、直播帶貨等,但最終效果只是微波寥寥。
無論是房企組織變革還是投融資創(chuàng)新,亦或經(jīng)營性不動產(chǎn)的探索,都正在成為新形勢下房企應變未來的突破口,
房企破局之道
針對房企面臨的困境,會議現(xiàn)場各房企高管也給出自己的見解。
吳建斌表示:“為應對當前的房地產(chǎn)調(diào)控?房企必須做好經(jīng)營性現(xiàn)金流管理問題。經(jīng)營性現(xiàn)金流管理,永遠是房企最核心的事情。用杠桿撬動房企發(fā)展的時代一去不復還,能讓房企渡過困難就是經(jīng)營性現(xiàn)金流。所以房企要真正把經(jīng)營性現(xiàn)金流擺在第一位,如果這個問題解決不好,房企會遇到很大的挑戰(zhàn)。”
丁長峰認為,面對疫情常態(tài)化的不確定性和人口變化的長期趨勢,經(jīng)營性不動產(chǎn)將迎來黃金時代。讓經(jīng)營性不動產(chǎn)的業(yè)務自立自強,房企必須要具備四個基礎能力:精準定位的產(chǎn)品能力,投資布局能力,建造能力,經(jīng)營管理能力。盡管經(jīng)營性不動產(chǎn)有很多需要轉(zhuǎn)變的地方,但是經(jīng)營性不動產(chǎn)最核心的還是“人”。
珠江投資集團總裁王晞則將長期關注的焦點放在組織變革上,在他看來,究其根源,所謂精細化管理的背后都是按部就班、畫地為牢,貌似是精益求精、埋頭苦干,實則卻是無實質(zhì)意義的內(nèi)耗。因此,低增長時代的組織升級,不能再是組織管理上的升級,而應該是組織戰(zhàn)略上的升維。”
旭輝集團CEO林峰總結(jié)了他對地產(chǎn)行業(yè)的七個預測:1.對房企融資會進一步收緊;2.限價的審批會保持收緊;3.集中供地的政策會進一步優(yōu)化,包括馬甲拍地;4.今年剩余兩次的集中供地熱度會逐步降低;5.行業(yè)的毛凈利率會進一步下滑,分化會加劇;6.出讓金征收主體的改變,才是這一輪調(diào)控真正的變化,將深度影響地方政府積極性;7.房價依然會漲,但不是大漲普漲。
來源:和訊房產(chǎn)
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