不斷加碼的調(diào)控疊加融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等政策，不少房企7月業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比同比雙下降，只有少數(shù)頭部房企仍保持競爭性。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，TOP100房企銷售額均值為794.7億元 ，增長率均值為36.2%。銷售額破千億的房企增至21家，百億以上房企136家。其中碧桂園超5千億，萬科、恒大超4千億，中海地產(chǎn)超2千億。

受調(diào)控升級(jí)及供貨量不足影響，不少TOP100房企在7月單月業(yè)績出現(xiàn)了環(huán)比同比雙下降，下滑幅度超過預(yù)期。百強(qiáng)房企在7月實(shí)現(xiàn)銷售額為10041億元，同比下滑7.6%，是年內(nèi)百強(qiáng)銷售額首次出現(xiàn)下滑。

TOP10房企中，除碧桂園的銷售額實(shí)現(xiàn)環(huán)比約3%的增長外，其余9家皆環(huán)比大幅降低。其中，綠地控股、招商蛇口、中海地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)230億元、203.5億元、257.9億元，環(huán)比降幅最大，分別為54%、54%、50%；華潤置地也環(huán)比減少41%；恒大、融創(chuàng)的環(huán)比降幅也處于高位。

單月來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月單月業(yè)績同比提升和同比下降的百強(qiáng)房企各占近一半。從梯隊(duì)來看，TOP50房企表現(xiàn)不及百強(qiáng)整體，超過6成企業(yè)單月業(yè)績同比下降。超9成TOP30房企7月單月業(yè)績不及上半年月均水平。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企中，世茂集團(tuán)、陽光城、雅居樂、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家房企，同比下滑速度在20%以上。

但房企門檻值仍然在提升。TOP3房企門檻值為4000.9億元，較上年增長6.0%。TOP10房企門檻值為1878.0億元，較上年增長40.6%。TOP30房企門檻值為742.1億元，較上年增長33.4%。TOP50房企和TOP100房企門檻值分別為511.0億元、196.7億元，同比分別增長29.8%和40.6%。

值得一提的是，7月有多個(gè)房企還開展了收并購活動(dòng)，持續(xù)深化戰(zhàn)略布局。典型如旭輝，擬7.19億元收購佛山盛信鴻50%股權(quán)，另外遠(yuǎn)洋以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。越秀地產(chǎn)則是擬18.73億元收購廣州佰城98%股權(quán)，此次收購有利于加強(qiáng)公司核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

只是在融資層面，表現(xiàn)得并不積極，這主要與境內(nèi)監(jiān)管力度加強(qiáng)、境外美元債普跌有關(guān)，房企信用債投資者信心也跟著走低。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前7月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6428億元，較2020年同比下降13%，累計(jì)增速為2018年后低點(diǎn)，2021年1-7月發(fā)債規(guī)模占2020年全年約53%。

在多地調(diào)控加碼氛圍下，剛剛過去的7月份全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

從月初西安、成都發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)開始，到上海、無錫以及武漢等城市均在月內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場展開調(diào)控。此外，上海、杭州和廣州的房貸利率也都有所上調(diào)。

在日漸趨嚴(yán)的調(diào)控氛圍中，百城新房及二手房價(jià)環(huán)比漲幅均有所收窄。

新房方面，今年1-7月，百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.06%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.35個(gè)百分點(diǎn)。而2021年7月，百城新建住宅均價(jià)16120元/平方米，環(huán)比上漲0.35%，漲幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，前7個(gè)月累計(jì)上漲3.00%，漲幅較去年同期擴(kuò)大1.26個(gè)百分點(diǎn)。2021年7月，百城二手房均價(jià)15956元/平方米，環(huán)比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。

從上漲城市數(shù)量來看，前7個(gè)月百城新建住宅價(jià)格上漲的城市有89個(gè)，較去年同期增加19個(gè)；百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲的城市有76個(gè)，較去年同期增加2個(gè)。

具體到城市，1-7月，百城新房價(jià)格環(huán)比漲幅前20名城市中，珠三角城市就占5席，佛山、廣州、東莞等城市漲幅較高。百城二手房累計(jì)漲幅前20名城市中，長三角城市占10席，上海、馬鞍山、鹽城等城市漲幅較高。

具體到供應(yīng)面積，根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前7個(gè)月20個(gè)代表城市商品住宅月供應(yīng)面積約1875萬平方米，同比增長11.0%，較2019年同期增長14.6，絕對(duì)規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。不過單看7月，周度數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模同比小幅增長，環(huán)比還有所下降。

在房企不斷調(diào)整經(jīng)營策略、加大推盤營銷力度下，今年前7個(gè)月的商品住宅成交面積增幅有所擴(kuò)大。在去年低基數(shù)影響下，同比增長36.1%，與2019年同期相比，增幅超兩成。

中指研究院高級(jí)分析師馬琛認(rèn)為，下半年商品房銷售面積較去年同期高位有所回落，全年有望創(chuàng)新高。當(dāng)前，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場已有所降溫，部分三四線城市調(diào)控政策亦在跟進(jìn)，預(yù)計(jì)政策效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

另外，地價(jià)、二手房價(jià)格上漲帶動(dòng)新房價(jià)格，短期仍將延續(xù)小幅上漲態(tài)勢(shì)。一方面，當(dāng)前百城二手房價(jià)格整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，二手房價(jià)格上漲，反映當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍處高位，對(duì)新房價(jià)格形成支撐。而另一方面，今年以來住宅用地成交樓面價(jià)上漲較大，地價(jià)持續(xù)上漲對(duì)房價(jià)亦形成帶動(dòng)。

目前來看，房企的經(jīng)營模式正發(fā)生轉(zhuǎn)變。為適應(yīng)新的政策環(huán)境，房企不僅要堅(jiān)持積極供貨、深化營銷，將既有的貨量有效轉(zhuǎn)化為業(yè)績?cè)鲩L，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率，還要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，在日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身的核心競爭力。

來源：界面新聞