11月30日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)等多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布1~11月房企銷售業(yè)績(jī)TOP100榜單，在各梯隊(duì)房企促銷售、抓回款之下，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值漸次上升，千億房企擴(kuò)容至32家，較上月增加6家，比去年同期多5家，顯示出強(qiáng)韌的搶收意愿。

2020年1~11月，TOP3房企門檻值為6025.0億元，較上年增長(zhǎng)4.9%；TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企門檻值分別較上年增長(zhǎng)8.6%、9.9%、14.5%和9.9%。

典型房企目標(biāo)完成率分化

今年以來(lái)，房企不同陣營(yíng)間步伐差異始終在擴(kuò)大。中指院數(shù)據(jù)顯示，前11月32家1000億元以上超級(jí)陣營(yíng)企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為9.7%；27家第一陣營(yíng)（500億~1000億元）銷售額增長(zhǎng)率均值為12.3%；第二陣營(yíng)（200億~500億元）的60家企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率均值為10.4%；38家第三陣營(yíng)（100億~200億元）及13家第四陣營(yíng)房企增長(zhǎng)率均值為負(fù)，分別為-0.1%和-0.53%。第三、第四陣營(yíng)房企競(jìng)爭(zhēng)力在今年疫情及資金監(jiān)管新規(guī)之下略顯競(jìng)爭(zhēng)力不足。

從前11月各家房企的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來(lái)看，典型房企仍然表現(xiàn)出嚴(yán)重分化。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)、中國(guó)恒大、時(shí)代中國(guó)已超額完成全年內(nèi)部目標(biāo)，分別完成106%、105%、102%；中國(guó)金茂已100%完成目標(biāo)；弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口(14.260,-0.17,-1.18%)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度已經(jīng)超過(guò)90%，對(duì)于這些房企而言，如無(wú)外部不確定因素沖擊，企業(yè)在業(yè)績(jī)目標(biāo)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量是大概率事件。但需注意的是，仍有多家房企的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成率甚至低于80%，首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)分別完成75%、71%。

三道紅線作用顯現(xiàn)

在房企的持續(xù)搶收下，11月單月TOP100房企中有超七成實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升，并有八成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月央企銷售顯著發(fā)力，保利、中海、華潤(rùn)、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業(yè)績(jī)同比增幅分別達(dá)到63%和52.4%。

但央企在本月密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，中指研究院根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，11月房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有24個(gè)，高于前10個(gè)月的總和，其中招商蛇口、中國(guó)金茂、華僑城合計(jì)8項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合計(jì)底價(jià)已超過(guò)114億元。中指院認(rèn)為，央企巨頭主動(dòng)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過(guò)出售負(fù)債率較高、預(yù)計(jì)效益偏低的項(xiàng)目或股權(quán)，降低負(fù)債水平、提升財(cái)務(wù)表現(xiàn)，顯現(xiàn)出“三道紅線”的監(jiān)管威力。

11月房企海外融資規(guī)模同比驟降，“三道紅線”之下，房企臨近年終融資成本再度攀高。

從融資規(guī)模上看，中指院數(shù)據(jù)顯示，11月信用債、海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)率均超50%。2020年1~11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模5804億元，同比增長(zhǎng)14.6%；海外債發(fā)行規(guī)模4363億元，同比下降20.3%。11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模484億元，同比增長(zhǎng)53.0%，環(huán)比增長(zhǎng)55.0%；海外債發(fā)行規(guī)模406億元，同比下降35.3%，環(huán)比增長(zhǎng)54.7%。

11月，信用債、海外債融資成本均小幅上升。2020年1~11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.52%，同比下降0.82個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率為8.12%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。11月，信用債平均利率4.80%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，較10月增長(zhǎng)0.25個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率8.32%，同比增長(zhǎng)0.63個(gè)百分點(diǎn)，較10月增長(zhǎng)0.48個(gè)百分點(diǎn)。

盡管新房銷售市場(chǎng)有所反彈，但克而瑞仍認(rèn)為年底房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀：9、10月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交占比明顯不及往年。11月以來(lái)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)跌，房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子，購(gòu)房者大都全城看房比較價(jià)格，購(gòu)房決策周期明顯拉長(zhǎng)，并對(duì)價(jià)格異常敏感，價(jià)差100元/平方米便成為買不買的重要因素。未來(lái)成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力瓶頸盡顯，疫情更是加大市場(chǎng)下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也實(shí)難恢復(fù)至年內(nèi)高位。